農村居民房屋產權抵押融資擔保案例分析——以重慶興農融資擔保為例.pdf

1、近十幾年來，國家發(fā)布的一號文件均圍繞我國農業(yè)的相關情況展開探討?？梢?，農戶生產和農村經濟與金融的狀況一直是國家在經濟建設過程中頗為關注的對象。就目前情況而言，農戶在生產過程中遇到的最大問題是資金融通困難，因為缺乏必要的抵押資產和良好的信用，農戶很難從農村金融機構獲得資金。雖然農戶擁有大量的宅基地、耕地和農房等固定資產，但由于缺乏健全的固定資產評估體系和良好的農村產權資產流轉平臺，加上法律上的約束和限制，農村金融機構往往不愿意向農業(yè)生產者

2、提供資金。因此，農村資金融通困難的問題長期困擾著政府，嚴重制約了我國農村經濟與金融的發(fā)展。
　　面對農戶融資困難的問題，政府逐漸意識到盤活農村固定資產、運用農村產權抵押是農戶從正規(guī)金融機構獲得資金來源的重要途徑。因此，國家在近幾年大力推廣農村“三權”資產抵押融資試點工作，并于2015年8月正式出臺相關文件，允許部分地區(qū)開展農村土地承包經營權和農房產權抵押融資工作，旨在盤活農村固有的產權資產和改善農戶資金融通困難的現(xiàn)狀。同時，為支持

3、農村“三權”資產抵押融資業(yè)務的發(fā)展，政府開始探索成立相應的農村產權抵押融資擔保機構，加大力度支持農村經濟與金融的發(fā)展。農村產權抵押融資擔保機構的出現(xiàn)，能夠有效分散農村金融機構對農戶放款的風險，有利于農業(yè)生產者借入資金，但該類機構會面臨與農村金融機構相似的信用風險。因此，有效防范和化解業(yè)務風險對于農村產權抵押融資擔保機構是非常重要的，需要積極探討和深入研究。
　　在我國，農村居民房屋抵押受到現(xiàn)有法律體制的約束，所以國內對相關融資擔保

4、的研究主要基于法律和信貸擔保的角度。國外由于對農村居民房屋產權概念沒有統(tǒng)一的界定，學者對此內容的研究大多基于農村信用擔保的角度。國內外研究均表明大量農戶無法從正規(guī)金融機構獲得資金，而農村信貸擔保的出現(xiàn)在很大程度上能夠緩解農戶融資難的壓力?，F(xiàn)有不少學者對農村信貸擔保業(yè)務實施情況進行了研究。例如，秦紅松(2013)通過研究美國、法國、日本、孟加拉等國家農業(yè)信用擔保的實施情況，認為農業(yè)信用擔保全方位發(fā)展將會成為未來的發(fā)展主流，它能夠降低銀行針

5、對農戶放款的風險;Giovanni Busetta(2012)通過理論分析指出互助貸款擔保協(xié)會對農村小企業(yè)貸款發(fā)揮了重要的作用。對農村信貸擔保進行深入研究有助于解決我國農戶融資難的問題。同時，農村產權抵押融資擔保作為我國政府現(xiàn)階段大力支持的工作，詳細研究其操作流程及相關業(yè)務風險，能夠為我國開展相關的后續(xù)工作提供參考意見。
　　重慶市作為較早開展農村產權抵押融資的典型城市，近幾年大力推進農村產權抵押融資工作，在當地政府的支持下成立了

6、全國第一家主營農村“三權”抵押融資擔保業(yè)務的國有重點企業(yè)——重慶興農融資擔保集團有限公司。該公司不僅在業(yè)務發(fā)展上取得了良好的成效，而且在組織結構和風險控制方面有許多值得學習和借鑒之處。本文以重慶興農融資擔保集團有限公司為例，具體論述該公司在農村居民房屋產權抵押融資擔保案例中的操作流程，客觀分析公司在該業(yè)務中可能遇到的風險，深入剖析該公司充分發(fā)揮自身優(yōu)勢對風險進行控制的過程，從中得到一些相關的啟示。本文選取全國第一家主營農村“三權”抵押融

7、資擔保業(yè)務的企業(yè)為例，具有典型的代表意義。
　　本文共包括四個部分。論文的第一部分從我國政府重視農業(yè)生產和農村金融發(fā)展，國內存在農村融資難的現(xiàn)狀出發(fā)，說明研究農村產權抵押融資擔保業(yè)務對緩解農村資金融通困難有重要的實際意義，并對國內外相關的研究作了總結，針對論文的研究思路與結構、方法、創(chuàng)新與不足之處作了說明。
　　第二部分對重慶興農融資擔保集團有限公司的農村居民房屋產權抵押融資擔保案例進行了分析。首先，論文對文中涉及的農村居民

8、房屋產權抵押融資擔保相關概念進行了界定，接著對全國第一家主營農村“三權”抵押融資擔保業(yè)務的市屬國有重點企業(yè)——重慶興農融資擔保集團有限公司的基本情況、業(yè)務流程、盈利模式和被擔保企業(yè)A合作社的基本情況進行了論述和分析，考察了該公司與被擔保企業(yè)之間關于農村居民房屋產權抵押融資擔保的合作過程。
　　第三部分，論文分析了案例中重慶興農融資擔保集團有限公司可能面臨的風險，主要包括:市場風險、經營風險、信息不對稱造成的信用風險、操作風險、反擔

9、保物價值評估及抵押風險、農村居民房屋處置風險等。接著，論文分析出該公司之所以能夠順利解除為A合作社擔保的責任，是因為公司在擔保過程中始終圍繞貸款資金使用真實性、A合作社還款來源和反擔保措施三個方面對風險進行了有效的防范。具體包括以下幾點內容:保前充分采集信息，利用自有價格評估機構對農房產權價值進行評估，在項目經理a、b制度下開展盡職調查工作，有效實施反擔保措施，認真落實擔保合同的簽訂工作，嚴格執(zhí)行保后管理工作和建立有效的業(yè)務風險補償機制

10、。
　　第四部分，本文從農村居民房屋產權抵押融資擔保案例分析中得到四點啟示。一是農村產權抵押融資擔保機構面臨的風險主要是農業(yè)特殊性導致的經營風險、相關業(yè)務經理的操作風險、信息不對稱造成的信用風險、反擔保價值評估及抵押的風險、農村產權資產處置風險等，這些風險主要來自于外在市場的環(huán)境變化和擔保參與雙方的經營能力兩個方面。二是圍繞資金用途的真實性、借款人還款來源和反擔保措施三個方面進行全面風險管理，有助于防范融資擔保業(yè)務風險。三是重慶興

11、農融資擔保集團有限公司作為全國第一家主營農村“三權”抵押融資擔保的機構，其組織架構、運作模式和風險補償機制值得其他農村融資擔保機構學習和借鑒，這也是本文寫作的重要意義所在。四是農村產權資產價值的評估工作在涉農融資擔保工作中占據了重要作用，國家有必要提出相關政策對農村產權資產評估運作進行規(guī)范。各地政府可以借鑒興農融資擔保公司的做法，成立一個為當地服務的農村產權資產評估公司，建立統(tǒng)一評估價值的原則和制度，盡量減少不必要的評估爭議。