房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略

1、<p>　　房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略</p><p>　　摘要：伴隨市場經(jīng)濟“法制化、規(guī)范化”的發(fā)展，加之大眾依法納稅意識持續(xù)提升，催生出納稅籌劃。房地產(chǎn)領域于我國市場經(jīng)濟具有關鍵性地位，亦為繳納稅種行業(yè)里最多的一個。鑒于此，文章于法律許可范疇內(nèi)，給出相關的房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅收籌劃措施。 </p><p>　　關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃策略；土地增值稅；企業(yè)所得稅；營業(yè)稅 &

2、lt;/p><p>　　一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義 </p><p>　　納稅籌劃能壓縮不必要稅收，從而達到降低成本的目的。納稅籌劃可以推進房地產(chǎn)企業(yè)更加合理有效地履行國家財務政策與稅收法規(guī)；納稅籌劃為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中不可或少的關鍵性要素。納稅籌劃皆源于利益的驅(qū)動，以追求最大化的經(jīng)濟利益為出發(fā)點。而全方位的了解房地產(chǎn)經(jīng)營活動中所涉及各類稅種，熟知其征繳稅率，掌握其稅收優(yōu)惠政策，能極大地科

3、學合理地控制稅收成本，進而降低經(jīng)營成本，提升利潤，增進企業(yè)競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)若想做好納稅籌劃工作，務必積極認真地履行新《企業(yè)會計準則》，依法規(guī)對企業(yè)成本進行分攤，準確、合理、合法地核算納稅金額。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種的納稅籌劃措施 </p><p>　　（一）土地增值稅的納稅籌劃措施 </p><p>　　1.增大扣除項目的金額措施。依土地增

4、值稅的實施細則與暫行條例及，計算其扣除的項目包括：獲得土地應用權而支付的資金；土地的開發(fā)所花費的成本；新建房與配套設施的成本，以及舊房評估價位；和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關的如印花稅、附加稅、營業(yè)稅等銷售稅金；財政部所頒布的扣除項目。若房地產(chǎn)企業(yè)想要加大扣除項目額度，可提升開發(fā)成本，加大“公共配套與基礎”設施的建設上的費用投入，如此即可提升稅前扣除項目的成本費用，還可以讓項目環(huán)境更加優(yōu)美，益于提升銷售且推動品牌創(chuàng)設。此外，亦可合理提升“銷售、管理、

5、財務”三方面的期間費用，且把其作為開發(fā)費用錄入當期損益，其允許稅前扣除。如此能提升宣傳力度，推動經(jīng)營管理效能，變能實現(xiàn)提升扣除額目的。 </p><p>　　2.合理定價措施。我要土地增值稅其稅率偏高，故此于項目銷售過程中，企業(yè)需依市場整理體狀況，對增值額比例進行適當計算，科學擬定房產(chǎn)價位。房產(chǎn)價位的調(diào)整需以把增值率控制于臨界點之下，進而享有免稅優(yōu)惠政策，讓所得利潤為依行業(yè)市場利潤率常規(guī)下出售交納土地增值稅以后利

6、潤。 </p><p>　　3.創(chuàng)設獨立核算企業(yè)的銷售公司且將銷售與裝修獨立核算。房地產(chǎn)企業(yè)可把銷售部由公司內(nèi)分離出去，創(chuàng)設分開單獨核算的子公司，把房產(chǎn)先要銷售給子公司，然后子公司再把房產(chǎn)對外銷售。于母公司向其銷售房產(chǎn)之時，盡可能的把增值率控制于臨界點下，如此僅需對子公司銷售額進行土地增值稅的征收。同時，把“維護、裝修、設備安裝”當作獨立業(yè)務展開核算，尤其適合當下普遍推出的“精裝房”企業(yè)，即于出售以前對商品房展開

7、簡單裝修以及維護，且安裝了一些如“馬桶、廚灶”等生活必要的設備。獨立核算一可合法降低銷售額，減少增值率，二可合理壓縮業(yè)稅額。 </p><p>　?。ǘ┢髽I(yè)所得稅措施 </p><p>　　1.對銷售收入進行適當調(diào)節(jié)。我國稅法規(guī)定，預收款在房地產(chǎn)企業(yè)不管是否結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，皆需依適用稅率計算交納附加稅與營業(yè)稅，且土地增值稅進行預征。依此規(guī)定，各企業(yè)需努力提升免稅收入，及時剔除所不應收取稅率

8、的項目。企業(yè)針對銷貨退回與折讓問題，務必及時獲取有關憑證且施行沖減銷售收入費用的賬務處理，進而規(guī)避收入虛增。此外，若存有閑置流動資金，能夠選取買進國債，因國債可為企業(yè)帶來利息收入同時，國債利息收入亦可免繳所得稅?？砂褧簳r閑置資金投資其他企業(yè)，獲取的投資收益亦能不用上交所得稅。 </p><p>　　2.巧妙轉(zhuǎn)化業(yè)務招待費措施。我國的實施的企業(yè)所得稅法條例中規(guī)定，企業(yè)和生產(chǎn)經(jīng)營相關的業(yè)務招待費，依所支出的60%額度

9、進行扣除，可是最高不可超出當年銷售額度的5‰，需要留意的是，依二者的標準較低者進行計算。若是依以上條例規(guī)定，企業(yè)于申報納稅以前，需要提前對業(yè)務招待費進行自行計算。若是所要申報的業(yè)務招待費已經(jīng)超出限額，企業(yè)務必提前展開調(diào)整，可把業(yè)務招待費采取巧妙轉(zhuǎn)換成別的項目的手段，達到稅前扣除目的。比如，房地產(chǎn)企業(yè)對客戶所贈送的“禮券、禮金”等，能夠采取傭金費用列支的措施，因為此部分能于稅前進行扣除。此外，企業(yè)還能夠?qū)⒄写M用轉(zhuǎn)換成會議費，由于會議費可

10、以不受比例的限制，只要可以給予合法憑證，皆能夠進行全額度的扣除。 </p><p>　　3.職工的工資薪金和三項費用的科學安排。我國企業(yè)所得稅法中規(guī)定：①企業(yè)所發(fā)生的合理的實際職工的工資薪金，準予于稅前進行扣除；②企業(yè)依國務院相關主管機構及省級政府所規(guī)定的范疇與標準給職工交納的基本“養(yǎng)老保險費與醫(yī)療保險費”、生育保險費、工傷保險費、失業(yè)保險費等等的基本社會保險費以及住房公積金，準予進行稅前扣除；③企業(yè)為職工以及投

11、資者所支付的補充“醫(yī)療保險費與養(yǎng)老保險費”，于國務院財政與稅務主管機構所規(guī)定的范疇以及標準內(nèi)，準予進行扣除；④企業(yè)依國家相關規(guī)定給特殊工種職工所支付的“法定人身安全”保險費，準予進行扣除；⑤企業(yè)為雇員個人以及投資者向商業(yè)保險部門所投保的財產(chǎn)保險、人壽保險等商業(yè)保險，不得扣除。以上規(guī)定我們可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)務必規(guī)避給員工買入“商業(yè)保險”，能夠適宜地提升員工年終獎金、工資、住房公積金、社會基本保險費以及人身安全保險等等，由根本上盡量提升員

12、工的待遇，即能夠降低交納企業(yè)所得稅率，亦能夠給企業(yè)吸引進更多的優(yōu)秀人才。 </p><p>　　企業(yè)已然發(fā)生的福利費支出，只要不超出工資薪金總額度的14%，準予進行扣除。企業(yè)所撥繳的工會經(jīng)費，只要不超出工資薪金總額度的2%，準予進行扣除。除去國務院財政與稅務主管機構另外進行規(guī)定除外，企業(yè)所發(fā)生的職工教育經(jīng)費，只要不超出工資薪金總額度的2.5%，準予進行扣除；超出部分，準予于日后納稅年度進行結(jié)轉(zhuǎn)扣除。依上述相關規(guī)定

13、，房地產(chǎn)企業(yè)需提升對職工的“教育、培訓”投入力度，提升職工素養(yǎng)，此外，能夠和行業(yè)整體工資水平對比，得以合理提升職工工資，把超支福利以工資模式進行發(fā)放，進而規(guī)避額外須交納的所得額。 </p><p>　　（三）營業(yè)稅措施 　　營業(yè)稅意指對給予應稅勞務、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的企業(yè)與個人，就其所獲取的營業(yè)收入額度所進行征收的流轉(zhuǎn)稅的一種。營業(yè)稅其征稅范疇包含給予應稅勞務、銷售不動產(chǎn)及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。銷售不動產(chǎn)的具體

14、內(nèi)容包含銷售“建筑物及構建物與銷售別的土地附著物”，房地產(chǎn)業(yè)所交納的營業(yè)稅，即是憑此項規(guī)定進行實施。營業(yè)稅其起征點的幅度規(guī)定如下：①依期納稅的，為月營業(yè)額度的5000-20000元人民幣；②依次納稅的，為每日營業(yè)額度的300-500元人民幣。 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計征營業(yè)稅上，其計征依據(jù)的主要內(nèi)容包含：其一，出售房屋后所收取的款項；其二，出售土地應用權后所收取的款項；其三，代收房屋的“電表、水表

15、、裝修”等款項；其四，出售房屋與土地預收所獲得的款項。尤其務必留意的是，納稅人在轉(zhuǎn)讓土地應用權以及銷售不動產(chǎn)時，采取預收款模式的，則納稅義務所發(fā)生時間是所收收預收款當日；其五，視同銷售營業(yè)額。 </p><p>　　對營業(yè)稅展開納稅籌劃過程中，務必對以下三個有關政策進行充分考慮：其一，對依政府所規(guī)定價位而出租的廉租房、公有住房，包含房產(chǎn)企業(yè)向居民所出租其公有住房，企業(yè)與自收自支的事業(yè)單位針對職工所出租的自有住房，

16、能夠暫免征收其營業(yè)稅；其二，房地產(chǎn)企業(yè)其自建自用的建筑物能夠免征收其營業(yè)稅；其三，以不動產(chǎn)進行投資入股的，參與接受投資方的利潤分配者，一同承擔風險行為者，免征其營業(yè)稅。故此，企業(yè)可依上述進行如下措施： </p><p>　　1.不動產(chǎn)銷售適用的營業(yè)稅稅率為5%，可是房屋裝修歸屬建筑安裝業(yè)所適用的3%稅率。故此，盡管售樓過程中主要出售毛坯房，可是于出售前文所提到的精裝修房之時需分別簽訂裝修合同與出售毛坯房合同。裝修

17、即能應用3%稅率，亦能把裝修收入用勞務收入模式實現(xiàn)，進而壓縮土地增值稅所需計征的基礎；盡管不動產(chǎn)銷售適用于相對較高5%稅率，能夠采秀投資模式進行不動產(chǎn)的銷售，接下來再展開轉(zhuǎn)讓，如此不只是能夠免交營業(yè)稅，還能夠推遲交納土地的增值稅。 </p><p>　　2.于房地產(chǎn)企業(yè)之中，若是企業(yè)于開發(fā)的以前或初期即可以確定最終用戶，則能夠采取代建房模式展開開發(fā)，而非采取常規(guī)下的先開發(fā)、再銷售模式。此籌劃模式能依建筑行業(yè)所適用

18、的3%的低稅率進行營業(yè)稅的交納，可當下土地增值稅不用交納。 </p><p>　　3.于房地產(chǎn)企業(yè)銷售活動中，務必需要留意下列幾點內(nèi)容：①稅務機關不認可企業(yè)內(nèi)部的售房優(yōu)惠價位，需依常規(guī)的賣價計稅，此稱為讓利不讓稅；②需要規(guī)避視同銷售營業(yè)額所生成的營業(yè)稅，比如，出典的房屋、辦公用的房屋；③收取代墊的“水表、電表”的初裝費，作為房屋的銷售收入而計稅，務必規(guī)避。 </p><p><b&g