x市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、問題及對策研究[文獻綜述]

1、1本科畢業(yè)設(shè)計（論文）本科畢業(yè)設(shè)計（論文）文獻綜述題目X市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、問題及對策研究市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、問題及對策研究一、一、前言部分前言部分各國房地產(chǎn)業(yè)的興起和歷史變遷是各國社會經(jīng)濟發(fā)展、城市人口增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換和升級、政治體制和制度變革、文化和居住觀念更新、區(qū)域優(yōu)勢轉(zhuǎn)移及歷史突發(fā)事件產(chǎn)生的相互作用和相互促進的產(chǎn)物，是人類進步、城市文明、人們生活條件改善、生活方式和居住觀念改變的體現(xiàn)。改革開放后，我國房地產(chǎn)業(yè)的真正興起和快速崛

2、起，推動了我國經(jīng)濟的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的支柱性地位國家從2003年開始就已明確提出，而且各地的實踐也一再證明，房地產(chǎn)業(yè)在我國改革開放后，尤其是近10年來的發(fā)展中，已成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城鎮(zhèn)城市化和城市現(xiàn)代化的重要支柱產(chǎn)業(yè)，也是我國城鎮(zhèn)居民生活居住水平提高及其財富增長的最為顯著的表現(xiàn)。本文獻綜述主要通過對房地產(chǎn)市場概念的介紹，總結(jié)發(fā)達國家房地產(chǎn)市場的一些經(jīng)驗和教訓(xùn)，以X市區(qū)房地產(chǎn)市場為研究對象，以房地產(chǎn)市

3、場存在的問題和不規(guī)范行為為側(cè)重點，采取訪談法和問卷調(diào)查等形式，了解X市房地產(chǎn)市場存在的問題，并通過查閱相關(guān)文獻，結(jié)合X的實際情況，提出解決問題的對策措施，希望對X市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有所幫助。二、主體部分二、主體部分（一）相關(guān)概念介紹（一）相關(guān)概念介紹房地產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，

4、非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟運行的要求。（二）房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的背景（二）房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的背景《當前我國房地產(chǎn)市場運行環(huán)境分析與前景展望》指出：各國房地產(chǎn)業(yè)的3明，收入增加會引起住宅價格的上漲，并對住宅的需求有一定比例的增加；抵押貸款利率對長期住宅需求產(chǎn)生重要的負影響：住宅價格對建設(shè)成本(包括土地成本)存在一個穩(wěn)定的比例。（NigelPain和PeterWestaway，

5、1997)3、Hedonic住宅價格模型(特征估價模型)《Hedonic住宅價格模型分析》指出：模型應(yīng)當僅包括影響住宅價格的因素。通常影響住宅價格的因素有三大類：區(qū)位(Location)、建筑結(jié)構(gòu)(Struction)、鄰里環(huán)境(Neighbhood)。因此住宅價格P就可以用公式表達為P=f(L，S，N)，即為Hedonic住宅價格模型。通過回歸分析獲得模型的參數(shù)估計，就得到屬性的隱含價格。因為消費者對屬性的支付意愿是從住宅價格間接得到

6、的。住宅價格必須能夠補償其各方面的屬性。另外，住宅的價格還遵循邊際效用遞減規(guī)律，即住宅的價格隨著某種屬性的增加而增加，但是增加的速率會越來越慢。（Butler，l982）（四）國內(nèi)對于房地產(chǎn)市場的理論研究成果（四）國內(nèi)對于房地產(chǎn)市場的理論研究成果1、房地產(chǎn)市場的內(nèi)部機制方面迄今為止，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史不過二十余年，因此，國內(nèi)對于房地產(chǎn)市場內(nèi)部機制的研究也起步較晚.同時這些研究也局限于一些定性的描述。國內(nèi)學(xué)者也意識到土地市場、增量市

7、場和存量市場之間存在相互作用?！段覈》績r格形成機制的弊端》指出“土地是影響住宅供給的重大因素，可供住宅建造的土地數(shù)量對于住宅供給有正相關(guān)的關(guān)系，住宅土地的價格對于住宅供給有反向相關(guān)的關(guān)系”。（張鴻銘，2004）《我國房地產(chǎn)增量市場研究》指出：闡述了城市地產(chǎn)理論和實踐，并對房價和地價的相關(guān)性進行了專題研究；房地產(chǎn)存量市場對我國房地產(chǎn)增量市場的主要調(diào)節(jié)作用，呼吁放開房地產(chǎn)存量市場，從而帶動整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。（高美成，2000）2、房地