拆遷安置房買賣如何將風險降為最小

1、拆遷安置房買賣如何將風險降為最小1、簽約前一定要審查動遷協(xié)議，明確房屋共有人；簽約時共有人應該在場，并且同意出售簽字按手印。2、3、4、違約金不應過高，一般上限為合同標的額的百分之二十在未過戶前讓房主提供擔保買賣雙方可以找一家中介，簽訂一份帶附加條件的預約銷售合同，合同聲明該房屋已經(jīng)售出，但是要等產權辦好后再過戶。而中介會把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個交易行為。5、除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋費用的

2、支付方式(例如約定待拿到房產證時再付清尾款等)，遲延交房，產權證如何辦理過戶等都作出約定，同時明確違約賠償責任。6、被拆遷人在取得拆遷安置房房產證的一定時間內(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。7、按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產證之日起五年后才能夠將房屋過戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預料的。當房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前

3、，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權證，誰就是房屋的所有權人，至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成可事實上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權，并有權要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。8、買方無法取得房屋再度拆遷的補

4、償利益。在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當然屬于賣方買方認為，房款已經(jīng)全部結清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補償款應當屬于買方。從法律上來講，拆遷補償款應當仍然屬于賣方：一方面，拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產生的前提而孳息

5、的產生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權隨交付變動的規(guī)則。另一方面，拆遷補償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合產不得轉讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。對此筆者認為，根據(jù)人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財產的部分共有人擅自處分共有財產，其行為應該視為無效，但該意見同時規(guī)定，如果第三人善意取得財產，其取得財產的行為應該受到保護。而由此給其他共有人造成的損失，應

6、該由擅自處置財產的共有人進行賠償。《城市房地產管理法》規(guī)定禁止轉讓尚未確權發(fā)證的房地產，其立法目的是為制止來源不明、權屬不清的房地產轉讓。而當事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確，權屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。為保護交易安全，應當認定合同有效。賣房人應當交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產權變更登記手續(xù)。11、合同違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定，并不必然導致合同無效，還要考察該規(guī)范是管理性規(guī)范或效力性規(guī)范，只有違反屬于效力性規(guī)

7、范的法律或行政法規(guī)，才是無效合同。對于《城市房地產管理法》第38條第6款之規(guī)定，應理解為房地產管理部門對未依法登記領取權屬證書的房屋不能辦理房屋權屬過戶登記的規(guī)定，其性質為管理性規(guī)范，而不是禁止此類合法房屋所有人簽訂房屋買賣合同的效力性規(guī)范，因此，不能依據(jù)該規(guī)定認定本案所涉房屋買賣合同無效。12、涉訴房屋是某集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上建設農民住宅樓，用來安置本集體經(jīng)濟組織成員，屬于“小產權房”，“小產權房”只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間

8、進行“交易”，目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產開發(fā)，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售；同時，“小產權房”也不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續(xù)。13、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第七條第一款的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，

9、如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持?？梢?，一旦拆遷人與被拆遷人達成以“房屋所有權調換”形式進行拆遷安置補償?shù)膮f(xié)議，即意味著拆遷人以其易地或者原地在建、購買的房屋與被拆遷人的被拆除房屋的產權進行調換，被拆遷人失去了被拆除房屋的所有權，轉而擁有了調換所得房屋的所有權。故無論拆遷人及第三人是出于善意還是惡意，也無論第三人是否已辦理該房屋的所有權登記手續(xù)、領取權利證書，被拆遷人均可追回該拆遷