不動產(chǎn)證券化的法律分析.pdf

1、證券化是當下國際金融市場中的一股潮流，它不僅是一個精巧的融資工具，也是一個金融風險分散工具。我國如何在法律制度上對不動產(chǎn)證券化作出回應，文章分為四個部分進行探討。
　　第一部分研究不動產(chǎn)證券化的原理。首先指出不動產(chǎn)證券化的原理是物權的債權化，不動產(chǎn)的交換價值以債權的形式在流通領域得以實現(xiàn)。然后提出不動產(chǎn)證券化的客體為不動產(chǎn)的價值權，即哲學概念中的物之交換價值，法學范疇內(nèi)的擔保物權。文章認為不動產(chǎn)的價值權在流通領域的實現(xiàn)是不動產(chǎn)的抵

2、押權突破本身保全性的角色，擺脫附隨于債權的束縛獨立地實現(xiàn)物之交換價值，即抵押權的獨立。最后在前面分析的基礎上給出不動產(chǎn)證券化的定義，即不動產(chǎn)擔保價值權的有價證券的實現(xiàn)。
　　第二部分介紹了以抵押權獨立程度的不同介紹不動產(chǎn)證券化的具體實現(xiàn)。即以債權為中心的非典型不動產(chǎn)證券化——住房抵押貸款證券化，以抵押權為中心的不動產(chǎn)證券化——證券式抵押權和證券式土地債務。文章認為住房抵押貸款證券化抵押權隨著證券獲得廣義上的、間接的流通，故應將其定

3、位在抵押權流通的初級形式，納入不動產(chǎn)證券化的體系中。
　　第三部分研究了不動產(chǎn)證券化具體制度的設計要素。文章認為在不動產(chǎn)證券化中，制度的設計總要遵循這樣一個原則，方便交易的同時也要保障交易的安全。以證券的形式表彰權利，是為了交易的方便。不動產(chǎn)證券化的交易安全，則通過諸如不動產(chǎn)價值的評估和保貸比例、登記制度賦予證券公信力和證券持有人的異議權以及確定抵押權順位固定原則等不可或缺的要素得以實現(xiàn)。
　　第四部分是不動產(chǎn)證券化在我國的

4、構建方式。對住房抵押貸款的證券化而言，文章提出通過政府全資或者控股建立政府主導市場型證券化模式，以信托的方式設立獨立的SPV，通過政府的“暗示擔?！焙托磐兄贫缺旧淼奶攸c來實現(xiàn)高信用等級和擬證券化的資產(chǎn)的破產(chǎn)隔離。而以抵押權為中心的不動產(chǎn)證券化，文章認為《物權法》頒布后，雖然并沒有明文突破抵押權的附隨性，但是抵押權成立的登記要件的確立，統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的初現(xiàn)倪端，不能不說是對發(fā)揮抵押權的貨幣價值的有利信號。但是，若要廣泛的推行不動產(chǎn)證券