建設用地使用期限法律問題研究.pdf

1、《物權法》149條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定的或者約定不明的，依照法律、行政法規(guī)辦理?！薄段餀喾ā穬H僅靠一條很抽象的規(guī)定想要很好的處理建設用地使用權的期限問題是很難的。要想很好的解決建設用地使用權的期限問題，必須在充分認識我國國情和政策的基礎上，對《物權法》的規(guī)定進行完善。同時，文章對建設用地使用權

2、采用租賃方式的可行性進行了闡述，希望通過租賃的方式來解決建設用地使用期限相關規(guī)定的不合理之處。
　　 第一部分：建設用地的使用期限相關規(guī)定的現(xiàn)狀及其缺陷。我國建設用地使用期限涉及到續(xù)期問題，費用問題和期滿后建筑物的歸屬問題。我國《物權法》確定了住宅性用地可以自動續(xù)期，但對于自動續(xù)期的期限和費用問題，住宅商業(yè)混合型用地的情況，卻沒有涉及到。對于期限屆滿后，關于地上建筑物歸屬約定的規(guī)定有一定的局限性?！冻鞘蟹康禺a管理法》和《城鎮(zhèn)國有

3、土地使用權出讓和轉讓暫行條例中》對于賦予了建設用地使用權人的續(xù)期的請求權，同時又賦予出讓方依照公共利益予以對抗的權利，在目前法律沒有明確界定公共利益的內涵和外延的情況下，當事人的權利是得不到保障的。
　　 第二部分：建設用地使用期限規(guī)定的現(xiàn)狀成因分析。我國是土地所有權和土地使用權分離，土地使用權和地上建筑物結合的立法模式，建設用地使用期限屆滿后，如何在確保使用權人對建設用地上的建筑的權益的同時保障國家的土地所有權是解決建設用地使

4、用期限問題的關鍵所在。我國建設用地使用權是作為用益物權規(guī)定在《物權法》中的，但是建設用地的有期限使用帶有很強的租賃性質，這種設計模式給我們帶來了困惑，即在建設用地期限屆滿后，國家的土地所有權和地上建筑物所有權保護的先后問題，我國土地使用制度是在借鑒國外的批租制基礎上形成的，我國土地制度是公有制土地，土地所有權是不能進入流通領域的，而外國大多數(shù)是私有土地，土地所有權是可以進入流通領域的。不同的土地所有制度下的土地使用的借鑒也給我們在解決建

5、設用地使用期限問題帶來了困難。
　　 第三部分：完善建設用地使用權期限規(guī)定應當遵循的原則。我國是社會主義土地公有制，建設用地的所有權屬于國家所有。在解決建設用地使用期限問題上是必須堅持的前提。我國是社會主義國家，我國的發(fā)展成果要有人民共享，我國利用土地公益目的和公民個人利益的衡平，國家的土地所有權和建設用地人合法的房屋所有權的衡平，建設用地使用權的期限性和地上建筑物所有權的無期限性的協(xié)調問題我們在解決建設用地期限問題應當考慮到。

6、同時也應當注意我國建設用地出讓制度的期限性和劃撥制度的無期限性的協(xié)調，城市建設用地和農村土地利用制度的協(xié)調。
　　 第四部分：完善建設用地使用期限相關規(guī)定的措施。在《物權法》149條的基礎上，建設用地統(tǒng)一自動續(xù)期至建筑物的合法存續(xù)期間，對住宅性用地無償續(xù)期、非住宅用地進行有償續(xù)期。對于建筑物的歸屬問題，實行統(tǒng)一自動續(xù)期后，建筑物的所有權能夠得到充分的保護。租賃方式也是我國法律明確規(guī)定的有償使用方式，我國的建設用地使用有很強的租賃