商品住房期待權研究——以夫妻離婚時商品住房期待權的處理為中心.pdf

1、根據(jù)民事權利成立的要件是否全部具備，民事權利可以分為既得權利與期待權。期待權是一項與完整權利、既得權利相對稱的權利，是處于向既得權過渡階段的權利，是一項不完整的權利、未來的權利以及動態(tài)性與靜態(tài)性相結合的權利。但期待權具備了權利的“預先效力”，具有權利的獨立機能，因此也就具有對抗、處分和形成的效力，可以轉讓和分割。 期待權一般產(chǎn)生于非即時性交易過程中。商品住房的買賣是典型的非即時性交易，受不動產(chǎn)物權取得制度即不動產(chǎn)物權的設立、變更

2、、轉讓和消滅登記生效規(guī)則的約束，商品住房的交易從合同的訂立、合同履行到買受人取得房屋所有權為一個漸進的過程，買受人往往不能在交易的即時取得所有權。買受人在未取得所有權之前，因合同的履行，其取得一定的法律地位后，如進行了不動產(chǎn)預告登記或接受了售房人的交付的情況下，其權利狀態(tài)是否仍為合同債權，離婚訴訟中對當事人買受商品住房取得的這種權利狀態(tài)下的財產(chǎn)利益是否可以分割處理?本文試用期待權的一般理論，圍繞這一問題展開討論。 筆者認為：商品

3、住房買受人在其取得所有權之前，因不動產(chǎn)預告登記或接受交付，在相當程度上可以對抗出售人和第三人，對于將來所有權的取得獲得了確切的法律地位，具備了期待權的構成要件，因而構成了對其所購住房所有權的期待權。其取得的這個期待權象其他期待權一樣具有可處分、可轉讓和可分割的權能。因而，在離婚訴訟中，對夫妻共同財產(chǎn)中的商品住房的期待權是可以分割處理的，通過對期待權的分割處理，以明確其將來所有權的歸屬。 最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻

4、法>若干問題的解釋(二)》第21條，關于對尚未取得所有權的房屋一概不予分割的規(guī)定忽視了商品住房買受人期待權的存在，對當事人已經(jīng)取得的期待權不予分割處理在實體和程序上都有違法理，且存在可能導致紛爭不斷，損害一方或雙方乃至第三人利益等諸多弊端。因此，該解釋關于對離婚時尚未取得所有權的商品住房不予分割處理的制度設計是不可取的。 離婚時，對于當事人已經(jīng)取得的房屋所有權的期待權的分割，主要涉及三個問題，一是商品住房期待權的歸屬；二是給予未