商品房預售資金的法律監(jiān)管制度研究.pdf

1、本文第一部分對商品房預售制度的由來進行了介紹，然后對預售制度存在的存廢之爭進行了簡單的背景介紹。商品房的預售可以用于解決建設資金的不足，活躍房地產市場，促進居民住宅消費，因此商品房預售發(fā)展成為我國兒乎所有商品房項目采用的銷售模式。 接著分析了商品房預售制度的價值以及其價值構成。法律價值就是法律作為客體對于人的需要的滿足，包括二個方面。商品房預售監(jiān)管制度是調整國家在實施對商品房預售業(yè)的監(jiān)督和管理過程中所發(fā)生的社會關系的法律規(guī)范的總

2、稱。其次分析了商品房監(jiān)管制度的價值構成，包括兩個方面秩序價值和效益價值。 第二部分分析了建立預售資金監(jiān)管的必要性。首先分析了預售資金的定義及其范圍，商品房預售款的定義有許多種，其中一種是預購人依照合同的約定，預先支付給預售人，在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設費用的款項。自古以來我國就有重視土地，房屋的傳統(tǒng)觀念，房屋關系到社會大眾的生存居住問題，非常重要，商品房預售制度有其存在的必要性。 預售制度引發(fā)的許多問題的

3、根源是預售資金的使用及保管缺少必要的法律規(guī)定，從而導致在預售過程中，開發(fā)商隨意挪用預售資金，甚至卷款潛逃，最后造成開發(fā)商逾期交房、無法辦證、“爛尾樓”等問題，有些甚至既無房可交也無款可退。接著本文從預售資金監(jiān)管的成本與收益方面對預售資金監(jiān)管進行了經(jīng)濟學分析。最后從房地產市場的重要性，房地產市場的風險性以及預售資金與房地產市場風險的關聯(lián)等幾個方面得出商品房預售資金監(jiān)管的必要性。 木文第三部分對預售資金監(jiān)管制度中涉及的相關問題進行了

4、分析。首先分析預售資會監(jiān)管的成本及收益，一套專業(yè)、透明、易操作的資金運作規(guī)則至少在四個方面節(jié)約交易成本，產生“制度收益”。接著分析了預售資金的收取及其監(jiān)管，商品房預售款的收取方式主要有兩種：全款預售和收取部分房款，然后對資金監(jiān)管的特點進行了分析。接著分析了預售資金監(jiān)管主體的確定標準，以及實踐中存在的一些預售監(jiān)管主體，如：銀行、政府、社會中介機構和預購資金監(jiān)管委員會等監(jiān)管主體。并對這幾種監(jiān)管主體進行了介紹，逐一簡單分析了他們的優(yōu)缺點。

5、 本文第四部分對美國房地產市場的預售資金監(jiān)管模式進行了分析。主要介紹和分析了美國的公證托管制度。該制度起源于美國加州的中間人制度，因為制度本身設計簡單、過程合理且相對比較完善而對其他國家和地區(qū)產生了較大的影響，成為其他國家設計相應制度時的觀念來源和制度范本。接著本文從3個方面對公證在商品房預售款監(jiān)管中的必要性進行了分析(一)房產市場交易需要安全。(二)近幾年房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，使安全性更加突出。(三)公證制度在商品房預售款監(jiān)管中的

6、作用。公證制度是國家為保障法律的正確實施，穩(wěn)定社會經(jīng)濟、保護公民和法人的合法權益而沒立的一種預防性的司法證明制度。 接著對國內外在公證制度上的立法經(jīng)驗進行了介紹，對國外在公證上的通行做法進行了介紹。無論是大陸法系，還是英美法系，不少國家都有對某些房地產交易行為必須進行公證，才能發(fā)生法律效力的規(guī)定。我國有關房地交易中必須公證的制度主要體現(xiàn)在各部門規(guī)章和地方立法的規(guī)定中，這些部門規(guī)章和地方立法的規(guī)定在實踐中對于保障交易安全起了重要作

7、用，但其缺陷是效力層次太低，適用范圍有限。 本文第五部分分析了國內的預售資金監(jiān)管模式。先對預售資金監(jiān)管的立法狀況進行了介紹。然后重點介紹了幾種監(jiān)管模式：(1) 香港的律師行監(jiān)管制度。預售款只有在經(jīng)過律師行同意的情況下，開發(fā)商才能動用帳戶中的資金。(2) 銀行監(jiān)管模式和監(jiān)理公司監(jiān)管模式。重慶采用的就是監(jiān)理單位與銀行、開發(fā)商簽訂二方協(xié)議，明確規(guī)定資金監(jiān)管范圍、使用方式、監(jiān)管費用、違約責任的模式。(3) 擔保公司監(jiān)管模式和銀行監(jiān)管模式

8、。商品房預售款的監(jiān)管采用由預售人委托擔保公司向預購人提供預售款監(jiān)管責任擔保書的方式實施。(4) 政府監(jiān)管模式。這種模式是我國目前地方立法中應用最多的。 本文第六部分對完善我國商品房預售資金監(jiān)管的立法構想提出了 6 點建議。第一，完善立法規(guī)定。國務院制定法規(guī)，建設部等部門制定監(jiān)管流程，從預售資金的收存(解入環(huán)節(jié))，預售資金的撥付(取出環(huán)節(jié))，出現(xiàn)問題的法律救濟及各機構責任進行分析。第二，建立商品房預售資金第三方監(jiān)管體系，這是最主要

9、、最有效的監(jiān)管方法。主要是公證制度、監(jiān)理公司監(jiān)管制度、律師行監(jiān)管制度、擔保公司監(jiān)管制度的建設。第三，建立商品房開發(fā)風險保險機制，納入社會保障體系。第四，為“準業(yè)主”監(jiān)控樓盤建設及其資金走向創(chuàng)造法律條件。第五，健全房地產開發(fā)市場梯級準入并公示的法律制度。第六，做大做強房地產企業(yè)來增強房地產企業(yè)的資金實力，對房地產商施行強制保證金制度。 在結論部分本文指出目前我國商品房交易市場種種混亂現(xiàn)象，實質上是市場主體權利義務失衡的表現(xiàn)，而對預

10、售款為主的建設資金的法律監(jiān)管不完善則是所有問題的關鍵，但這又是市場本身無法解決的，因此法治干預是市場經(jīng)濟條件下房地產市場穩(wěn)健發(fā)展的基本手段。目前我國尚沒有建立全國統(tǒng)一的預售資金監(jiān)管制度，在沿海經(jīng)濟發(fā)達城市，房地產管理部門出于對當?shù)厥袌鲋刃虻目紤]，在實踐中提出了一些資金監(jiān)管的規(guī)范意見。但是，這些規(guī)范意見一方面很不完善，很多不具有可操作性，且大多法律位階過低。對于當前樓市種種亂象的根本原因及我國治理不力的現(xiàn)狀，筆者建議國家應當在商品房“建設