論物業(yè)合同.pdf

1、文章遵循理論與實踐相結合的基本思路，從物業(yè)合同產生的法理基礎出發(fā)，通過對物業(yè)合同的各國立法例梳理、合同法律屬性及其相關學說、合同關系之構成理論、合同中權利義務理論等基本問題的介紹和分析，盡可能地呈現(xiàn)物業(yè)合同法律制度存在機理及其現(xiàn)實意義；同時實事求是地檢討了我國現(xiàn)行物業(yè)合同立法的不足，尤其是對物業(yè)合同中業(yè)主消費者權利之保護問題進行了客觀梳理和理性分析，以求促進立法之完善、指導司法之實踐。 文章由導言、正文、結語三大部分組成。文章導

2、言簡介了物業(yè)管理之起由、在我國之發(fā)展，指引出物業(yè)合同存在諸多問題，并導入正文。文章結語指出應該對我國物業(yè)合同立法進行科學的完善，并對立法完善的相關路徑予以簡要綜述。作為文章的主體部分，正文具體分為四章： 第一章主要介紹物業(yè)合同的法理基礎、各國立法例、合同法律性質及其相關學說之評析。指出中國經濟體制轉型背景下，“單位人”模式的丕變與個人自由結社是現(xiàn)代社會中物業(yè)合同得以產生并發(fā)展的兩大基石。盡管關于物業(yè)合同法律性質的理論學說紛雜，但

3、合同的給付義務是明確物業(yè)合同性質的前提。實踐中，物業(yè)合同的給付義務包括委托、承攬等多項內容；這些委托、承攬等有名化契約要素統(tǒng)一構成物業(yè)合同之給付義務；物業(yè)合同實屬“并向結合之混合契約”。 第二章主要闡述物業(yè)合同關系的構成理論。具體分析現(xiàn)行物業(yè)合同關系主體——物業(yè)管理公司、業(yè)主團體的特殊性；作為物業(yè)合同之標的，物業(yè)管理服務(行為)，是物業(yè)管理公司依法律和約定提供的集管理與勞務于一體的綜合性專項服務；其既不同于為獲取經濟利潤的經營性

4、商行為，也不是商事主體的合作經營行為，應當歸位為一般的民事法律行為。物業(yè)合同與傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)房產管理關系、代理權授予行為、雇傭合同、承攬合同、前期物業(yè)管理合同等都存在著差異。 第三章主要分析物業(yè)合同關系中權利義務的具體構成及權利義務履行的一些重要問題。物業(yè)合同債權債務人互為對待給付：物業(yè)管理公司依據合同之約定向業(yè)主團體請求交付物業(yè)管理服務費用并予以保有；業(yè)主團體依合同約定向物業(yè)管理公司請求提供物業(yè)管理服務產品并予以保有。協(xié)作履行、經

5、濟履行對物業(yè)合同權利義務之具體履行有著特殊的指導作用；業(yè)主委員會對物業(yè)合同之履行會起到特殊的促進作用；同時履行抗辯權問題在物業(yè)合同之履行上亦顯特殊。 第四章主要論述物業(yè)合同中廣大業(yè)主之消費者權利保護問題。文章闡述物業(yè)合同應該適用消費者保護法律規(guī)范的法理與現(xiàn)實必要性；詳細指出業(yè)主消費者權利的具體構成內容；并提出通過加強對物業(yè)合同定型化之法律控制，強化對物業(yè)服務收費之法律調控，推進對業(yè)主團體知情權、監(jiān)督權之合同補救等路徑來進一步完善