集體建設用地使用權流轉模式研究.pdf

1、隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，人地矛盾不斷激化，城市人多地少，而農村則人少地多。如何調節(jié)農村與城市之間的土地流轉一直是人們探討的熱門問題。我國在土地所有和使用上一直奉行二元主義，農村土地使用權流轉受到嚴格控制。然而在巨大的利益誘惑下，各種形式的土地隱形市場大量存在，這更充分的說明用法律手段規(guī)范集體土地流轉的重要性和緊迫性。
　　事實上，國家對集體建設用地使用權流轉的問題一直在積極探索中，各地也紛紛組織試點，探索集體土地流轉

2、的新模式，各種模式可謂五花八門。本文認為，從理論和實踐上研究集體建設用地使用權的流轉模式，是非常有意義的。
　　本文主要分為四個部分，主要內容為:
　　第一部分，主要是界定相關概念和對現(xiàn)行法律在這一問題上的梳理與評價。集體建設用地使用權流轉模式研究涉及到三個最重要的概念，即集體建設用地、集體建設用地使用權和集體建設用地使用權流轉及流轉模式。而我國現(xiàn)行法律對集體建設用地流轉問題的規(guī)定一直都很模糊和矛盾?！稇椃ā凡]有對其流轉作

3、出限制，而《土地管理法》卻做出嚴格限制流轉的規(guī)定，《物權法》的出臺并沒有解決這個問題，而是采取了回避的態(tài)度。與相關法律相比，政策則更為靈活，事實上，國家在政策層面鼓勵和支持集體建設用地使用權的流轉，國土管理部門也一直在積極探索試點實踐。
　　第二部分，主要介紹了流轉模式的理論紛爭并對其進行了評價。在理論層面，學者們主要圍繞兩個角度探討:其一，從所有權的角度加以分析，用益物權從屬于所有權，若能從所有權的角度解決集體土地的問題，使用權

4、流轉的問題也便迎刃而解了。因此有些學者主張對所有權制度加以改革，包括全部國有化、全部私有化和建立多種土地所有權制度的改革。本文認為土地所有權的制度是一個國家的根本制度，不宜進行太大改革，為了維護社會穩(wěn)定，應該逐步推動土地制度的改良，改革土地使用權制度。其二，從使用權角度加以分析，以是否將土地所有權轉換作為前提可以分為轉權模式和保權模式，前者強調國家對土地市場的高度控制，后者則更為靈活自由。
　　第三部分，對典型地區(qū)的試點探索進行分

5、析和評論。主要選擇了安徽蕪湖的政府推動流轉模式、廣東省同地同權流轉模式、上海股份合作方式、天津宅基地換房模式及重慶以土地交易所為平臺的自由流轉模式等，并對各模式進行了評析。轉權模式的天津“宅基地換房”模式與其他地區(qū)相比市場化程度低，人為將土地市場分割為兩個市場，導致土地利益分配極不平衡，侵害了農民的權利。而其他幾種保權模式則更利于農民利益的保護，特別是以土地交易所為平臺的自由流轉模式，對建立開放統(tǒng)一的集體建設用地使用權流轉提供了良好的素

6、材。
　　第四部分，對于構建我國集體建設用地使用權流轉模式提出作者的看法。首先，文章借助地上權理論和一體化化理論為建立統(tǒng)一的土地市場奠定了理論基礎。然后，通過分析建立一體化市場的障礙和指導思想，提出必須明晰的具體制度內容，一方面要厘清現(xiàn)有土地產權制度，打破城鄉(xiāng)二元結構，另一方面還要明確流轉主體地位，破除所有權主體虛位。最后，主張建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地使用權市場，在法律中明確“農村集體建設用地使用權”的概念，放寬流轉的具體范圍，擴大流轉