商品房預售欺詐行為的法律研究.pdf

1、商品房預售與一般商品買賣行為不同。在商品房預售市場，購房者看到的是房屋的主體框架，甚至僅僅是圖紙模型等，具體配套、細節(jié)只能看模型想象，而且購房者購買的僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)銷售部門的一紙承諾，真正的房屋交接尚未形成，這些都為開發(fā)商為預售欺詐行為提供了可乘之機。預售欺詐行為是市場經(jīng)濟的伴生物，有較大危害性。首先，損害了消費者的合法利益，增加了消費者的消費成本和經(jīng)營者的交易成本。其次，破壞了正常的市場秩序，違反了公正、公平、公開、有序的原則，造成

2、經(jīng)濟生活的紊亂。第三，扭曲了價格信號，誤導了市場主體行為，影響價格機制作用的發(fā)揮。第四，推動了物價上漲。預售欺詐的目的是要抬高價格，獲取超額利潤，因此，當預售欺詐行為大量發(fā)生時，必然會推動物價水平普遍上漲。 為了更好地保護購房消費者的合法權益，保證期房市場的健康發(fā)展。本人認為，一方面，要求購房者認清這些欺詐行為的真面目，并有意識的加以規(guī)避；另一方面，還要求國家為購房者維護其合法權益提供一個較為安全的制度保障。 從結構上，

3、全文除引言和結語外，包括四個部分： 第一部分，闡述商品房預售制度的概念、特征和原則。商品房預售對加速房地產(chǎn)開發(fā)，活躍房地產(chǎn)市場具有重要作用。同時，商品房預售又是一種市場風險大、國家干預性較強的附著融資功能的交易制度，為很些多非市場風險和交易問題留下了制度漏洞。目前，有關商品房預售制度的法律法規(guī)不是立法層次太低，就是可操作性太差，給法官辦案帶來了困難。為此，了解商品房預售制度的原則也很有必要。具體而言，有利于我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

4、原則、公平交易原則、意思自治原則、保護弱者權益原則等均對識別商品房預售欺詐行為有著較強的指導意義。這部分是本文研究的起點。 第二部分，從整體上對商品房預售欺詐行為予以分析。由于商品房預售市場的運作和監(jiān)管尚未成熟，使得各種違反房地產(chǎn)交易秩序的行為層出不窮，有時候還帶有隱蔽性。在實踐生活中，我們要有一雙善于識別的慧眼。對商品房預售市場價格欺詐的概念和表現(xiàn)形式必須認清楚。該部分為下文認清幾種典型的預售欺詐行為打下理論基礎。 第

5、三部分，列舉了商品房預售市場的幾種典型的欺詐行為。分別是利用商品房銷售宣傳廣告為欺詐行為、利用認購書為定金欺詐、違反明碼標價為欺詐行為、利用“一房多賣”為欺詐行為。通過案例導入的方式引出這幾種欺詐行為，指出購房者在商品房預售過程中認識的誤區(qū)和盲點，加以細致的地分析，以期購房者能夠識別這些行為，在辦理一系列購房手續(xù)時提高警惕。 第四部分，從宏觀上對完善商品房預售市場中購房者的權益保護機制和措施作了一個膚淺的探討。上文內(nèi)容主要是從購