住房特征價格的多層線性模型分析——以北京市為例.pdf

1、經(jīng)過多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，“住”成了城市居民在“衣、食、住、行”中的首要必需品。住房價格的變化與走勢會直接影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)定與健康發(fā)展，同時不健康的住房價格增長也會造成貧富差距增大，兩極分化明顯，造成社會的極大不穩(wěn)定。因此城市住房價格的研究已然成為房地產(chǎn)學術(shù)界關(guān)注的焦點之一。
　　特征價格模型(hedonic price model)作為分析異質(zhì)性商品價格的有效手段，自創(chuàng)立以來被廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)住

2、房價格研究中，在該理論框架下，住房是一種多維度的商品，可以分解為一組特征束，因此模型中不僅會涉及到建筑物特征同時也包含住房所在位置的區(qū)域特征。然而這兩種特征在住房市場空間維度上呈現(xiàn)出典型的嵌套結(jié)構(gòu)，若是采用傳統(tǒng)Hedonic模型回歸估計方法——普通最小二乘法(ordinary leastsquares)將這種嵌套結(jié)構(gòu)按單一層次處理，會嚴重違反普通最小二乘法有關(guān)誤差項要獨立、同分布的假設(shè)，從而導致估計偏誤。而多層線性模型HLM(hiera

3、rchical linearmodel)是一種較為有效的處理具有嵌套結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)的分析方法，它放松了普通最小二乘法的相關(guān)假設(shè)，不僅可以得到更加穩(wěn)健的估計結(jié)果，而且可以準確刻畫出住房市場中存在的層級關(guān)系。
　　本文以北京市3459個住宅小區(qū)為研究對象，將北京市住房樣本按住宅小區(qū)和單套住房劃分為兩個層級，首先建立零模型通過零模型計算得到組內(nèi)相關(guān)系數(shù)為0.837，證實組間差異顯著。在此基礎(chǔ)上繼續(xù)建立隨機截距、隨機斜率和隨機截距斜率三個多層線

4、性Hedonic住房價格次模型進行實證分析，分別探討在區(qū)域特征和建筑物特征影響下的住房價格變動規(guī)律，并將多層線性模型回歸結(jié)果與普通最小二乘法(OLS)估計結(jié)果進行比較。實證結(jié)果顯示:
　　(1)建筑物特征和區(qū)域特征都會對住房價格產(chǎn)生顯著的影響;
　　(2)建筑物特征對住房價格的影響會因住房所屬小區(qū)的不同而有所不同;
　　(3)區(qū)域特征不僅會直接影響住房價格，而且會間接作用于建筑物特征，從而調(diào)節(jié)建筑物特征對住房價格的影響