商業(yè)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估方法研究與應(yīng)用.pdf

1、城鎮(zhèn)房屋征收補(bǔ)償是城市化發(fā)展一項(xiàng)重要工作，快速、準(zhǔn)確評(píng)估房屋補(bǔ)償價(jià)格，合理、公平解決征收補(bǔ)償矛盾，是完善城市建設(shè)和社會(huì)保障體系，更是促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的重要工作。目前，我國(guó)房屋征收補(bǔ)償評(píng)估工作量非常多、爆發(fā)矛盾非常激烈，如何公平、快速、透明化確定征收補(bǔ)償價(jià)格非常重要。
　　本文對(duì)贛州市老城區(qū)被征收商業(yè)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估進(jìn)行了研究，由于老城區(qū)被征收商業(yè)房地產(chǎn)工作任務(wù)非常大，而路線價(jià)法是能夠快速批量評(píng)估土地價(jià)格的一種方法。因此，筆者借鑒

2、路線價(jià)法評(píng)估宗地思想，對(duì)贛州市老城區(qū)被征收商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用路線價(jià)法評(píng)估，并設(shè)定了“標(biāo)準(zhǔn)臨街商業(yè)房地產(chǎn)”，得出被征收商業(yè)房地產(chǎn)“路線價(jià)”。首先，筆者結(jié)合贛州市老城區(qū)土地的分等定級(jí)和贛州市老城區(qū)被征收商業(yè)房地產(chǎn)分布情況，將贛州市老城區(qū)26條主要道路，根據(jù)路線價(jià)區(qū)段劃分原則，劃為了97條路線價(jià)區(qū)段；然后，筆者在三級(jí)區(qū)域中東陽(yáng)山路路線價(jià)區(qū)段內(nèi)，選取了一宗標(biāo)準(zhǔn)臨街商業(yè)房地產(chǎn)，并利用收益法計(jì)算出標(biāo)準(zhǔn)臨街商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格為23025.96元/㎡，即為該路

3、線價(jià)區(qū)段內(nèi)路線價(jià)。在此過程中，筆者采用了層次分析法模型，為收益法評(píng)估中租金的各影響因素確定權(quán)重；采用市場(chǎng)提取法，確定了路線價(jià)區(qū)段臨街店鋪報(bào)酬率；采用指數(shù)平滑法，建立指數(shù)平滑預(yù)測(cè)模型，確定了純租金收益逐年遞增率；建立了路線價(jià)影響因素修正體系，利用路線價(jià)法修正，評(píng)估出東陽(yáng)山路路線價(jià)區(qū)段內(nèi)其他被征收商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格。最后，筆者通過實(shí)例驗(yàn)證，評(píng)估出一宗待估商業(yè)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估單價(jià)為22005.69元/㎡，成交總價(jià)為1496386.99元，與實(shí)際

4、市場(chǎng)總價(jià)相差0.068％，驗(yàn)證了該方法可行性。
　　路線價(jià)評(píng)估法借鑒，“標(biāo)準(zhǔn)臨街商業(yè)房地產(chǎn)”及“路線價(jià)”引入，使得商業(yè)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估有了統(tǒng)一的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，也給房屋被征收人對(duì)自己擁有房屋價(jià)值有了一個(gè)參照標(biāo)準(zhǔn)，更使得被征收房地產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估過程變得更加公平、客觀及透明化，解決征收補(bǔ)償評(píng)估過程中種種問題和矛盾，為社會(huì)和諧發(fā)展做出重大作用。同時(shí)，路線價(jià)法可以對(duì)被征收補(bǔ)償房屋進(jìn)行批量評(píng)估，這為贛州市老城區(qū)內(nèi)繁重的改造任務(wù)節(jié)省了大量人力、物力、