論宅基地使用權抵押法律制度的構建.pdf

1、農村宅基地原本是供農民建立住宅所用，它僅僅具有保障農民生活的功能，但隨著我國開始實行農村住房產權登記以后，關于農村宅基地使用權能否作為抵押標的，成為法學理論界和法律實務界關注的焦點和熱點。在我國法學理論界對這一問題可謂仁者見仁，智者見智。先后提出了“禁止抵押說”、“自由抵押說”和“有條件抵押說”等各種學說主張?！敖沟盅赫f”認為，農村宅基地使用權承擔的主要功能是社會保障，并不具有流轉和盈利的功能，因此應當禁止宅基地使用權抵押。“自由抵押

2、說”則基于農村宅基地使用權的財產屬性分析，認為財產應當具有可流轉功能，從而主張農村宅基地使用權可以自由抵押。而“有條件抵押說”則是在參考前兩種觀點的基礎上提出的一種折衷的主張。此種主張一方面認為，農村宅基地使用權可以抵押;但另一方面認為，農村宅基地使用權的抵押必須符合法定條件。在法律實務界，對于農村宅基地使用權能否抵押這一問題卻給出了比較一致的答案，即農村宅基地使用權不能作為抵押標的。在立法者看來，農村宅基地使用權承擔的是社會保障功能，

3、現行立法并無此種使用權可以抵押的規(guī)定，人們不得從事法律所未曾許可的行為。
　　上述見解各有利弊，如果采用“禁止抵押說”的主張，從而否定了農民利用宅基地使用權抵押的方式獲取改善生產和生活所需資金等，勢必限制農民擴大再生產。如果采用“自由抵押說”，既有可能導致農村宅基地使用權無拘無束地抵押，甚至惡意抵押的后果，以至影響農民的正常生活。客觀地講，“有條件抵押說”最為可取，它一方面許可農村宅基地使用權抵押，從而為廣大的農民通過此種抵押獲取

4、擴大再生產所需資金等提供了可能，另一方面對此種抵押規(guī)定了必須具備的條件，從而可以確保此種抵押權的合理使用，并可以遏制惡意抵押情況的發(fā)生。正是基于此種考慮，本文以“農村宅基地使用權抵押法律制度的構建”作為選題，基于物權理論之分析，就如何構建符合我國特色的農村宅基地使用權法律制度展開有益地探討，不僅具有極為重要的社會現實意義，而且具有重要的理論意義。全文主要分為以下三個部分:
　　第一部分，闡釋農村宅基地使用權抵押的基本理論。首先，闡

5、述了農村宅基地使用權的概念和特點。農村宅基地使用權是指農民依法享有的，利用集體所有的土地，建造供自己居住房屋，或者建造供生活需要的附屬設施，并對該房屋或者附屬設施進行占有、使用的用益物權。農村宅基地使用權主要具有下列特點:權利享有者具有特定性;用途的特定性;“一戶一宅”性;福利性;法定性;用益物權性;從屬性。其次，論述了宅基地使用權抵押的意義。農村宅基地使用權抵押不僅具有法律意義，而且具有社會意義。再次，闡述了農村宅基地使用權抵押的理論

6、困擾和現實困境。理論困境主要是學界對此種權利是否可以抵押見解不一，現實困境則主要是指此種權利可否抵押缺乏相關制度支持。
　　第二部分，論述農村宅基地使用權抵押的前提性條件——農村房屋產權登記制度。農村宅基地使用權抵押必然涉及農村住房產權的登記問題。首先，論述了農村房屋產權登記的含義和特點。其次，論述了農村房屋產權登記的意義。再次，論述現行農村房屋登記制度的缺憾。最后，闡述農房產權登記制度的完善。
　　第三部分，論述農村宅基地

7、使用權抵押的原則和具體制度的構建。首先，闡述農村宅基地使用權抵押應當遵循的基本原則:農村土地集體所有原則;維護農民基本利益原則;保護耕地合理使用原則。其次，論述農村宅基地使用權抵押具體制度的構建。即農村宅基地使用權抵押制度應當包括:完善的抵押人制度和抵押權人制度以及抵押權的實現制度等等。最后，論述建立健全農村宅基地使用權抵押的配套制度。即要切實保障農村宅基地使用權抵押制度的有效實施，必須建立完善的社會保障體系、健全的中介機構、充分的信息