不動產(chǎn)預告登記制度的完善.pdf

1、不動產(chǎn)預告登記制度可以算是世界法律制度發(fā)展史上的一個比較年輕的制度，它從誕生至今也不多200多年。根據(jù)相關(guān)文獻資料記載，在《普魯士抵押條例》與《普魯士國家的一般邦法》中可以查到與不動產(chǎn)預告登記比較相近的表述，在當時被稱作是“異議”制度。這個“異議”制度其實是針對已經(jīng)存在的物權(quán)的異議，后來這個異議制度被引入到德國法、瑞士法及我國臺灣地區(qū)的法律并作了相應(yīng)的修改，并在各國和地區(qū)有了新的發(fā)展，這才慢慢有了現(xiàn)在的不動產(chǎn)預告登記制度。但世界上不同的

2、國家和地區(qū)自身的法律體系都各不相同，所以，各國和各地區(qū)關(guān)于不動產(chǎn)預告登記制度的具體規(guī)定也各不相同，包括概念、性質(zhì)、法律效力、消滅等。
　　不動產(chǎn)預告登記制度被引入我國法律體系不過十來年。上個世紀80年代，由于住房制度的改革，商品房出現(xiàn)在了視野中，特別是2000年以后我國城市建設(shè)及城市化不斷加快。在這一時期，由于經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，相關(guān)法制建設(shè)無法跟上，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些混亂現(xiàn)象，其中最為突出的問題之一就是商品房開發(fā)商“一房二

3、賣或一房多賣”。眾所周知，住房對于中國人來說有尤為重要，再加上現(xiàn)在高企的房價使這一問題變得更加嚴重，因為一套商品房往往凝聚了一些人一生甚至是整個家庭的全部財產(chǎn)。如果這一問題處理不好，將會導致很多糾紛出現(xiàn)，甚至會引起社會的不穩(wěn)定。不動產(chǎn)預告登記制度恰好能很好的處理這一問題，因此，在《物權(quán)法》出臺前，我國有些經(jīng)濟發(fā)達省份就出臺了一些地方性法規(guī)。伴隨著《物權(quán)法》在2008年的正式出臺，我國的法律體系中第一次出現(xiàn)了不動產(chǎn)預告登記制度?！斗课莸怯?/p>

4、辦法》和《土地登記辦法》也有些涉及。但是在我國的法律中正式引入不動產(chǎn)預告登記制度的時間相對較晚，且對預告登記制度立法目的又比較單一，與國外大陸法系發(fā)達國家相比還有一定的差距。近兩年，我國經(jīng)濟社會發(fā)展進入了一個新時期，一些新現(xiàn)象、新環(huán)境不斷出現(xiàn)，如開發(fā)商破產(chǎn)倒閉了存在預告登記的房屋怎么處理，飛機、船舶、汽車等能否進行預告登記等等。伴隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，伴隨對法律制度理論研究的不斷加深，同時也伴隨著自身工作的需要，促使了需要更加深入和細

5、致的研究不動產(chǎn)預告登記制度。除引言和結(jié)語外，本文共分為四章。
　　第一章，在闡述了德國、瑞士、日本等國不動產(chǎn)預告登記制度的概念、性質(zhì)和歷史演變過程，進而對預告登記制度的由來和演變進程進行分析，最終結(jié)合預告登記在我國《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，介紹預告登記制度在我國的發(fā)展歷程。
　　第二章，主要從當前該制度的現(xiàn)狀、爭議及存在問題進行闡述。目前我國法上關(guān)于預告登記存在主要的問題體現(xiàn)在：一、適用范圍過于狹窄僅僅體現(xiàn)在商品房的預售上；二、

6、除了權(quán)利保全這一效力，其它效力有限；三、關(guān)于預告登記消滅的規(guī)定過于簡單。
　　第三章，對預告登記進行價值分析，主要從保護交易安全以及促進交易效率角度出發(fā)。保護交易安全不僅是對預告登記名義人的保護，也是一種對潛在再處分行為對相人的保護。預告登記對交易效率的促進主要通過對預告登記后的不動產(chǎn)再處分行為效力的認定、預告登記的涂銷和消滅來實現(xiàn)。
　　第四章，筆者主要從擴大預告登記的適用范圍、明確預告登記效力及消滅預告登記消滅原因方面進