中國房地產(chǎn)價格上漲的廣義財富效應(yīng)研究.pdf

1、我國房地產(chǎn)市場自1998年市場化改革以來，進入了突飛猛進的高速發(fā)展通道，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲成為社會各界廣泛關(guān)注的熱點和焦點問題。然而，房地產(chǎn)價格上漲引起房地產(chǎn)財富存量的迅速增加，是如何影響消費和投資，進而影響宏觀經(jīng)濟，其作用機制并沒有被系統(tǒng)梳理，其影響程度和大小并沒有一致的、公認的結(jié)論.
　　 本文以我國房地產(chǎn)價格上漲的廣義財富效應(yīng)為研究主題。為了使研究更深入、系統(tǒng)，首先對房地產(chǎn)財富效應(yīng)概念進行了豐富和深化，拓展到更廣義的層面。

2、以宏觀經(jīng)濟學、貨幣銀行學、金融經(jīng)濟學理論為基礎(chǔ)，結(jié)合行為科學、心理學的相關(guān)理論，通過理論建模、計量分析、統(tǒng)計分析、以及對比分析等方法，試圖探討解決以下問題：我國房地產(chǎn)市場化改革近十年來，伴隨著房地產(chǎn)價格的高速增長，房地產(chǎn)財富存量的增加，在微觀層面上對居民消費和企業(yè)投資產(chǎn)生了何種影響?進而對宏觀層面的金融穩(wěn)定和物價穩(wěn)定產(chǎn)生了怎樣的沖擊?房地產(chǎn)財富差距是否拉大了居民收入差距?我國政策當局應(yīng)該如何有效利用和解讀房地產(chǎn)價格信息等。
　　

3、 本文的主要工作和研究結(jié)論如下：
　　 作為研究起點和后繼章節(jié)的基礎(chǔ)，首先對我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格上漲的“非理性繁榮”特性進行實證檢驗和判斷。利用非平穩(wěn)面板計量方法，基于房地產(chǎn)的投資特性，對房價與租金關(guān)系進行分析，結(jié)果表明我國房價已脫離租金所確定的基本面。房地產(chǎn)價格上漲呈現(xiàn)出非理性的繁榮。
　　 在對房地產(chǎn)價格上漲的狹義財富效應(yīng)，即房地產(chǎn)價格上漲對居民消費影響的作用渠道分析的基礎(chǔ)上，利用宏觀城市面板數(shù)據(jù)和大型微觀家庭調(diào)查數(shù)

4、據(jù)對我國房地產(chǎn)價格上漲與居民消費之間的關(guān)系進行研究。結(jié)果表明，我國近些年房價持續(xù)上漲對居民消費產(chǎn)生了一定的“擠出”效果和“抑制”作用；而且，這種“抑制”作用的發(fā)揮在不同地區(qū)和不同類型的家庭存在著差異，并且與西方發(fā)達國家相比也有所不同。
　　 在對房地產(chǎn)價格上漲的廣義財富效應(yīng)，即房地產(chǎn)價格上漲引起房地產(chǎn)財富增加進而對居民消費（包含房地產(chǎn)消費）和企業(yè)投資產(chǎn)生影響的作用渠道分析的基礎(chǔ)上。利用國內(nèi)某城市近十年來家庭購房貸款的抽樣數(shù)據(jù)，對

5、房地產(chǎn)消費的廣義財富效應(yīng)進行分析，結(jié)果表明當房價越高時，居民所購住房中每平米所擔負的抵押貸款越大，家庭月收入中每元收入所能帶動的購房總房價也越高，表明居民住房消費的廣義財富效應(yīng)在我國是存在的。利用全國宏觀數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)價格與投資之間的關(guān)系進行研究，結(jié)果表明，我國房地產(chǎn)價格上漲對房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)消費、固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟增長都產(chǎn)生了顯著的拉動效應(yīng)。
　　 引入“位置消費”理論對住房消費特性分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價格上漲、居民住房財富

6、增長的廣義財富效應(yīng)在住房財富差距分化及其社會影響進行研究。利用微觀家庭面板調(diào)查數(shù)據(jù)，借鑒“基尼系數(shù)”和“收入流動性”的測度原理，首創(chuàng)性對我國城鎮(zhèn)居民住房資源和住房財富占有的“靜態(tài)”差距，以及住房財富差距隨著時間推移的流動性進行“動態(tài)”測度和分析?！办o態(tài)”差距分析表明，伴隨著房價上漲，住房財富快速向高收入人群積聚，住房財富分化程度越來越高，加劇了收入的不平等；“動態(tài)”流動性分析表明，雖然城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)財富的“水平流動性”增長了，“位置流動

7、性”卻明顯降低，特別是反映福利水平的King指標明顯下降，可見，房改后房價上漲給特定人群帶來的社會福利改進是降低的。
　　 房地產(chǎn)價格上漲與信貸擴張相互強化，導致金融不穩(wěn)定，是房地產(chǎn)廣義財富效應(yīng)的另一宏觀層面的影響。為揭示房地產(chǎn)價格與信貸關(guān)系，采用一般均衡模型和存量流量模型進行理論分析，并借鑒金融資產(chǎn)時間序列的動態(tài)相關(guān)分析DCC-MGARCH模型實證檢驗。結(jié)果顯示，給房價增長率一個單位的正向沖擊，將導致信貸和房地產(chǎn)投資之間的動態(tài)

8、相關(guān)性增強，表明我國房地產(chǎn)價格上漲的金融加速器效應(yīng)是存在的。另一方面，我國房地產(chǎn)信貸風險暴露值被嚴重低估，與國際標準以及亞洲危機爆發(fā)前一些國家信貸風險暴露值相比，情況不容樂觀，應(yīng)該引起相關(guān)政策當局的注意。
　　 房地產(chǎn)價格波動通過影響總需求和總供給，進而對物價穩(wěn)定和產(chǎn)出波動產(chǎn)生影響，這是房地產(chǎn)廣義財富效應(yīng)的又一宏觀層面的影響。從實物和金融資產(chǎn)兩個視角，對房價波動對未來通貨膨脹的影響渠道和作用機制進行分析，利用VAR模型的狀態(tài)空間

9、表示與卡爾曼濾波對通貨膨脹預期進行估計，H-P濾波法對潛在GDP進行估算，最后采用SUR法對擴展的混合IS-PC模型系數(shù)進行估計。結(jié)果表明，我國房價波動通過作用于產(chǎn)出缺口對通貨膨脹的影響顯著存在，相比較地，我國股票價格對產(chǎn)出的影響并不顯著。結(jié)合當前全球貨幣當局和理論界熱議的“貨幣政策是否應(yīng)對以及如何應(yīng)對資產(chǎn)價格波動?”的討論，通過構(gòu)建適合我國情況的金融狀況指數(shù)（FCI），發(fā)現(xiàn)房價占有較大的權(quán)重，包含房地產(chǎn)價格的FCI指數(shù)對我國通貨膨脹的

10、具有良好的預測力，可以成為貨幣政策的短期指示器。
　　 本文的創(chuàng)新點主要體現(xiàn)在以下五個方面：
　　 （1）對房地產(chǎn)財富效應(yīng)概念進行豐富和深化（研究視角創(chuàng)新）。房地產(chǎn)財富效應(yīng)概念拓展到更廣義的層面，把研究層次由微觀層次拓展到宏觀層面，不僅拓展了研究視野，而且也使得房地產(chǎn)財富效應(yīng)的研究更加深化和系統(tǒng)化。
　　 （2）利用非平穩(wěn)面板計量方法研究我國房地產(chǎn)廣義財富效應(yīng)（研究方法創(chuàng)新）。采用最新發(fā)展的非平穩(wěn)面板計量方法，包

11、括面板單位根、面板協(xié)整、面板DOLS、面板因果關(guān)系檢驗等，對我國房地產(chǎn)價格的非理性繁榮、房地產(chǎn)財富效應(yīng)存在性以及房地產(chǎn)價格與通貨膨脹關(guān)系進行了實證檢驗?？朔艘酝愌芯恐行颖編淼牡托Ч约昂雎粤烁鞒鞘虚g差異的問題，提高了結(jié)果的可靠性。
　　 （3）采用CHNS大型家庭微觀調(diào)查數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)財富與消費的關(guān)系（研究內(nèi)容創(chuàng)新）。微觀家庭調(diào)查數(shù)據(jù)的使用，解決了現(xiàn)階段利用宏觀數(shù)據(jù)研究我國房地產(chǎn)財富效應(yīng)所存在的樣本量不足的局限性，而且

12、在揭示家庭房地產(chǎn)財富效應(yīng)的微觀機制方面，有著宏觀加總數(shù)據(jù)不可比擬的優(yōu)勢。
　　 （4）從“靜態(tài)”和“動態(tài)”角度分析我國房地產(chǎn)財富差距的分化（研究對象創(chuàng)新）。與以往房地產(chǎn)財富差距的描述性分析不同，利用微觀家庭面板調(diào)查數(shù)據(jù)，借鑒“基尼系數(shù)”和“收入流動性”測度原理，首創(chuàng)性地對我國城鎮(zhèn)居民住房財富占有的“靜態(tài)”差距，以及住房財富差距隨著時間推移的流動性進行“動態(tài)”測度和分析。
　　 （5）采用動態(tài)相關(guān)性DCC-MGARCH模型