房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同跳單行為研究.pdf

1、居間合同制度是世界各國(guó)普遍設(shè)立的一項(xiàng)民商事交易制度。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房屋中介機(jī)構(gòu)在房屋居間買(mǎi)賣(mài)中發(fā)揮著不可忽視的作用。因?yàn)槲覈?guó)《合同法》以及《房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)管理辦法》僅以少量條文對(duì)居間合同予以了規(guī)定，內(nèi)容粗略，而《房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)管理辦法》的效力位階較低，已不能適應(yīng)房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，在居間實(shí)務(wù)中跳單現(xiàn)象頻發(fā)，司法實(shí)踐中跳單案件的裁判也不統(tǒng)一，由此折射出我國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)居間中存在的種種法律制度問(wèn)題，亟待解決。
　　在房屋買(mǎi)賣(mài)

2、中介服務(wù)活動(dòng)中，以《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)》為主要表現(xiàn)形式的房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同符合居間合同的本質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定為居間合同。跳單是發(fā)生于居間實(shí)務(wù)的一種客觀(guān)現(xiàn)象，是委托人跳過(guò)原居間方而通過(guò)其他途徑完成交易的行為。通過(guò)分析目前學(xué)界關(guān)于跳單的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為不應(yīng)考慮委托人的主觀(guān)惡意，從以下四個(gè)方面判斷即可：（1）居間合同成立，是認(rèn)定跳單的首要條件；（2）居間人履行了居間義務(wù)，是認(rèn)定跳單的基礎(chǔ)條件；（3）委托人“繞開(kāi)”居間人與第三人完成交易，為認(rèn)定跳單的重要

3、條件；（4）居間人的履行行為與委托人成功締約之間具有因果關(guān)系，是認(rèn)定跳單的核心要素。
　　禁止跳單條款作為一般格式條款，不能因其本身屬于格式條款就否定其效力，必須基于條款的實(shí)際內(nèi)容，按照合同法關(guān)于格式條款的特別規(guī)制和合同無(wú)效、可變更、可撤銷(xiāo)的具體規(guī)定來(lái)分析其效力狀態(tài)，從而建立禁止跳單條款效力評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)和方法體系。在此基礎(chǔ)上，從禁止跳單條款有效、有瑕疵以及不存在禁止跳單條款三種情形下分別探討跳單行為是否構(gòu)成違約。
　　當(dāng)居間人

4、履行了居間義務(wù)、委托人成功締約與居間人的居間行為具有因果關(guān)系時(shí)，居間人享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)；而根據(jù)我國(guó)違約行為的相關(guān)理論，委托人又需對(duì)跳單行為承擔(dān)違約賠償責(zé)任，此時(shí)居間人享有違約賠償請(qǐng)求權(quán)。居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)與違約賠償請(qǐng)求權(quán)產(chǎn)生競(jìng)合關(guān)系，居間人可以擇一行使。在責(zé)任的具體承擔(dān)及責(zé)任范圍的確定上，則綜合考慮居間合同中的約定以及雙方的過(guò)錯(cuò)、居間人的現(xiàn)實(shí)損失以及居間人可期待的合理收入損失，尤其是居間人已付出的成果跟委托人締約成功的原因力大小等因素進(jìn)行