農(nóng)用地功能價(jià)與區(qū)片價(jià)測(cè)算方法在征地補(bǔ)償中的應(yīng)用研究.pdf

1、隨著社會(huì)的發(fā)展，人口增加、城市化進(jìn)程的加快，人類(lèi)活動(dòng)對(duì)土地的需求和影響強(qiáng)度都在不斷增加，從而引發(fā)了諸如住房、三農(nóng)、生態(tài)、糧食安全等一系列問(wèn)題，嚴(yán)重影響著我國(guó)諸多事業(yè)的發(fā)展。為滿足建設(shè)用地不斷增加的要求，政府要向農(nóng)村集體征地，在此過(guò)程中暴露出諸如征地范圍過(guò)寬、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理和安置方式不科學(xué)等一系列問(wèn)題，而解決問(wèn)題的關(guān)鍵就是建立合理的農(nóng)用地價(jià)格構(gòu)成體系及科學(xué)測(cè)算方法。 當(dāng)前，我國(guó)農(nóng)用地征地補(bǔ)償存在定級(jí)估價(jià)和區(qū)片綜合地價(jià)兩套測(cè)算方法，

2、本文在系統(tǒng)分析兩者優(yōu)缺點(diǎn)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建以農(nóng)用地功能價(jià)格與用途轉(zhuǎn)變過(guò)程中產(chǎn)生的土地增值收益共同構(gòu)成的綜合征地補(bǔ)償價(jià)格測(cè)算體系；采用多因素綜合分值法進(jìn)行區(qū)片劃分，作為價(jià)格一級(jí)控制區(qū)，以各級(jí)區(qū)片內(nèi)評(píng)價(jià)單元農(nóng)用地功能價(jià)格面積加權(quán)平均值與城鎮(zhèn)土地中末級(jí)工業(yè)用地價(jià)格和區(qū)片修正系數(shù)聯(lián)合應(yīng)用，對(duì)農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)變過(guò)程中產(chǎn)生的土地增值收益進(jìn)行分割，測(cè)算農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)變?cè)鲋凳找鎯r(jià)格；并綜合測(cè)算了各區(qū)片的農(nóng)用地功能價(jià)格即自然質(zhì)量?jī)r(jià)格、社會(huì)保障價(jià)格、社會(huì)穩(wěn)定價(jià)格和生

3、態(tài)價(jià)格。結(jié)果表明： (1)以滄縣為例進(jìn)行了實(shí)證研究，測(cè)得滄縣各區(qū)片土地增值收益的分割價(jià)格為：I級(jí)區(qū)片29.17元/m<'2>，II級(jí)區(qū)片23.66元/m<'2>，Ⅲ級(jí)區(qū)片17.18元/m<'2>。 (2)將各評(píng)價(jià)單元農(nóng)用地功能價(jià)格與其所在區(qū)片農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)變?cè)鲋凳找娣指钪迪嗉拥玫矫恳粋€(gè)評(píng)價(jià)單元農(nóng)用地對(duì)應(yīng)的征地補(bǔ)償價(jià)格，體現(xiàn)了同一級(jí)別區(qū)片內(nèi)農(nóng)用地征地補(bǔ)償價(jià)格的微觀差異。 (3)依據(jù)級(jí)差地租理論，在農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)變?cè)鲋凳?/p>

4、益分割中，建立了以城鎮(zhèn)末級(jí)地價(jià)為基礎(chǔ)，扣除級(jí)差地租II后，結(jié)合區(qū)片修正系數(shù)，獲得各級(jí)區(qū)片農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)變后增值收益的分割值，構(gòu)成了各區(qū)片的“底盤(pán)價(jià)格”，實(shí)現(xiàn)了增值收益分割值的量化，彌補(bǔ)了農(nóng)地估價(jià)中對(duì)該方面收益考慮不足的缺陷，并實(shí)現(xiàn)了區(qū)片一級(jí)控制作用。 通過(guò)對(duì)農(nóng)用地功能價(jià)格與征地區(qū)片價(jià)測(cè)算方法優(yōu)勢(shì)整合和農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)變過(guò)程中土地增值收益分割，建立了征地地價(jià)測(cè)算體系，得出滄縣征地補(bǔ)償價(jià)格，為征地補(bǔ)償提供了較為合理的征地補(bǔ)償價(jià)格測(cè)算體系。