差別化住房政策對商品住房市場的影響研究.pdf

1、改革開放之后，我國房地產(chǎn)市場得到了飛速的發(fā)展。尤其是住房市場化之后，商品住房的價格不斷攀升，上漲速度令人咋舌。而伴隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程迅速，大量農(nóng)村人口從農(nóng)村開始向城市轉(zhuǎn)移，并且數(shù)量越來越龐大，這一部分人對住房的需求一直高居不下。同時，伴隨著房價的高漲，商品住房逐漸演變?yōu)橐环N投資、保值、增值的商品，面對這一投資投機需求，房價更是進一步上漲。從政府出臺政策進行調(diào)控的目標以及政策出臺的背景角度，可以分析出，政府出臺政策的最終目標有

2、三個，分別是實現(xiàn)住有所居、抑制房地產(chǎn)投資投機以及放緩房地產(chǎn)經(jīng)濟、防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。
　　本文選取了金融政策、住房信貸政策、住房土地政策、住房稅收政策四項一級指標共6個二級政策指標，以及商品住房市場成交均價、成交面積，供給市場的商品住房市場總投資、供給面積、容積率、供給戶型以及存量面積7項市場指標，實證分析了上海市政策實施后對商品住房市場產(chǎn)生的影響。分析得出，對成交均價有正向沖擊效用的分別是一年期存款準備金率、存款基準利率以及稅收

3、政策，具有負的沖擊效用的分別有住房信貸政策以及土地購置面積，其中一年期貸款基準利率影響最大；而對于成交面積的影響，以上六項政策中除了貸款基準利率的上升會致使成交面積增加外，其他的都是會使得成交面積減少；對商品住房總投資具有正向沖擊效應的只有住房土地政策，商業(yè)銀行存款準備金率、一年期存款基準利率、貸款基準利率以及商品住房信貸政策對商品住房總投資具有負的沖擊效應，其中住房信貸政策貢獻率最大，住房稅收政策對住宅投資變化的不具有貢獻率；對供給面

4、積具有正向促進作用的只有土地購置面積；除了土地購置面積外，其他5項政策對容積率有正向作用；除了存款基準利率外，其他5項政策對90m2以下竣工價值具有同向作用。
　　根據(jù)以上實證分析的結(jié)果，本文分別站在不同的角度提出政策制定的建議，第一是從市場指標的角度給制定相應房地產(chǎn)政策提出建議，另一個是從政策制定目的的角度提出相應的政策建議。另外，從實證分析中可以發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅的試點——住房稅收政策的實施，并沒有達到預期的效果，即對市場指標的沖擊