基于模糊實(shí)物期權(quán)的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)具有關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)的特點(diǎn),是我國國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而,房地產(chǎn)開發(fā)又是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)性較大的活動(dòng),尤其是大型房地產(chǎn)項(xiàng)目,具有投資數(shù)額大、開發(fā)周期長(zhǎng)、回收期長(zhǎng)、不確定性較高等特點(diǎn),其成功與否主要取決于在每一個(gè)開發(fā)階段所做出的決策的準(zhǔn)確程度。目前,國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)仍主要采用傳統(tǒng)DCF(現(xiàn)金流折現(xiàn))法進(jìn)行投資決策,這對(duì)于跨區(qū)域的、多階段滾動(dòng)開發(fā),具有較高不確定性的大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,就存在著很多缺陷。傳統(tǒng)DCF投資決策方法未

2、考慮投資的不可逆性、管理者決策的靈活性以及關(guān)聯(lián)項(xiàng)目所帶來的戰(zhàn)略價(jià)值等因素,因而可能會(huì)低估了大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的真實(shí)價(jià)值。實(shí)物期權(quán)是基于金融期權(quán)理論而衍生的一種新型投資決策方法,它的主要特點(diǎn)就是考慮了投資決策中的靈活性、管理的柔性,能夠較好地處理房地產(chǎn)開發(fā)過程的不確定性因素帶來的投資機(jī)會(huì)價(jià)值,可以彌補(bǔ)傳統(tǒng)決策方法的不足,進(jìn)而提高投資決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性,具有較大的實(shí)用價(jià)值。
　　本文回顧和比較了傳統(tǒng)投資決策方法、實(shí)物期權(quán)基本理論與方法,

3、突出了實(shí)物期權(quán)方法在項(xiàng)目投資決策中的優(yōu)越性。通過對(duì)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)物期權(quán)特性分析,將模糊數(shù)學(xué)思想引入到傳統(tǒng)的實(shí)物期權(quán)模型中來,對(duì)模型中的部分輸入變量進(jìn)行模糊化處理,根據(jù)傳統(tǒng)實(shí)物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用,運(yùn)用梯形模糊數(shù)學(xué)的方法,結(jié)合大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的期權(quán)特性,分別構(gòu)建了模糊實(shí)物期權(quán)模型和模糊復(fù)合實(shí)物期權(quán)模型,并引用期望值方法計(jì)算期權(quán)的價(jià)值,消除了傳統(tǒng)期權(quán)計(jì)算結(jié)果的模糊性,以更為科學(xué)地運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策。最后以西安市某大型房

4、地產(chǎn)項(xiàng)目為例,運(yùn)用模糊實(shí)物期權(quán)和模糊復(fù)合期權(quán)進(jìn)行項(xiàng)目的投資決策,分別計(jì)算了延遲期權(quán)和分階段投資復(fù)合期權(quán),驗(yàn)證了模糊實(shí)物期權(quán)方法相對(duì)更為貼近房地產(chǎn)投資實(shí)際,從而更好地為房地產(chǎn)企業(yè)投資者提供決策參考。
　　論文針對(duì)房地產(chǎn)投資決策方法的改進(jìn)問題進(jìn)行深入研究,提出了模糊實(shí)物期權(quán)方法,能夠較準(zhǔn)確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值,在一定程度上解決房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的不確定性問題,量化了投資活動(dòng)中的投資機(jī)會(huì)與經(jīng)營柔性的期權(quán)價(jià)值,使實(shí)物期權(quán)定價(jià)更貼近實(shí)際,從而