住房金融違約風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控有效性研究.pdf

1、自1998年實(shí)施住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)規(guī)模也出現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些問(wèn)題和矛盾，房?jī)r(jià)快速上漲、供需不均衡、保障房供給不足，政府采取了一系列措施對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。同時(shí)，在商業(yè)銀行資產(chǎn)中占比越來(lái)越高的住房金融業(yè)務(wù)，對(duì)其信用風(fēng)險(xiǎn)的管理也越來(lái)越受到監(jiān)管機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行自身的重視。本文主要對(duì)我國(guó)住房金融業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行了系統(tǒng)的分析和研究

2、。首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)的違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究，并對(duì)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理措施提出了相關(guān)建議，具體包括對(duì)住房金融違約損失率預(yù)測(cè)模型的研究，對(duì)住房金融違約風(fēng)險(xiǎn)因素與銀行貸款審查的研究，以及對(duì)住房金融違約風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別——個(gè)人征信體系的研究。同時(shí)，考慮到商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展和違約風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的緊密聯(lián)系，本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的有效性進(jìn)行了分析研究，并對(duì)下一步的宏觀(guān)調(diào)控提出相關(guān)政策建議。具體包括從微觀(guān)層面針對(duì)宏觀(guān)調(diào)控

3、對(duì)住房金融業(yè)務(wù)影響有效性的分析，以及從宏觀(guān)層面針對(duì)調(diào)控政策與措施對(duì)市場(chǎng)影響有效性的分析。
　　 關(guān)于住房金融違約損失率的研究，現(xiàn)有文獻(xiàn)主要集中在對(duì)國(guó)外先進(jìn)方法的總結(jié)以及對(duì)具體模型在中國(guó)應(yīng)用難點(diǎn)的探討上。少數(shù)建立模型的研究文獻(xiàn)采用的是線(xiàn)性回歸的方法，與貸款違約損失率0-1之間的取值范圍并不相符合。在可查詢(xún)到的文獻(xiàn)范圍內(nèi)，未見(jiàn)有通過(guò)實(shí)證數(shù)據(jù)驗(yàn)證、比較模型預(yù)測(cè)能力的相關(guān)文獻(xiàn)。本文利用實(shí)證數(shù)據(jù)，采用log-log回歸法、logistic

4、回歸法、分類(lèi)及回歸樹(shù)法分別構(gòu)建了LGD預(yù)測(cè)模型。同時(shí)針對(duì)三類(lèi)模型以及歷史數(shù)據(jù)平均法模型對(duì)樣本內(nèi)數(shù)據(jù)及樣本外數(shù)據(jù)分別的預(yù)測(cè)效果進(jìn)行了比較分析，為商業(yè)銀行研究實(shí)施內(nèi)部評(píng)級(jí)法提供了良好借鑒。研究結(jié)果表明，logistic回歸方法預(yù)測(cè)效果最好，分類(lèi)及回歸樹(shù)方法其次，而log-log回歸方法預(yù)測(cè)誤差最大。本文據(jù)此對(duì)商業(yè)銀行選取貸款違約損失率預(yù)測(cè)方法提出了相關(guān)建議。
　　 關(guān)于商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)的研究，現(xiàn)有文獻(xiàn)主要集中在單獨(dú)對(duì)貸款

5、逾期和違約風(fēng)險(xiǎn)決定因素的研究上，未見(jiàn)有針對(duì)銀行貸款審查決定因素的分析以及對(duì)兩者的比較研究。另一方面，受制于數(shù)據(jù)的可獲得性，現(xiàn)有研究多數(shù)采用的樣本數(shù)據(jù)量并不大。本文通過(guò)大量的數(shù)據(jù)分析，建立Logistic回歸模型，對(duì)住房按揭貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)決定因素及銀行審查貸款時(shí)是否通過(guò)的決定因素進(jìn)行了比較研究。結(jié)果表明，借款人性別、婚姻狀況、教育程度、年齡、貸款金額、貸款成數(shù)、月還款額與月收入之比等因素對(duì)住房按揭貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)及銀行貸款審查是否通過(guò)均有顯著影

6、響。通過(guò)比較發(fā)現(xiàn)，男性借款人貸款申請(qǐng)更容易獲得通過(guò)，但卻更容易發(fā)生逾期;本地借款人貸款申請(qǐng)更容易獲得通過(guò)，但外地借款人逾期風(fēng)險(xiǎn)更小;長(zhǎng)期限貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)更小，但期限對(duì)銀行審查是否通過(guò)并無(wú)顯著影響;高利率貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)更小，但銀行審查時(shí)高利率貸款更不易通過(guò)。本文據(jù)此對(duì)商業(yè)銀行住房按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)審查和管理提出了相關(guān)建議。
　　 同時(shí)，本文對(duì)住房金融業(yè)務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的重要工具——個(gè)人征信體系進(jìn)行分析研究。通過(guò)對(duì)個(gè)人征信體系主要的運(yùn)作模式

7、以及國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家征信體系構(gòu)建經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行比較分析，為我國(guó)征信體系的建設(shè)和完善提出了相關(guān)建議:進(jìn)一步完善征信相關(guān)立法，擴(kuò)大信息來(lái)源渠道;完善和改進(jìn)數(shù)據(jù)庫(kù)種類(lèi)和運(yùn)營(yíng)模式，適應(yīng)市場(chǎng)化需求;制定專(zhuān)門(mén)的個(gè)人信息隱私權(quán)保護(hù)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者隱私權(quán)的保護(hù)。
　　 關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控有效性的實(shí)證研究，現(xiàn)有文獻(xiàn)主要集中在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、供給、房地產(chǎn)價(jià)格等方面的影響，以及宏觀(guān)調(diào)控政策、金融市場(chǎng)變量、個(gè)人消費(fèi)、房地產(chǎn)價(jià)格之間的傳導(dǎo)機(jī)制

8、研究。而本文則采用一種區(qū)別于以往文獻(xiàn)的方式來(lái)研究宏觀(guān)調(diào)控的有效性，即在微觀(guān)層面通過(guò)研究貨幣政策調(diào)整對(duì)居民住房按揭貸款行為影響的有效性來(lái)評(píng)價(jià)宏觀(guān)調(diào)控效果。本文分別建立線(xiàn)性回歸模型和logistic二元回歸模型針對(duì)貨幣政策調(diào)整對(duì)住房按揭貸款期限選擇影響的有效性進(jìn)行了分析，建立線(xiàn)性回歸模型針對(duì)貨幣政策調(diào)整對(duì)住房按揭貸款首付比例選擇影響的有效性進(jìn)行了分析。研究結(jié)果表明，中央銀行調(diào)整貸款基準(zhǔn)利率對(duì)居民住房按揭貸款首付比例選取有顯著影響;但長(zhǎng)、短期

9、貸款基準(zhǔn)利率差的變化并不會(huì)顯著影響居民按揭貸款期限的選取。
　　 關(guān)于房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控有效性的實(shí)務(wù)及政策研究，現(xiàn)有文獻(xiàn)主要集中在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響因素，以及政府宏觀(guān)調(diào)控的某一方面進(jìn)行分析研究。本文結(jié)合之前學(xué)者的研究成果，從兩個(gè)方面著手研究分析了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控現(xiàn)階段所面臨的問(wèn)題以及下一步措施建議。通過(guò)詳細(xì)解讀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)住房制度目標(biāo)政策，同時(shí)對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控實(shí)踐進(jìn)行比較研究，本文得出結(jié)論我國(guó)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控

10、之所以效果不佳的原因主要有:政府對(duì)于住房政策目標(biāo)的定位不清晰，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并沒(méi)有將滿(mǎn)足居民居住基本權(quán)益放在首位，而是成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱行業(yè);宏觀(guān)調(diào)控?zé)o法解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的固有缺陷;我國(guó)人口眾多，房地產(chǎn)市場(chǎng)中剛性需求充足;缺乏有效的投資渠道使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資需求旺盛;地方政府從自身利益出發(fā)，并不愿執(zhí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策;房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收政策不盡完善，無(wú)法有效遏制投機(jī)需求;缺乏健全的住房金融體系，對(duì)于中低收入群體購(gòu)房金融支持不

11、夠;房地產(chǎn)市場(chǎng)管理不到位，大量違規(guī)行為導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂;國(guó)內(nèi)通過(guò)膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)建筑成本上丹。針對(duì)上述問(wèn)題，本文提出了下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的相關(guān)政策建議:明確住房制度目標(biāo)，將滿(mǎn)足居民基本的居住權(quán)益作為住房制度的根本;建立健全住房保障體制，增加保障房供應(yīng)，有效解決中低收入群體的住房問(wèn)題;實(shí)行房?jī)r(jià)收入比限制，滿(mǎn)足大多數(shù)居民租購(gòu)住房的基本需求和進(jìn)一步改善住房條件的需求;加快政府職能轉(zhuǎn)變，落實(shí)問(wèn)責(zé)制，進(jìn)一步理順中央與地方的財(cái)權(quán)與事權(quán)