物業(yè)管理畢業(yè)論文---前期物業(yè)管理存在的問題及對策

1、<p><b>　　2010屆畢業(yè)生</b></p><p><b>　　畢業(yè)論文</b></p><p>　　題 目: 前期物業(yè)管理存在的問題及對策</p><p>　　院系名稱： 專業(yè)班級： </p><p>　　學(xué)生姓名： 學(xué) 號： </

2、p><p>　　指導(dǎo)教師： 教師職稱： </p><p>　　2010年 6月10日</p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟、競爭日益激烈,越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商把物業(yè)管理作為促銷的一大賣點。理所當(dāng)然,良好的物業(yè)管理,不僅能符合客戶入住前的期望和入住后的需求,而且也

3、能為房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司帶來良好的經(jīng)濟效益。但目前我國物業(yè)管理尚處于初級階段,為了進一步完善我國的物業(yè)管理,保證物業(yè)能正常使用和發(fā)揮功能,對物業(yè)實施有效管理。使物業(yè)管理更加完善，成熟地發(fā)展。這就我們物業(yè)管理有一個全面認識。了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題是很有必要的。</p><p>　　我國的物業(yè)管理產(chǎn)生于20世紀80年代初，經(jīng)過20多年的探索和實踐，經(jīng)歷了從無到有、從小到大的發(fā)展過程。目前已逐步進入市場化

4、、規(guī)范化、法制化、人性化發(fā)展的新時期，也取得了較大的成就。但當(dāng)前，物業(yè)管理在我國仍處于初級階段，物業(yè)管理制度還不成熟，物業(yè)管理立法進程也較慢。直至2003年，統(tǒng)一的行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》才出臺。這一法規(guī)的出臺，結(jié)束了前期物業(yè)管理的缺失狀況，加強了對前期物業(yè)建設(shè)單位的管理，將物業(yè)管理納入了法制軌道，有效規(guī)范了前期物業(yè)管理市場。 物業(yè)管理通常可分為2個階段：前期物業(yè)管理和日常物業(yè)管理階段。其中，前期物業(yè)管理階段是整個物業(yè)管理活動中的初始階

5、段與基礎(chǔ)階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的諸多困惑和糾紛引發(fā)自前期物業(yè)管理中的問題，因此解決好前期物業(yè)管理存在的問題對于解決物業(yè)管理存在的問題有著至關(guān)重要的作用。 </p><p>　　通過進一步分析、研究前期物業(yè)管理存在的問題，有針對性的提出建設(shè)性的建議和對策。作為物業(yè)管理全過程的重要一環(huán)，前期物業(yè)管理健康地發(fā)展，在很大程度上，促進整個物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。</p><p

6、>　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理、前期物業(yè)管理、問題及對策</p><p><b>　　目次</b></p><p><b>　　1 引言1</b></p><p>　　1.1 選題背景1</p><p>　　1.2研究的目的和意義1</p><p>　　1.3 研究的內(nèi)

7、容與方法1</p><p>　　2 .物業(yè)管理及有關(guān)概念概述2</p><p>　　2.1 物業(yè)的概述2</p><p>　　2.2 物業(yè)管理的概述2</p><p>　　3 前期物業(yè)管理概述4</p><p>　　3.1 前期物業(yè)管理概念4</p><p>　　3.2 前期物業(yè)管理

8、特點4</p><p>　　3.3前期物業(yè)管理主要內(nèi)容6</p><p>　　3.4早期介入的概念9</p><p>　　3.5前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別9</p><p>　　4.前期物業(yè)管理的意義9</p><p>　　5．前期物業(yè)管理存在問題及對策分析10</p><p>　

9、　5.1前期物業(yè)管理存在的問題10</p><p>　　5.2解決前期物業(yè)管理問題的對策11</p><p>　　6前期物業(yè)管理法律問題探究13</p><p>　　6.1前期物業(yè)管理法律特征13</p><p>　　6.2前期物業(yè)管理法律制度中的問題14</p><p>　　6.3完善前期物業(yè)管理制度的構(gòu)想

10、16</p><p><b>　　結(jié) 論19</b></p><p><b>　　致 謝20</b></p><p>　　參 考 文 獻20</p><p><b>　　1 引言</b></p><p><b>　　1.1 選題背景

11、</b></p><p>　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理也取得了很大的發(fā)展。但物業(yè)管理在我國仍處于初級階段，物業(yè)管理制度還不成熟，物業(yè)管理立法進程也較慢。各方面還不太完善。實施物業(yè)管理期間也遇到了一些問題，這些問題的正確解決將有助于物業(yè)管理在我國健康、穩(wěn)定的發(fā)展。前期物業(yè)管理階段是整個物業(yè)管理活動中的初始階段與基礎(chǔ)階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的諸多困惑和糾紛引發(fā)自前期物業(yè)管

12、理中的問題，因此解決好前期物業(yè)管理存在的問題對于解決物業(yè)管理存在的問題有著至關(guān)重要的作用</p><p><b>　　研究的目的和意義</b></p><p>　　通過對前期物業(yè)管理相關(guān)問題的探討，并針對具體情況提出解決問題的對策。將對前期物業(yè)管理工作的順利開展起到很大的推進作用，使前期物業(yè)管理向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。進而，推進整個物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。</p&g

13、t;<p>　　1.3 研究的內(nèi)容與方法</p><p>　　1.3.1 研究的內(nèi)容</p><p>　　前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理的初始階段和基礎(chǔ)。本文通過對前期物業(yè)管理及其相關(guān)概念的闡述，對前期物業(yè)管理有一個全面的了解后。對其發(fā)展中存在的問題進行分析，有針對性地提出改進措施。使前期物業(yè)管理更加完善。</p><p>　　1.3.2 研究的方

14、法</p><p>　　(l)文獻調(diào)查：在本文開始寫作前，通過書籍閱讀、網(wǎng)上搜索、查看相關(guān)期刊等方法來收集獲取需要資料。</p><p>　　(2)本文在對前期物業(yè)管理有一個全面深入的了解的基礎(chǔ)上，綜合運用所學(xué)的前期物業(yè)管理及其相關(guān)知識構(gòu)建了層次分明、體系較完善的理論框架，清晰地闡述了前期物業(yè)管理存在的問題以及解決問題的對策。</p><p>　　2．物業(yè)管理及有關(guān)

15、概念概述</p><p>　　2.1 物業(yè)的概述</p><p>　　2.1.1 物業(yè)的概念</p><p>　　“物業(yè)”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀80年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物

16、業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。</p><p>　　2.1.2 物業(yè)的特征</p><p>　　1>首先是它的自然屬性，即物業(yè)是一種區(qū)別于其他物質(zhì)的物質(zhì)形式，它具有以下特征： </p><p&

17、gt;　?。?）固定性。表現(xiàn)于土地、建筑物的不可移動性或位置的確定性。 </p><p>　?。?）耐久性。表現(xiàn)于長久的使用壽命期。 </p><p>　?。?）多樣性。表現(xiàn)于建筑物構(gòu)造、外觀、功能等形式的多樣性。 </p><p>　　2>物業(yè)的社會屬性。物業(yè)的社會屬性，主要包括以下內(nèi)容： </p><p>　　（1）經(jīng)濟屬性。表現(xiàn)于

18、物業(yè)的商品屬性，即物業(yè)是一種商品，物業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營、交換、分配及消費等，必然也是商品化的運行過程，物業(yè)的一切運行須符合市場經(jīng)濟的客觀要求。 </p><p>　?。?）法律屬性。表現(xiàn)于房地產(chǎn)的物權(quán)關(guān)系。在中國的法律中，房地產(chǎn)物權(quán)即為房地產(chǎn)物權(quán)人在法律范圍內(nèi)享有房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。</p><p>　　2.2 物業(yè)管理的概述</p><p>　　2.

19、2．1 物業(yè)管理的概念</p><p>　　物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management， Real Easte Management。其概念也有多種解釋。目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。</p><p>　　1>廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟價值和使用價值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對

20、各類物業(yè)實施全過程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動。如物業(yè)的開發(fā)建設(shè)管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的服務(wù)。 </p><p>　　2>狹義的物業(yè)管理，是指專業(yè)組織或機構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進行管理和服務(wù)。

21、狹義的物業(yè)管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，對房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護統(tǒng)一施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經(jīng)營服務(wù)。 </p><p>　　從以上概念的比較可見，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大 小不同。廣義物業(yè)管理涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過程。在大多數(shù)的 企事業(yè)組織或機構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均

22、體現(xiàn)出這種廣義性的特征。而狹義的物業(yè)管 理，則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場后，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而 進行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場體系正在 建立中，目前開展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。隨著我國物業(yè)管理業(yè)的進一步發(fā) 展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢。</p><p>　　2.2.2 物業(yè)管理的特征</p><p>

23、;　　1>物業(yè)管理的社會化。</p><p>　　物業(yè)管理的社會化是指物業(yè)管理將分散的社會工作集中起來統(tǒng)一管理。有人將物業(yè)管理公司比喻成業(yè)主的“總管家”。而物業(yè)管理公司對政府來說則像一個“總代理”，業(yè)主只需根據(jù)收費標(biāo)準按時繳納管理費和服務(wù)費，就可以獲得相關(guān)服務(wù)。</p><p>　　2>物業(yè)管理的專業(yè)化。</p><p>　　專業(yè)化有三層涵義：一是有專門

24、的組織機構(gòu)；二是有專業(yè)人才，如房屋及設(shè)施設(shè)備的維修，必須配備專業(yè)人才；三是有專門的管理工具和設(shè)備。</p><p>　　3>物業(yè)管理的企業(yè)化。</p><p>　　物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營管理行為。物業(yè)管理公司是企業(yè)，不是事業(yè)單位，也不是行政機關(guān)的分支機構(gòu)。因此，物業(yè)管理公司必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)服務(wù)在物業(yè)管理市場上爭取自己的生存空間，

25、用經(jīng)營業(yè)績?nèi)幦「嗟目蛻簟?lt;/p><p>　　4>物業(yè)管理的經(jīng)營性。</p><p>　　物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是有償?shù)?，即通過收取合理的費用，維持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。物業(yè)管理的經(jīng)營目標(biāo)是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。</p><p>　　2.2.3 物業(yè)管理的發(fā)展趨勢</p><p>　　隨著房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)

26、展壯大，資產(chǎn)所有者的逐漸成熟，出于降低經(jīng)營成本擴大收益的需求，以及《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》等一系列物業(yè)管理法規(guī)對行業(yè)的規(guī)范，專業(yè)化和市場化成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的必然選擇。一方面是來自開發(fā)商的需求。目前，北京甲級寫字樓物業(yè)由專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司管理的比例已經(jīng)超過38%，其他屬于自管的甲級寫字樓中，要求知名物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)顧問服務(wù)的更超過50%。不僅如此，一些大型國有企業(yè)的總部，如大唐電力大廈、華電大廈、北方地產(chǎn)大廈等，均

27、聘請了專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司進行管理；甚至一些擁有自己專屬物業(yè)服務(wù)公司的知名發(fā)展商，如金地集團、首創(chuàng)集團等，也都“舍近求遠”，聘請專業(yè)公司進行管理。另外，遠洋地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、仁恒集團、光彩建設(shè)集團等下屬的物業(yè)服務(wù)公司為了應(yīng)對專業(yè)化和市場化的需要，紛紛聘請國際知名專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司作為顧問。另外，還有來自業(yè)主（投資者）的需求。隨著業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的要求日益升級，維權(quán)意識不斷強化，物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)服務(wù)的專業(yè)公司直接或間接介入物業(yè)管理服務(wù)的頻率越來

28、越高，范圍越來越大，影響力不斷提升。在這種環(huán)境下，物業(yè)服務(wù)公司逐步摒棄了“大而全、小而全</p><p>　　3 前期物業(yè)管理概述</p><p>　　3.1 前期物業(yè)管理概念</p><p>　　2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》第二十一條：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。也就是說，前

29、期物業(yè)管理是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。界定這一概念的理由如下：</p><p>　　首先，前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理全過程的重要一環(huán)，不僅僅只限于住宅，它適用于所有物業(yè)。 </p><p>　　其次，“出售后”這一概念很難確定具體的時間。因為房屋出售是一個動態(tài)的過程，有的樓盤竣工數(shù)年后仍未全部售罄，而有的樓盤還未竣工就搶購一

30、空，所以將前期物業(yè)管理的起始時間定在出售后是很難把握的。</p><p>　　另外，將終點定在業(yè)主委員會成立前也是不合適的。因為物業(yè)管理是一個連續(xù)的、不可間斷的過程，而業(yè)主委員會成立到業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)之間或多或少需要一段時間，這樣就會產(chǎn)生一段時間空缺。所以《物業(yè)管理條例》規(guī)定了前期物業(yè)管理的終點是在業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，彌補了從業(yè)主委員會成立到業(yè)主或業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)之間的時間缺位

31、。</p><p>　　最后，物業(yè)在接管驗收之前屬于在建工程，期間的管理屬于工程管理，由施工單位負責(zé)，其民事法律主體是開發(fā)商和施工單位，而物業(yè)管理企業(yè)在此期間的參與只能是物業(yè)管理的早期介入，不能算是真正意義上的管理。</p><p>　　3.2 前期物業(yè)管理的特點</p><p>　　1）前期物業(yè)管理是小區(qū)未建成的管理。住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團組成，一個小區(qū)不是一

32、下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。當(dāng)小區(qū)第一批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理，否則小區(qū)就成為一個無序的聚居地，秩序混亂不堪。 </p><p>　　2）前期物業(yè)管理是由建設(shè)單位指定的公司實施的管理。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物管公司實施前期物業(yè)管理。事實上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物管公司進行管理，而不是通過公開

33、招投標(biāo)來選聘物業(yè)公司。 </p><p>　　3）前期從事物業(yè)管理的物管公司未經(jīng)業(yè)主委員會選聘。對新建住宅小區(qū)來說，在業(yè)主入住前需要提前實施物業(yè)管理。物管公司先于業(yè)主入伙開展物業(yè)管理時，業(yè)主很少，沒有成立業(yè)主委員會，談不上物管公司由業(yè)主委員會選聘。如果到了大多數(shù)業(yè)主入伙后才實施物業(yè)管理，物管公司前期基礎(chǔ)工作就無法開展。對于老小區(qū)來說，由于沒有成立業(yè)主委員會，一直是由建設(shè)單位指定的物管公司實施管理，是否也叫前期物

34、業(yè)管理，則另當(dāng)別論。 </p><p>　　4）細節(jié)的管理尤其突出。由于前期物業(yè)管理處于小區(qū)建設(shè)之中，各種配套設(shè)施不健全，管理的內(nèi)容也在逐步擴展，但對管理的細節(jié)要求非常高。譬如在裝修過程中，物管公司既要口頭說，墻上貼，還要現(xiàn)場盯。裝修戶從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會碰壞外墻，甚至毀壞門窗。如果不派人跟蹤，一旦發(fā)生因業(yè)主裝修損壞公共部位事件，誰也不會承認，這種現(xiàn)象屢見不鮮。 </p><p

35、>　　5）面對的是全體業(yè)主。前期物業(yè)管理由于沒有成立業(yè)主委員會，物管公司在實施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑，既要及時解答處理屬于物業(yè)管理的問題，又要收集反饋屬于開發(fā)商答復(fù)處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。 </p><p>　　6）各種資料的收集量大。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期，物管公

36、司要更好地開展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細、物業(yè)公用部位明細、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備明細、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。 </p><p>　　3.3 前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容</p><p>　　3.3.1 建立服務(wù)的系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)。</p><p&

37、gt;　　前期物業(yè)管理委托合同已經(jīng)簽訂，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)對該物業(yè)落實管理機構(gòu)以及人員配備。機構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)所委托物業(yè)的用途、面積確定；配備除了要考慮選配管理層的人員外，還要考慮操作層人員的招聘，以及與社會專業(yè)服務(wù)部門（保安公司、保潔公司、綠化公司等）洽談、簽訂有關(guān)合同或協(xié)議，與街道、公安、交通、環(huán)保等部門進行聯(lián)絡(luò)、溝通，確定擬提供的代理租售業(yè)務(wù)、戶內(nèi)維修、清潔服務(wù)、郵遞等代辦服務(wù)的項目。管理人員和操作人員一經(jīng)確定就必須根據(jù)各自的職責(zé)進行

38、培訓(xùn)，以便他們清楚地了解所管理物業(yè)的基本情況以及服務(wù)對象、職責(zé)等有關(guān)情況。</p><p>　　3.3.2 規(guī)章制度的制定</p><p>　　完善的規(guī)章制度是物業(yè)管理企業(yè)順利實施管理運作的必要保障。在正式實施管理之前，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)根據(jù)國家和政府有關(guān)部門的法律、法規(guī)，結(jié)合新接物業(yè)的特點和要求，制定必要的使用制度和管理細則，以保證物業(yè)管理順利運行。這項工作也是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的薄弱

39、環(huán)節(jié)。只有完善的規(guī)章制度作保障，才能促使我國物業(yè)管理行業(yè)朝著規(guī)范化、科學(xué)化、法制化方向發(fā)展。</p><p>　　3.3.3物業(yè)的接管驗收</p><p>　　物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常發(fā)展以及日后在使用過程中若出現(xiàn)問題責(zé)任能否分清的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)的接管驗收標(biāo)志著物業(yè)管理企業(yè)正式對物業(yè)實施管理。由于此環(huán)節(jié)的重要性，所以要求物業(yè)管理人員必須有高度的責(zé)任心和嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)

40、度。在驗收中一旦發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)明確記錄在案，及時反饋給開發(fā)商，以便督促施工單位整修。在物業(yè)的接管驗收階段，開發(fā)建設(shè)單位不僅要將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)，更重要的是還要將涉及今后管理的資料（工程圖紙、業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、管理責(zé)任等）一并移交，以便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護。此外。接受委托的物業(yè)管理企業(yè)還要和開發(fā)建設(shè)單位簽訂在保修期內(nèi)的保修實施合同，明確保修的有關(guān)事項（包括保修項目、內(nèi)容、原則、進度、責(zé)任和方式等）</p>

41、<p>　　3.3.4 入住管理</p><p>　　入住是指業(yè)主或使用人收到書面通知書后，在規(guī)定期限內(nèi)辦理完相應(yīng)的手續(xù)并領(lǐng)取鑰匙實際入住。它標(biāo)志著物業(yè)進入實質(zhì)性管理運作的開始，是受托物業(yè)管理企業(yè)的一項具體工作。此項工作不僅僅是業(yè)主領(lǐng)鑰匙后入住，實現(xiàn)房屋完好移交，而且涉及首期收費和法律文件的簽署問題。這些問題將對今后管理與服務(wù)的順利開展打下良好的基礎(chǔ)。一般的入主程序如下：</p><

42、;p>　?。?）在物業(yè)具備正式使用條件后，由開發(fā)商向業(yè)主或使用人發(fā)出入住通知書。</p><p>　　（2）購房者按照要求交清剩余房款及其他費用。</p><p>　?。?）業(yè)主或使用人在通知書指定的時間與物業(yè)管理人員對物業(yè)進行實地驗收。</p><p>　?。?）對不合格項目提出整改意見并限期整改。</p><p>　　(5)對物業(yè)驗

43、收結(jié)束后，簽訂《物業(yè)使用公約》和《業(yè)主臨時公約》。</p><p>　?。?）業(yè)主或使用人信息登記，如實填寫登記卡。</p><p>　?。?）物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊》或《辦事指南》。</p><p><b>　?。?）簽字領(lǐng)鑰匙。</b></p><p>　　3.3．5 裝修管理</p>

44、<p>　　隨著經(jīng)濟發(fā)展，人們的消費觀念也有所改變。買房已不僅僅是為了滿足工作和居住的基本需要。而是為了追求更好的工作環(huán)境和更舒適的居住條件。為了實現(xiàn)人們對生活品質(zhì)的要求，裝修已成為物業(yè)實際使用前的必要步驟。而裝修在實際操作過程中也暴露出許多的問題。比如：為使房屋結(jié)構(gòu)更方便使用，隨意改動建筑結(jié)構(gòu)、破壞承重墻、改變管線走向，影響了物業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量；在外墻立面任意添裝附屬設(shè)備設(shè)施，既影響他人又影響物業(yè)的整體美觀有些裝修公司的施工

45、隊伍隨意傾倒建筑垃圾堵塞管道，以及不規(guī)范作業(yè)使樓板墻體嚴重受損，更普遍的是施工不注意作息時間，機器噪音、振動影響周圍鄰居正常生活。以上的問題說明規(guī)范裝修行為已經(jīng)成為前期物業(yè)管理工作的重中之重。為搞好裝修管理必須做好以下三點工作：</p><p>　?。?）大力宣傳裝修規(guī)定。</p><p>　?。?）加強裝修監(jiān)督管理。</p><p>　?。?）嚴格執(zhí)行裝修管理程序

46、。</p><p>　　1>裝修申報。業(yè)主對物業(yè)進行裝修前，必須向物業(yè)管理企業(yè)工程部提出申請，并將裝修設(shè)計方案及選擇的裝修單位基本情況交給工程部。</p><p>　　2>裝修審批。由物業(yè)管理企業(yè)批準后的裝修方案才可以辦理裝修許可手續(xù)，開始裝修。</p><p>　　3>裝修監(jiān)督。在裝修過程中，物業(yè)管理企業(yè)將派工程部人員巡視施工現(xiàn)場，監(jiān)督施工人員規(guī)

47、范作業(yè)。</p><p>　　4>裝修驗收。在裝修完成后，業(yè)主或使用人要通知物業(yè)管理企業(yè)，由工程部組織人員對裝修工程進行驗收。</p><p>　　3.3．6 建立檔案資料</p><p>　　物業(yè)管理企業(yè)要建立兩份檔案資料。一份是關(guān)于物業(yè)的檔案資料，另一份是關(guān)于業(yè)主或使用人的檔案資料。物業(yè)的檔案資料是在前期接管驗收中獲得的技術(shù)資料和產(chǎn)權(quán)資料，是今后實施管理

48、的依據(jù)。業(yè)主或使用人的檔案資料是在進戶后獲得的，包括：業(yè)主或使用人及家庭成員基本情況、聯(lián)系方式以及繳費情況等。建立檔案資料主要抓住收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)。要做到：收集要完整（包括時間和空間兩個方面）；整理要去偽存真，保留有用的資料；歸檔要分類科學(xué)，便于存?。焕靡奖?、安全</p><p>　　3.4 早期介入的概念</p><p>　　物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管午

49、夜之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計和施工建設(shè)，從物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的需求。</p><p>　　3.5 前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別</p><p>　　3.5.1 發(fā)生的時間段不同。</p><p>　　前期物業(yè)管理發(fā)生在物業(yè)竣工驗收以后到業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同生效日起；而早期介入發(fā)生在竣工驗收之

50、前。</p><p>　　3.5.2 主要的工作內(nèi)容不同</p><p>　　前期物業(yè)管理有明確的管理對象，主要的工作是進戶管理，裝修管理以及日常的管理等實際的管理工作；而早期介入一般還未確定具體的管理對象，主要的工作內(nèi)容是給予咨詢、提供建議以及施工階段的質(zhì)量督察。</p><p>　　3．5．3 法律關(guān)系不同</p><p>　　前期物

51、業(yè)管理必須由物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理委托合同才能實施，此時的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)擁有了對該物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)，并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；而早期介入不一定與開發(fā)建設(shè)單位確立管理合同委托關(guān)系。而是以咨詢顧問的角色提出意見和建議，真正的決策權(quán)屬于開發(fā)商。</p><p>　　3．5．4 企業(yè)地位不同</p><p>　　在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)處于管理的主導(dǎo)地位；而在早期介入階

52、段，物業(yè)管理企業(yè)只起輔助作用。</p><p>　　4 前期物業(yè)管理的意義</p><p>　　1）減少使用中的后遺癥 </p><p>　　物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效管理。然而在物業(yè) 管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、 設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往

53、在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑 </p><p>　　商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限 制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)同步或 交叉進行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對所管物業(yè)進行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項加以妥善解決，減 少后遺癥。 </p><

54、;p>　　2）物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解 </p><p>　　物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能 對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。唯有如此， 物業(yè)管理企業(yè)

55、方能更好地為業(yè)主服務(wù)。 </p><p>　　3）物業(yè)前期管理是為后期管理做好準備 </p><p>　　物業(yè)管理也是一項綜合管理工程。通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系 ，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實體實施管理之 前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備 成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進

56、行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。這些均 應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對 物業(yè)實體進行管理。</p><p>　　5 前期物業(yè)管理存在的問題及對策</p><p>　　5.1 前期物業(yè)管理存在的問題</p><p>　　5.1.1 對前期物業(yè)和前期介入的區(qū)別不能正確認識</p><p>

57、;　　前期物業(yè)的起算點是以建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)開始。如果建設(shè)單位在建設(shè)中就選聘物業(yè)企業(yè)，則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別。一方面，這一概念不能明確界定前期物業(yè)的開始時間，容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆，不利于前期物業(yè)企業(yè)適時、合情合理地開展工作。另一方面，容易使業(yè)主將物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位等同，將建設(shè)質(zhì)量責(zé)任等同于服務(wù)質(zhì)量，不利于前期物業(yè)企業(yè)與業(yè)主良好關(guān)系

58、的建立，影響前期物業(yè)企業(yè)在該物業(yè)區(qū)內(nèi)的長期經(jīng)營。</p><p>　　5．1．2 權(quán)利的不對等</p><p>　　前期物業(yè)管理合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益表面上看，在前期物業(yè)中建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)簽訂的合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方自愿選擇的結(jié)果。但是，實際上建設(shè)單位始終處于絕對的主導(dǎo)地位，無論是對物業(yè)企業(yè)，還是對業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國《物業(yè)管理條

59、例》建設(shè)單位擁有對物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)、臨時管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務(wù)合同強制性賣給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中，決定權(quán)完全在建筑單位手中，前期物業(yè)企業(yè)為了中標(biāo)，而一味強調(diào)最低價格，造成中標(biāo)企業(yè)利潤空間較小。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤，就可能會將一些不合理的條件，轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。</p><p>　　5．1．3對前期物業(yè)時間和“質(zhì)價比”缺少具體規(guī)定</p><p>　　在前期物業(yè)

60、中，前期物業(yè)的存在時間直接影響向日常物業(yè)的過渡，而“質(zhì)價比”則又直接影響到了前期物業(yè)存在時間。我國《物業(yè)管理條例》第10 條只是規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會由業(yè)主在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立。而如何建立、由誰提起、由誰負責(zé)籌建工作以及相關(guān)行政機關(guān)如何指導(dǎo)都沒有明確規(guī)定。在此情況下，業(yè)主大會的建立比較困難，如果再不對前期物業(yè)時間進行限制，則可以說業(yè)主大會的成立將更加撲</p&g

61、t;<p><b>　　朔迷離。</b></p><p>　　5.2 解決前期物業(yè)管理存在問題的對策</p><p>　　5．2．1 明確前期物業(yè)的涵義</p><p>　　由于我國目前對于前期物業(yè)的界定缺少統(tǒng)一的認識，且存在著一些錯誤，而這又直接影響到了前期物業(yè)的順利開展，各方當(dāng)事人權(quán)利的行使和義務(wù)的履行，以及由前期物業(yè)向日常

62、物業(yè)的過渡，基于此必須首先對前期物業(yè)涵義有一個正確的認識。筆者認為，前期物業(yè)可以定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從接管驗收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。以此強調(diào)前期物業(yè)的期間為前期物業(yè)企業(yè)接</p><p>　　管驗收物業(yè)起至日常物業(yè)生效止的時間，明確前期物業(yè)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)范圍。</p><p>　　5.2.2 加強對建設(shè)單位主導(dǎo)地位的監(jiān)督

63、</p><p>　　為了保障物業(yè)的順利開始，建設(shè)單位在前期物業(yè)中必然占有明顯的優(yōu)勢，這是由前期物業(yè)特點所決定的。在這一前提下，為了平衡各方當(dāng)事人的法律地位，就需要對建設(shè)單位的優(yōu)勢地位進行一定的限制，以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。筆者認為，可以從以下兩個方面予以考慮：一是對于建設(shè)單位制定的臨時物業(yè)規(guī)約由行政部門進行審查或要求其履行備案手續(xù)，或由行政部門制定臨時物業(yè)規(guī)約或指導(dǎo)樣本由建設(shè)單位選用；二是行政部門直接參與前期物業(yè)

64、</p><p>　　企業(yè)的選聘，或監(jiān)督選聘。</p><p>　　5．2．3 規(guī)范前期物業(yè)企業(yè)的選聘制度</p><p>　　前期物業(yè)企業(yè)是否具有獨立性的身份，能否按市場規(guī)律選聘前期物業(yè)企業(yè)，不僅對前期物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，以及開展的是否順利具有重要影響，而且完全獨立的前期物業(yè)企業(yè)對于建設(shè)單位也能形成一種制約。筆者認為，保障前期物業(yè)企業(yè)的獨立，規(guī)范選聘制度可從以下方面

65、進行：強調(diào)房產(chǎn)開發(fā)必須與物業(yè)管理分離，物業(yè)企業(yè)不得與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有任何實質(zhì)上的聯(lián)系，特別是對于特定的物業(yè)區(qū)域，其建設(shè)單位不得和物業(yè)企業(yè)有任何聯(lián)系；進一步嚴格物業(yè)選聘的招投標(biāo)制度，對于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標(biāo)者的，就應(yīng)采用招投標(biāo)方式，只有在無人投標(biāo)的情況下，在行政部門的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式，并且必須進行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。</p><p>　　5.2.4 明確規(guī)定前期物業(yè)的存在時間并限定前期物業(yè)費</

66、p><p>　　由于前期物業(yè)企業(yè)的利益所在，在無強制性時間限制的情況下，前期物業(yè)將會無限期的延續(xù)下去，并且前期物業(yè)企業(yè)還會盡力阻止業(yè)主大會的召開或以各種方法破壞業(yè)主大會。而在對前期物業(yè)費沒有一定限制的情況下，這種情況將會加劇。筆者認為，要想防止這種情況</p><p>　　發(fā)生，可以采用以下方法：一是明確規(guī)定前期物業(yè)期限是一年，在特殊情況下，經(jīng)行政主管部門批準，可以延長不超過一年的時間；二是對

67、于前期物業(yè)費，由物業(yè)所在地的物價部門會同有關(guān)部門結(jié)合當(dāng)?shù)貤l件制定一個收費幅度，并向社會公示接受社會監(jiān)督，該地前期物業(yè)費必須在該幅度之內(nèi)具體確定。提供什么樣的服務(wù)便成為其私人信息。他們有可能采取其他的手段來撈取不正當(dāng)利益，如建設(shè)過程中的偷工減料、降低服務(wù)的水平等，這些手段往往比較隱蔽，不容易被發(fā)現(xiàn)。特別是在懲罰與監(jiān)督不力的情況下，私營企業(yè)更有可能做出有利于自身的投機行為。</p><p>　　5.2.5 積極推廣

68、物業(yè)管理的早期介入</p><p>　　在當(dāng)前,所謂“前期物業(yè)管理”是從物業(yè)項目工程基本完成,準備竣工驗收或接管驗收時開始的,應(yīng)該說這種做法是不夠完善的。要做好前期的物業(yè)管理工作,應(yīng)認真推廣物業(yè)管理的早期介入。早期介入是指物業(yè)尚未建成,物業(yè)管理企業(yè)便接受建設(shè)單位的委托,參與項目的可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計、施工、安裝、驗收、交房等一系列物業(yè)管理服務(wù)活動。也就是說,是從項目前期規(guī)劃設(shè)計開始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量跟蹤監(jiān)

69、督全過程。實踐證明,物業(yè)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間就實行物業(yè)管理的早期介入,其直接作用與間接作用都是很大的。它既能較好地履行建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)對前期物業(yè)管理的責(zé)任,更能在一定程度上防范前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險。如果能這樣做,將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民群眾的生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進作用,其意義是深遠的 。</p><p>　　6 前期物業(yè)的法律問題探究</p><p>　

70、　6.1 前期物業(yè)管理法律特征：</p><p>　　6.1.1 期限的過渡性和自然終止性</p><p>　　前期物業(yè)管理時間上僅存于物業(yè)銷售時至業(yè)委會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)這一特定時段。這一時段時間較短，具有過渡性質(zhì)，一旦業(yè)委會選定新的物業(yè)管理企業(yè)，簽訂新的物業(yè)管理合同，前期物業(yè)管理階段即告終結(jié)，從而進入日常物業(yè)管理階段。我國的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第26 條規(guī)定：前期

71、業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。</p><p>　　6.1.2 涉及主體的多方性，主體間法律關(guān)系的復(fù)合性</p><p>　　由于前期物業(yè)管理是由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理，因此這一階段涉及了業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司三方主體。而且由于物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商而非業(yè)主選聘的，因此主體間存在復(fù)合的法律關(guān)系。例

72、如：在房屋交易活動中，開發(fā)商與購房人是買賣合同關(guān)系，而在開發(fā)商代替購房人選聘物業(yè)管理企業(yè)時，開發(fā)商的身份是業(yè)主的代理人，與業(yè)主又形成委托代理關(guān)系；當(dāng)開發(fā)商委托物業(yè)公司為業(yè)主服務(wù)時，二者間是委托關(guān)系；當(dāng)物業(yè)公司為業(yè)主服務(wù)時，與業(yè)主又構(gòu)成了委托關(guān)系。三方主體間法律關(guān)系復(fù)合共存。這是前期物業(yè)管理區(qū)別于一般意義上物業(yè)管理最本質(zhì)的特征。</p><p>　　6.1.3 開發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)地位</p><p

73、>　　前期物業(yè)管理階段，是開發(fā)商替業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，作為前期物業(yè)管理活動得以實現(xiàn)的兩個基本的法律文件——前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約都是開發(fā)商制定的，明顯其占據(jù)了主導(dǎo)地位。另外，建設(shè)部要求購房人在與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同的同時，要再行與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》，購房人對此沒有選擇權(quán)，要么簽，接受協(xié)議，商品房買賣成交；要么不簽，買賣合同也不成立?！稐l例》第25 條也規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受

74、人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?？梢姌I(yè)主不能自主選擇物業(yè)管理企業(yè)、自主協(xié)商訂立前期物業(yè)管理合同，在其中并不居于主導(dǎo)地位。</p><p>　　6.1.4 對業(yè)主權(quán)益的保護性要求更高</p><p>　　前期物業(yè)管理中，開發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)地位，物業(yè)管理企業(yè)由其直接選聘或指定，往往是開發(fā)商的關(guān)系企業(yè)。業(yè)主由于在選聘物業(yè)管理企業(yè)、制定物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時公約等一系列法律活動中

75、沒有決定權(quán)，因而其權(quán)利地位容易被淡化和忽略，各種權(quán)益難以得到切實的維護和保障，直接導(dǎo)致權(quán)利和義務(wù)的畸型與變異。而且，由于業(yè)委會還未成立，難以保障和維護業(yè)主的各種權(quán)益，業(yè)主在合同中處于弱勢地位，沒有發(fā)言權(quán)。因此，相比日常物業(yè)管理階段，前期物業(yè)管理階段對業(yè)主權(quán)益的保護性要求更高。</p><p>　　6.2 我國當(dāng)前前期物業(yè)管理法律制度中存在的主要問題</p><p>　　6.2.1 前

76、期物業(yè)管理合同、業(yè)主臨時公約侵害業(yè)主權(quán)益</p><p>　　前期物業(yè)管理合同、業(yè)主臨時公約是規(guī)范前期物業(yè)管理活動、確定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利義務(wù)的根本性文件。根據(jù)《條例》第21、22 條的規(guī)定：前期物業(yè)管理合同和業(yè)主臨時公約均由開發(fā)商簽訂、制定，因此當(dāng)前，開發(fā)商、物業(yè)公司利用制定這兩個文件的獨特優(yōu)勢地位侵害業(yè)主權(quán)益的事情屢見不鮮。有的開發(fā)商利用其可以決定物業(yè)管理合同權(quán)歸屬問題的優(yōu)勢，把物業(yè)管理權(quán)承包給自己的物業(yè)

77、公司或約定長時間的合同期限；有的開發(fā)商與物業(yè)公司勾結(jié)，拿業(yè)主權(quán)益做交易，約定較高的物業(yè)管理費；有的在合同中擴大物業(yè)公司權(quán)利、加重業(yè)主義務(wù)與責(zé)任。這些行為不僅嚴重侵害業(yè)主權(quán)益，也制造了日后業(yè)主與物業(yè)公司之間不斷的矛盾與沖突。同時在制定業(yè)主臨時公約時，一些開發(fā)商在強制性或禁止性內(nèi)容上，處于私利設(shè)定一些侵害全體業(yè)主合法權(quán)益的公約條款，背離了本應(yīng)體現(xiàn)的公平、公正、平等以及合法、合理的基本原則。</p><p>　　6.2

78、.2 建設(shè)單位與物業(yè)公司建管不分</p><p>　　我國目前物業(yè)管理市場機制還未完全建立，雖然近年來引入競爭機制取得了一定成效，但自建自管、建管不分的物業(yè)管理企業(yè)模式目前還是物業(yè)公司的主要模式——在物業(yè)公司與房產(chǎn)開發(fā)商之間，許多物業(yè)公司都是由房產(chǎn)公司直接設(shè)立的，屬于房產(chǎn)公司的子公司。這種母子公司式的物業(yè)管理模式不是在市場競爭中形成的委托管理關(guān)系，是一種不完全的市場經(jīng)濟，明顯帶有難以克服的體制缺陷與弊端：<

79、;/p><p>　　1）由于與房產(chǎn)公司之間的曖昧關(guān)系，物業(yè)公司接管物業(yè)時應(yīng)該進行的驗收程序形同虛設(shè)，成為“走過場”的“程式”：物業(yè)公司在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。一旦日后出現(xiàn)問題，物業(yè)公司不但不敢與開發(fā)商交涉，甚至?xí)蔀殚_發(fā)商的利益維護者與業(yè)主分庭抗禮，從而引發(fā)更多的矛盾和沖突。</p><p>　　2）導(dǎo)致部分業(yè)主誤認為“開發(fā)商就是物業(yè)公司，物業(yè)公司就

80、是開發(fā)商” ，從而把開發(fā)商在樓盤開發(fā)過程中遺留的一些問題轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)公司，甚至以此為借口拒交管理費，致使物業(yè)公司代開發(fā)商受過。</p><p>　　3)這類物業(yè)公司獲得物業(yè)管理合同權(quán)相對容易，易造成其安于現(xiàn)狀，缺乏進取精神，并不能正確擺正自己與業(yè)主間的位置，以管理者自居，對業(yè)主居高臨下吆五喝六甚至公然毆打業(yè)主；</p><p>　　6.2.3 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度不規(guī)范，存在法律漏洞&l

81、t;/p><p>　　《條例》只是“提倡”并未“強制”建設(shè)單位通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，這留下了法律漏洞；同時，前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度本身也存在法律漏洞，難以如預(yù)期規(guī)范好前期物業(yè)管理企業(yè)選聘市場。前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種；招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3 個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。當(dāng)前招投標(biāo)制度不規(guī)范的問題主要出在“邀標(biāo)制”上，這一制度存在法律上的天然缺陷：由于前期物業(yè)管理的招標(biāo)人是開發(fā)

82、商，他有權(quán)自主決定邀請哪些物業(yè)管理公司參加招投標(biāo)，更有權(quán)自行組織實施招標(biāo)活動。因此，開發(fā)商就可以進行“做秀”邀標(biāo)會——在邀請物業(yè)管理企業(yè)招投標(biāo)時，要么邀請素質(zhì)遠低于自家物業(yè)公司的別家物業(yè)公司，要么在招標(biāo)條件上做文章.</p><p>　　6.3 完善我國前期物業(yè)管理制度的法律構(gòu)想</p><p>　　6.3.1 規(guī)范前期物業(yè)管理合同</p><p>　　1)根

83、據(jù)《合同法》的規(guī)定和《條例》的精神，建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)重點對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、物業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等合同要素界定清楚，把合同的核心內(nèi)容（尤其是雙方的權(quán)利義務(wù)）明確寫進合同；同時要注意維護業(yè)主與物業(yè)公司的合法利益，重點是維護業(yè)主的利益，做到條款的合法合理；另外對違約責(zé)任的條款應(yīng)該盡可能細化，并針對合同違約責(zé)任做出明確的約定，以防止日后的矛盾與分歧。</p><p>

84、;　　2)建立前期物業(yè)管理合同備案制。應(yīng)明確以法律的形式規(guī)定前期物業(yè)管理合同要進入房產(chǎn)行政主管部門備案。由房產(chǎn)行政主管部門審查備案合同：審查合同中是否有法律禁止的條款以及顯失公平的條款，當(dāng)有法律禁止的條款時應(yīng)認定條款無效；當(dāng)存在顯失公平的條款并有業(yè)主提出侵害其權(quán)益時，應(yīng)撤消條款，責(zé)令業(yè)主與物業(yè)公司重新協(xié)商制定新的公平合理條款。同時房產(chǎn)管理部門要加強對前期物業(yè)管理合同的指導(dǎo)和監(jiān)管力度。</p><p>　　3)在全

85、國范圍內(nèi)推行《前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本），在示范文本中明確規(guī)定前期物業(yè)管理合同的基本要素，積極的推動前期物業(yè)管理規(guī)范化。</p><p>　　6.3.2 開發(fā)商作為前期物業(yè)公司法定保證人，對購房人（業(yè)主）承擔(dān)連帶責(zé)任</p><p>　　當(dāng)前，當(dāng)開發(fā)商為業(yè)主指定的物業(yè)公司與業(yè)主因侵權(quán)或違約而發(fā)生糾紛時，開發(fā)商卻能抽身事外，不用承擔(dān)任何責(zé)任，這種不公平現(xiàn)象的存在不利于前期物業(yè)管理市場的

86、發(fā)展和規(guī)范。筆者認為，要解決這一問題，必須確定開發(fā)商作為前期物業(yè)公司的法定保證人，在物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生糾紛時對業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。這樣能在一定程度上威懾不法開發(fā)商、有效遏制不法開發(fā)商為了自身利益把子公司設(shè)立為物業(yè)公司的局面，從而有效維護業(yè)主權(quán)益。</p><p>　　6.3.3 強制實行開發(fā)商與物業(yè)公司分業(yè)經(jīng)營制度，重點規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度</p><p>　　國家《十五計劃發(fā)展綱要

87、》明確地提出：規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營；《條例》第24 條提出：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?？梢哉f實行開發(fā)商與物業(yè)公司分業(yè)經(jīng)營已成為一種共識。當(dāng)前強制開發(fā)商與物業(yè)公司分業(yè)經(jīng)營最重要的是規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度。規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)，使《條例》規(guī)定的“通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)”條文真正落到實處，可以采取以下對策：&

88、lt;/p><p>　　1)積極推行《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，使前期物業(yè)管理招投標(biāo)意識深入人心，使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹立依法招投標(biāo)的意識，為規(guī)范前期物業(yè)管理提供有利保障。</p><p>　　2）建立公正、公開、公平的招投標(biāo)競爭市場，重點規(guī)范“邀標(biāo)制”。應(yīng)明確規(guī)定在招標(biāo)中，若有開發(fā)商設(shè)立組建的物業(yè)公司參加，就應(yīng)由開發(fā)商和物業(yè)公司以外并與之無利害關(guān)系的第三方來擔(dān)任招標(biāo)人；若開發(fā)商

89、作為招標(biāo)人組織招投標(biāo)，必須邀請與其無任何裙帶關(guān)系的物業(yè)公司作為招投標(biāo)對象，同時招標(biāo)的條件應(yīng)等同，堅決杜絕邀標(biāo)會的虛偽“做秀”現(xiàn)象和虛假招標(biāo)的出現(xiàn)；另外要積極推行招投標(biāo)行為公開化、透明化，確保開發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為、過程公開透明，維護前期物業(yè)管理招投標(biāo)市場的公平競爭。</p><p>　　3）賦予業(yè)主訴訟權(quán)利。當(dāng)邀標(biāo)制“做秀”侵犯業(yè)主權(quán)益時，賦予業(yè)主訴訟權(quán)利，允許業(yè)主以“以合法形式掩蓋非法目的”為理由提出訴訟，請

90、求認定招標(biāo)、中標(biāo)無效，而重新進行招投標(biāo)。</p><p><b>　　結(jié) 論</b></p><p>　　通過以上對前期物業(yè)管理及其相關(guān)概念的闡述，對前期物業(yè)管理有一個全面的認識和了解。隨著經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，必然推動物業(yè)管理的發(fā)展，如何是物業(yè)管理日趨成熟、健康地發(fā)展則顯得更加重要。而前期物業(yè)管理階段是整個物業(yè)管理活動中的初始階段與基礎(chǔ)階段，也是實施物業(yè)管理非常

91、重要的環(huán)節(jié)。前期物業(yè)管理對整個物業(yè)管理的發(fā)展起著舉足輕重的作用。因此，需要我們對前期物業(yè)管理有一個正確而全面的認識，了解前期物業(yè)管理的概況及相關(guān)法律知識，善于發(fā)現(xiàn)存在的問題，探究解決問題的相關(guān)對策，努力做好前期物業(yè)管理工作，完善相關(guān)法律。進而促進整個物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。</p><p><b>　　致 謝</b></p><p>　　在本文的寫作過程中，感謝指導(dǎo)老師給

92、予的無私的幫助，還有和我一起為論文奮戰(zhàn)的同學(xué)們，你們的熱心參與為我省去了很多麻煩，謝謝你們給予我極大鼓勵與支持。在論文寫作期間，參考了大量的文獻，想這些文獻的作者也表示衷心的感謝。最后，感謝母校為我提供了優(yōu)越的學(xué)習(xí)環(huán)境，生活環(huán)境。在這里，我度過了美好而溫馨的大學(xué)生活。 在這里不僅學(xué)到了系統(tǒng)的專業(yè)的知識，還交了很多朋友，豐富了我的社會實踐，感謝母校給我提供了平臺。</p><p><b>　　參 考 文

93、獻</b></p><p>　　1. 許海峰. 物業(yè)管理[ M ] . 人民法院出版社.2004.</p><p>　　2. 徐淳厚.物業(yè)管理實務(wù)北京：中國商業(yè)出版社.1998.</p><p>　　3. 王青蘭. 物業(yè)管理導(dǎo)論[M] . 中國建筑工業(yè)出版.2000.</p><p>　　4. 周　宇,顧祥紅. 現(xiàn)代物業(yè)管理[ M

94、] . 沈陽:東北財經(jīng)大學(xué)出版社.2002.</p><p>　　5. 鄭曉奮.物業(yè)管理實務(wù)[M] . 東北財經(jīng)大學(xué)出版社.2006.</p><p>　　6. 王秀云.物業(yè)管理概論[M] . 高等教育出版社.2003.</p><p>　　7. 高富平，黃武雙.物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)管理[M].中國法制出版社.2002.</p><p>　　8.

95、賀學(xué)良.[美]Albert Lo.王子潤.中國物業(yè)管理[M].文匯出版社.2003.</p><p>　　9. 許海峰.物業(yè)管理[M].人民法院出版社.2004 年.</p><p>　　10.馬原著.物業(yè)管理條例分解適用集成[M].人民法院出版社.2004 年.</p><p>　　11.楊崇智. 前期物業(yè)法律問題分析[D]. 四川大學(xué)法律碩士學(xué)位論文.2006.