基于因子分析法對30家房地產上市公司績效評價的實證分析【開題報告】

1、<p><b>　　開題報告</b></p><p>　　基于因子分析法對30家房地產上市公司績效評價的實證分析</p><p><b>　　一、立論依據(jù)</b></p><p>　　1.研究意義、預期目標</p><p>　　房地產業(yè)是我國經(jīng)濟的主導產業(yè)和支柱產業(yè)，是國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)

2、，其健康發(fā)展是社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的重要保證。而通過績效的對比，可以讓上市公司清晰地了解自己在本行業(yè)上市公司中所處的位置，為日后的戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展方向的確定都具有一定的參考價值，有助于房地產行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，具有相當大的研究意義。此外隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，其巨大的財富效應影響了人們的生活方式和投資方式，再加上國內金融投資增值工具比較缺乏，投資于房地產行業(yè)為我國廣大投資者提供了重要的保值增值工具和途徑，因此，房地產板塊上市公司的業(yè)績表現(xiàn)也成為了

3、眾多機構投資者以及股民關注的焦點。而對房地產上市公司的績效評價能為廣大投資者認識和了解房地產上市公司，從而進行投資決策提供參考。因此也具有較大的研究意義。</p><p>　　本文試圖以國內房地產行業(yè)中具有代表性的30家上市公司為樣本，以其公布的財務報表為數(shù)據(jù)，通過建立邏輯嚴密的數(shù)學模型——因子模型，科學的選取評價指標，對指標進行綜合評析，得出一個根據(jù)指標內部結構關系確定的綜合線性評價函數(shù)，利用SPSS、EXCE

4、L等統(tǒng)計分析軟件，對30家房地產上市公司進行績效評價及績效影響因素分析。通過對結果的分析，試圖得出一個能相對全面分析我國房地產上市公司績效的模型并找出影響我國房地產上市公司績效的主要因子。</p><p><b>　　2.國內外研究現(xiàn)狀</b></p><p>　　西方企業(yè)績效評價史，大致可以分為三個時期:成本業(yè)績評價時期（19世紀初到20世紀初）、財務業(yè)績評價時期（

5、20世紀初到20世紀90年代）和企業(yè)業(yè)績評價創(chuàng)新時期（20世紀90年代至今）。而我國對企業(yè)績效評價問題的研究起步較晚，是在20世紀90年代以后才開始的，并且大多是圍繞國有企業(yè)進行，與西方國家的財務評價類似，重點集中在經(jīng)濟效益評價。在研究方法上，目前國內外關于房地產上市公司的績效評估大多是利用數(shù)據(jù)包絡分析 (DEA)的方法。</p><p><b>　　2.1國外研究現(xiàn)狀</b></p&

6、gt;<p>　　在對數(shù)據(jù)包絡分析模型（DEA）的運用方面，George E．lkos（2001）將財務比率方法與DEA相結合對希臘銀行1997－1999年間的效率進行了評價，主要得出三個結論：總資產規(guī)模越大，銀行效率越高；并購能提高銀行效率；銀行所有權的轉移與轉移后的績效并沒有相關性。此外，Joe zhu（2003）運用DEA方法分別從資金的市場價值、利潤、收入和員工數(shù)量等幾個方面對Forture下屬的網(wǎng)絡公司以及100

7、0家傳統(tǒng)型的公司的經(jīng)營效率進行了評估，結果表明，對網(wǎng)絡公司來說，高收入并不一定代表著高利潤；而對于傳統(tǒng)型公司來說，收入則是一個相對穩(wěn)定的指標，并在效率評估中占有穩(wěn)定的比例。</p><p>　　在對績效評估方法和指標的選擇方面，Christopher和David(2003)通過實證研究發(fā)現(xiàn)，在同等條件下，采用包含財務指標和非財務指標的綜合平衡模式進行績效評價的企業(yè)比同類企業(yè)相比具有較高的績效評價滿意度和股票市場表

8、現(xiàn)。此外，Bourne(2000)在案例研究中提到，績效評價指標會隨著時間而演化，并且現(xiàn)存的預算程序、機會、研究、設計也會引起績效評價指標的變動。Kennerley和Neely(2003)通過案例分析找出了影響績效評價體系演進相關的一些因素，并且在績效評價體系的設計、實施、反饋等環(huán)節(jié)都將這些因素反映在其中。后來又從程序、體系、人員、文化等方面考察影響績效指標體系演進的因素，并以此為基礎設計出了對企業(yè)的績效體系進行動態(tài)管理能力評估的衡量標

9、準。Neely等(2004)在總結了關于績效評價指標相關文獻的基礎上，深入研究了指標的特性對指標選擇和指標進化的影響，從而為從微觀層面上研究績效評價演化問題提供了線索?！?lt;/p><p>　　2.2國內的研究現(xiàn)狀</p><p>　　近年來，國內學者也開始關注相關評價模式的應用效果和演進問題。</p><p>　　在對數(shù)據(jù)包絡分析(DEA)模型的運用方面，施金亮、楊

10、?。?006）運用DEA模型以我國房地產行業(yè)中23家具有代表性的房地產上市公司為研究對象,通過設立房地產上市公司的內部投入產出效率包括經(jīng)營效率、管理效率及資本配置總體效率3個重要指標，評價了房地產上市公司績效，進而在衡量投入產出效率，找出相對有效的行業(yè)標桿，同時分析行業(yè)整體以及單個公司的資源配置效率,并提出了優(yōu)化資源配置和提高上市公司績效的路徑。此外，袁峰（2009）也利用數(shù)據(jù)包絡分析 (DEA) 從定量研究的角度對中國房地產測評中心于

11、 2009年 5月 19日在上海發(fā)布的《2009年中國房地產上市公司測評研究報告 》 中的《2009年滬深房地產上市公司綜合實力榜 》 的前二十名企業(yè)的績效進行評價 ，由此對這20家房地產上市公司的績效做出評價 ,并對效率相對低的公司提出建議。另外，張敏、張旭（2009）同樣運用數(shù)據(jù)包絡分析方法（DEA）對26家深市A股房地產上市公司2008年的經(jīng)營績效進行了總體評價，研究結果表明這26家公司中生產經(jīng)營活動相對有效率的公司有5家，占到總

12、體的19.23%，總體效率較低。 </p><p>　　在對因子分析方法的運用方面，蔣濤、吳俊芳（2006）利用多元統(tǒng)計中的因子分析及聚類分析方法以滬市的24 家房地產上市公司公布的2005 年度的財務報表為樣本，設立了能夠反映上市公司績效水平的 13 項指標，應用 SPSS統(tǒng)計分析軟件對這２４家房地產上市公司的績效水平進行分析評價。比較了這２４家公司之間在經(jīng)營管理能力各方面的差異和優(yōu)劣，讓上市公司了解本

13、公司在該行業(yè)中的地位和薄弱環(huán)節(jié)，為公司決策者提供重要的決策依據(jù)。此外，毋 靜（2010）也運用因子分析法以國內的96 家房地產上市公司公布的年度財務報表為數(shù)據(jù)， 設立了15 個指標， 對這９６家房地產上市公司在2005 年-2008 年間的績效進行了實證評價和分析。</p><p>　　在對平衡計分卡體系及其他的績效評價方法的運用方面，羅秀琴(2007)運用平衡計分卡體系建立了以財務績效、顧客、企業(yè)內部運作、學習

14、與成長個評價為指標的三級評價指標，這樣可以相對全面地反映房地產上市公司的績效，但是她只是做了理論研究，有待進一步深化研究。此外，嚴太華、周禮艷（2010）以我國最早實施股權分置改革的三批企業(yè)2003~2008年的綜合績效數(shù)據(jù)為樣本進行了實證分析。還有，吳海燕、楊桂元（2009）運用CCA_MDEA模型對房地產上市公司的經(jīng)營績效做了評價。另外，沈克慧、王宗軍（2010）運用模糊綜合評價法，以三板市場（所謂第三板市場，是指非上市證券市場，具

15、體地說是指不在第一板證券市場主板市場和第二板證券市場創(chuàng)業(yè)板市場上市交易的證券市場）的31家上市公司為樣本，選取凈利潤、凈資產、每股收益和每股凈資產四個財務指標，對31家公司進行綜合績效評估并提出了發(fā)展三板市場的建議及解決思路。</p><p><b>　　3.參考文獻</b></p><p>　　[1]毋 靜. 基于因子分析的上市房地產公司績效研究[J]. 金卡工程&

16、#183;經(jīng)濟與法， 2010</p><p>　　[2]袁峰. 房地產上市公司的績效:基于 DEA的2008年報數(shù)據(jù)分析 [J]. 蘭州學刊， 2010</p><p>　　[3]孫甲、郭廣華. 淺析2010房產新政對房價及房地產投資消費的影響 [J]. 學術探討， 2010 </p><p>　　[4]張東. 房地產投資導論 [M]. 中國財政經(jīng)濟出版社， 20

17、09</p><p>　　[5]張敏、張旭. 基于DEA的房地產上市公司經(jīng)營績效評價[J].中小企業(yè)管理與科技，2009</p><p>　　[6]吳海燕、楊桂元. 基于CCA-MDEA的房地產上市公司的經(jīng)營績效評價[J].價值工程，2009</p><p>　　[7]蔣濤、吳俊芳. 上海24家房地產上市公司績效評價引發(fā)思考[J]. 特區(qū)經(jīng)濟，2007</p&

18、gt;<p>　　[8]羅秀琴. 平衡記分卡在房地產企業(yè)績效評價中的應用探討 [J]. 經(jīng)濟師，2007</p><p>　　[9]施金亮、楊俊.數(shù)據(jù)包絡分析法評價房地產上市公司績效[J].上海大學學報，2006</p><p>　　[10]吳彩虹.我國房地產上市公司績效評價研究[D].西安：西安科技大學，2008</p><p>　　[11]吳煒偉.

19、基于DEA的房地產上市公司績效評價模式研究.[D].杭州：浙江大學，2008</p><p>　　[12]鐘衛(wèi)稼.房地產市場的特點、現(xiàn)狀與監(jiān)管思考[J].價格月刊，2008</p><p>　　[13]張永岳,陳伯庚,孫斌藝.房地產經(jīng)濟學[M].北京：高等教育出版社,2005 </p><p>　　[13]何曉群.現(xiàn)代統(tǒng)計分析方法與應用[M].中國人民大學出版社，1

20、998</p><p>　　[14]劉先勇等.SPSS 10.0統(tǒng)計分析軟件與應用[M].國防工業(yè)出版社，2002</p><p>　　[15]吳曉求.證券投資分析[M].北京：中國人民大學出版社，2004</p><p>　　[16]王學民.因子分析在股票評價中的應用[J].數(shù)理統(tǒng)計與管理，2004</p><p>　　[17]W.W.Co

21、oper，L.Seiford and K.Tone(2000).Data Envelopment Analysis:A Comrehensive</p><p>　　Text with Models[M],Applications,Refencesand DEA Solver Software.Kluwer Academic</p><p>　　Publishers.</p>

22、<p>　　[18] George E. DEA model of interference [Ｍ]. Economics and econometrics institute, 2003</p><p>　　[19] Joe zhu. Performance evaluation of quantitative model and the benchmark：The data envelopment

23、 analysis (dea) spreadsheets [Ｍ]. Kluwer academic press, 2003</p><p>　　[20] Kennerley、Neely. To measure performance in the changing business environment [J]. International journals productivity and performan

24、ce management, 2005</p><p><b>　　二、研究方案 </b></p><p>　　1.主要研究內容（或預期章節(jié)安排）</p><p>　　引言（研究背景及意義、究目的和研究內容、論文主要研究方法及研究思路）</p><p>　　1我國房地產產業(yè)現(xiàn)狀分析</p><p>

25、;　　2房地產上市公司績效評價方法研究</p><p>　　2.1房地產上市公司績效評價方法研究</p><p>　　2.2因子分析方法概述</p><p>　　2.3不同評價方法對比</p><p><b>　　3樣本選擇</b></p><p><b>　　4指標選擇</b&g

26、t;</p><p><b>　　4.1盈利能力指標</b></p><p><b>　　4.2經(jīng)營能力指標</b></p><p><b>　　4.3償債能力指標</b></p><p><b>　　5數(shù)據(jù)收集和處理</b></p><

27、;p><b>　　6實證分析</b></p><p>　　2.實施方案和進度計劃</p><p><b>　　實施方案</b></p><p>　　首先在指導老師的指導下利用在學校圖書館書籍及數(shù)據(jù)資源，廣泛搜集、閱讀研究相關文獻資料，撰寫任務書、文獻綜述、開題報告及外文翻譯。然后根據(jù)對相關文獻的研究，選擇適當?shù)难芯糠?/p>

28、法，選取我國房地產行業(yè)中具有代表性的30家上市公司作為樣本，利用互聯(lián)網(wǎng)收集模型所需要的上市公司的年度報表作為數(shù)據(jù)，科學的選取評價指標，對指標進行綜合評析，得出一個根據(jù)指標內部結構關系確定的綜合線性評價函數(shù)，利用SPSS、EVIEWS等統(tǒng)計分析軟件，對30家房地產上市公司進行績效評價及績效影響因素分析。通過對結果的分析，得出一個能相對全面分析我國房地產上市公司績效的模型并找出影響我國房地產上市公司績效的主要因素。</p>&

29、lt;p><b>　　進度計劃</b></p><p>　　第六學期第19-20周至第七學期1-5周：在指導老師的指導下，廣泛收集、研究相關文獻資料，完成畢業(yè)論文選題。</p><p>　　第七學期第6-12周：在導師的指導下，完成外文翻譯、文獻綜述和開題報告的撰寫；參加開題答辯，進一步論證選題價值、確立主要研究內容，論證研究方案的合理性和可行性。</p&

30、gt;<p>　　第七學期第13-14周：撰寫論文詳細提綱，交給導師批閱，反復修改，保證論文結構的合理性。</p><p>　　第七學期第15-20周：開始寫作畢業(yè)論文，完成初稿。</p><p>　　第七學期寒假：結合畢業(yè)論文選題開展調查研究</p><p>　　第八學期第1-2周：在導師的指導下進一步寫作、完善畢業(yè)論文</p><