目前高房價的成因分析及調(diào)控對策

1、<p>　　目前高房價的成因分析及調(diào)控對策</p><p>　　近年來，我國房地產(chǎn)市場是“漲聲”一片，雖然從2008年開始，國家連續(xù)進行宏觀調(diào)控，但房價總體依然保持上漲趨勢，隨著我國經(jīng)濟綜合實力的不斷提升和十八大提出的加快城鎮(zhèn)化進程，房價持續(xù)上漲現(xiàn)象也越來越成為社會關(guān)注的焦點問題和難點問題。筆者從所在城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，對于目前高房價的成因，做了些初步的探討和研究。 </p><

2、p>　　一、住房價格的特殊性分析 </p><p>　　住房是商品，有商品的基本屬性，但又區(qū)別于一般的商品，更有其價值的特殊性，其特殊性的價值以價值為核心，受以下因素影響。？ </p><p>　　1、住房供給的有限性。 </p><p>　　2、住房的生活必需性。 </p><p>　　3、住房的可預(yù)期性。 </p>&

3、lt;p>　　二、住房特性下高房價原因分析 </p><p>　　什么是高房價的始做涌者？筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)前，政府、開發(fā)商、銀行之間的博弈，成為房價上漲的始作俑者，同時全球量化寬松的貨幣政策，使個人資金投入上，更傾向于資產(chǎn)類配置，因此，資產(chǎn)配置上的收益預(yù)期，對房價的不斷上漲，起到了推波助瀾作用。 </p><p>　　1、個人收益預(yù)期。由于住房的特性，會使人們對房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展

4、及其可觀的收益充滿信心，從而決定了房地產(chǎn)商品具有斂財?shù)男再|(zhì)，使得各經(jīng)濟相關(guān)者會根據(jù)住房的特性，在房地產(chǎn)商品開發(fā)的不同階段做出各種利己的經(jīng)濟行為。 </p><p>　　2、政府收益預(yù)期。土地供應(yīng)方面，政府巨額的土地財政收益增加了房地產(chǎn)商的開發(fā)成本。首先，有學(xué)者發(fā)現(xiàn)在控制了其他房地產(chǎn)價格影響因素之后，地方政府對土地財政的依賴程度越高，該城市的房地產(chǎn)價格上漲越快。其次，除了政府的公共收益以外，政府代理人通過控制房地產(chǎn)

5、，也可獲得較大收益。再次，房地產(chǎn)開發(fā)中稅費繁多，各地政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所征收的費用，除了土地出讓金和雙重配套費外，還要收取藍圖審查費、防雷檢驗費、防震檢測費、綠化費、墻改費、施工放線費等等，這些成本費用多達50余項，涉及25個部門，約占到房價的15%至20%，這也是造成住房價格居高不下的一個重要原因。 </p><p>　　3、銀行的收益預(yù)期。開發(fā)資金方面，寬松的銀行貸款政策，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金，消除

6、了其前期打折促銷的壓力。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時，普遍存在自有資金不足的問題，而銀行也樂于向開發(fā)商貸款。原因在于：首先，貸款中的土地開發(fā)貸款具有政府背景，是在開發(fā)商獲得土地后，以土地作為抵押來獲得，因此房地產(chǎn)開發(fā)貸款具有低風(fēng)險的特點，房貸資產(chǎn)被銀行認(rèn)為是安全的優(yōu)良資產(chǎn)。其次，高利潤誘使銀行放貸。房地產(chǎn)商需要銀行墊資，銀行也因房地產(chǎn)貸款高收益的特性而爭搶房貸市場。銀行的這些行為緩解了開發(fā)商的資金緊張，使開發(fā)商前期為增加流動資金而采

7、取的打折促銷的壓力消失，造成房價只升不降。 </p><p>　　4、三方的共贏預(yù)期。住房商品開發(fā)完成后，開發(fā)商、銀行和消費者會針對住房采取各種經(jīng)濟行為，希望從暴利的房地產(chǎn)業(yè)中分得一份收益。首先，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)完成后，會回籠其前期投入的資本，消除銷售房屋的后顧之憂。一般是利用企業(yè)內(nèi)部少數(shù)人員作為普通消費者的身份向銀行貸款，提前認(rèn)購一定數(shù)量的住房，即所謂的囤房，從而達到回籠資金的目的。其次，住房的特性決定了房地產(chǎn)

8、商有內(nèi)在提高房價的趨勢。微觀經(jīng)濟學(xué)理論說明，產(chǎn)品銷售者的收入變化與需求彈性有很大關(guān)系，對于住房這種需求彈性很小的商品，價格的提高會引起銷售者收入的提高，價格的降低會引起銷售者收入的降低。房地產(chǎn)商作為理性經(jīng)濟人，為了實現(xiàn)自身利益的最大化，必然會有提高房價的內(nèi)在動力。再次，消費者的投機行為，是造成房價非理性上漲的重要因素。三者共同推動房價非理性上漲，是市場調(diào)劑的失靈。 </p><p>　　三、房價上漲的社會問題 &

9、lt;/p><p>　　2012年，我國居民的收入的基尼系數(shù)0.61，證明我國居民收入的差距在進一步加大，同時大部分中低收入者由于房價的上漲而成為房奴，而困難群眾更是望房興嘆。 </p><p>　　1、？收入差距不斷拉大。 </p><p>　　2、對于市場的需要判斷失衡。 </p><p>　　3、房價上漲導(dǎo)致的社會不滿日益增加。 </

10、p><p>　　四、調(diào)控房價的政策建議 </p><p>　　只要是市場經(jīng)濟就需要調(diào)節(jié)，沒有無節(jié)制的市場，也沒有全自由的市場。根據(jù)博弈論的分析，個人利益的最大化并不總會帶來社會利益的最大化。由于市場調(diào)控的局限性，這些經(jīng)濟主體的博弈行為最終導(dǎo)致了房價的非理性上漲。這就需要政府對房地產(chǎn)市場進行主動的干預(yù)，使房價回歸理性，讓中低收入者買起房，讓困難群眾住上好房子。 </p><p

11、>　　1、增加保障房土地供給。首先，供地政策適當(dāng)傾斜，保證中低價位商品住宅用地。在保護耕地、從嚴(yán)供地的基本國策下，對供求矛盾突出、房價上漲較快的地區(qū)，因地制宜、適度放寬新增建設(shè)用地的限制。增加的土地可主要用于中低價位、中小戶型的商品住宅建設(shè)，緩解當(dāng)前中低價位商品住宅供地不足的矛盾。土地管理部門在制定土地利用規(guī)劃和年度供應(yīng)計劃中，可以根據(jù)市場需求結(jié)構(gòu)，及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從嚴(yán)控制高檔商品房、別墅和商業(yè)用地的供應(yīng)量，加大中低價位商品

12、住宅用地的供應(yīng)比例。 </p><p>　　2、建立相應(yīng)的運行機制。政府應(yīng)成立專門的機構(gòu)進行保障性住房建設(shè)。一是要建立統(tǒng)一的保障性住房建設(shè)與管理機構(gòu)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理，按以銷定產(chǎn)的原則確定保障性住房的建設(shè)計劃，合理劃撥建設(shè)土地，籌措建設(shè)資金，組織建設(shè)施工，保證經(jīng)濟適用房低成本、高質(zhì)量。二是可以在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，組建一個獨立的保障性住房建設(shè)與運營專門機構(gòu)，專門分管各城市廉租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)、運營、維

13、修。這樣可以保障建設(shè)專項資金的高效運作、相關(guān)政策的真正落實和后期的運營維護。三是建立完善的住房保障調(diào)控機制。建立有效的個人財產(chǎn)收入審核體系，嚴(yán)格界定住房保障范圍和對象，這是確保住房保障政策順利執(zhí)行的前提。同時，完善保障住房的退出機制，當(dāng)享受保障住房的家庭收入水平提高時，通過動態(tài)調(diào)節(jié)機制讓其退出保障范圍。四是加大宏觀調(diào)控力度，出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，打擊投機性購房，維護住房市場的穩(wěn)定。 </p><p>　　3、加

14、快稅收體制的改革。完善房地產(chǎn)稅制，使收入分配更顯公平。一方面，在房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的高稅收，以及各種稅收之間的重疊，手續(xù)繁雜，加大了房地產(chǎn)的成本，進而轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)的價格中來，推動了房地產(chǎn)價格的上漲，筆者建設(shè)在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)方面建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收制度，降低開發(fā)成本。另一方面，開征房產(chǎn)稅，進一步擴大房產(chǎn)稅的試點范圍，完善房產(chǎn)稅的定價機制，通過加大征收力度，控制投資性和投機性住房需要，通過調(diào)節(jié)市場供求，降低房地產(chǎn)價格。同時，建設(shè)房地

15、產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅。物業(yè)稅是以不動產(chǎn)為課稅對象在不動產(chǎn)占有環(huán)節(jié)課征的一種稅，它是以市場價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。市場價值反映納稅人的納稅能力，有利于實現(xiàn)稅收公平原則。首先政府可從物業(yè)稅中分享房地產(chǎn)的增值收益，彌補在土地批租環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)減少的各項稅費，解決地方財政收入問題。其次，在物業(yè)稅實施過程中，可通過各種措施來引導(dǎo)，調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)。第三，可以根據(jù)住房面積大小來征稅。對于高檔住宅來說，其價值越高，面積越大，持有時所交的物業(yè)

16、稅也高。這樣，通過抑制對高檔住宅的需求，達到引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)改變投資供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目的。四是開征物業(yè)稅會抑制投機炒房。投</p><p>　　房價高，收入低，收支對比加大，必然加大社會結(jié)構(gòu)的不均衡，投機者，靠專營，聚斂財富，必然加快對房價推波助瀾，國家作為市場規(guī)則的裁判員，必須制定相應(yīng)的措施來限制高房價，多供給經(jīng)濟適用房和保障房，從而使我國的房地產(chǎn)市場更好的健康發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)為加速全國城鎮(zhèn)化的進程做出應(yīng)有的貢獻。 &