論農(nóng)村房屋買賣合同的效力【文獻綜述】

1、<p><b>　　畢業(yè)論文文獻綜述</b></p><p><b>　　法學</b></p><p>　　論農(nóng)村房屋買賣合同的效力</p><p>　　前言：撰寫本文主要是根據(jù)目前中國農(nóng)村房屋買賣的頻繁交易，導致的糾紛日益增多，而來探討解決的途徑及司法怎么實踐的問題。在當前農(nóng)村房屋存在普遍交易、買賣糾紛案件呈井

2、噴態(tài)勢的情況下，研究農(nóng)村房屋買賣合同的效力已然成為當下最熱門的焦點之一，學術界便掀起了對宅基地使用權的流轉(zhuǎn)與否的爭議熱潮。文章深刻剖析近年來農(nóng)村房屋買賣的問題所在，并且通過對我國學術界以及各社會關系對這方面的研究成果和處理方式作全面的綜述和簡單的分析，并積極地指出在研究過程中所遇到的問題、盲點、可創(chuàng)新指出。</p><p>　　一、農(nóng)村宅基地使用權的概述</p><p><b>

3、　　（一）基本概念</b></p><p>　　1、宅基地。宅基地指農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。宅基地的主要是為了滿足本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的生活和生產(chǎn)而無償分配給農(nóng)民的財產(chǎn)。我國《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)

4、村村民一戶只能擁有一處住宅基地”，并且相關法規(guī)規(guī)定農(nóng)村宅基地不能轉(zhuǎn)讓，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，可見宅基地的流轉(zhuǎn)是不合法的；但從現(xiàn)實中看，農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)的情況已是司空見慣的事情。</p><p>　　2、宅基地使用權。宅基地使用權指的是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造個人住宅的權利。根據(jù)我國物權法的規(guī)定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利

5、引，有權利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權作為農(nóng)民所獨享有的一項物權，是農(nóng)民基于集體集體經(jīng)濟組織身份而無償取得的一項權利。</p><p>　　宅基地使用權人對宅基地享有如下的權利，并承擔一定的義務：（1）占有和使用權。農(nóng)民對于自己的宅基地享有占有并使用的權利。（2）收益處分權。農(nóng)民對于基于宅基地產(chǎn)生處分并產(chǎn)生經(jīng)濟成果享有取得的權利。</p><p>　　3、宅基地使用權的流轉(zhuǎn)。

6、宅基地使用權的轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象在我國現(xiàn)實中已經(jīng)普遍存在。指的是宅基地所有者將享有的宅基地使用權轉(zhuǎn)讓給另一主體，我國相關法律規(guī)定，農(nóng)民的宅基地不能對外轉(zhuǎn)讓，只能在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)轉(zhuǎn)讓。所以農(nóng)民的房屋因此不能對外買賣，宅基地也不能抵押。但由于房地相連，地隨房走，農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓自己的房屋時勢必同時轉(zhuǎn)讓宅基地使用權。宅基地使用權能否轉(zhuǎn)讓？受讓主體是否應限于集體組織成員之間？這些都是目前理論界與實務界爭論的焦點所在。</p><p>

7、;　　我國目前宅基地私下交易的行為已經(jīng)十分普遍。尤其是城鄉(xiāng)結合部和經(jīng)濟又了一定發(fā)展的農(nóng)村。農(nóng)民的法律意識淡薄或者有些受到房價猛漲的影響，開始對自己享有的宅基地進行了超越權限的處分。主要的表現(xiàn)方式有：抵押、轉(zhuǎn)讓、出租。上述幾種流轉(zhuǎn)方式基本上是民間的操作，政府并沒有介入。</p><p>　　二、農(nóng)村宅基地的使用權是否可以流轉(zhuǎn)，帶來的后果又是怎樣？基于以上現(xiàn)狀，學術界展開了關于此領域的研究熱潮。筆者為此查閱了大量文獻

8、，通過概括與初步分析，發(fā)現(xiàn)該課題的研究群體大體可劃分為三類，具體羅列如下供大家參考。</p><p>　?。ㄒ唬┫拗浦髁x。持此觀點的學者認為農(nóng)村的宅基地的合法轉(zhuǎn)讓存在于本集體經(jīng)濟組織成員之間。認為宅基地使用權是農(nóng)民安身立命之本不能讓度之外，還認為宅基地使用權具有身份屬性。農(nóng)民是集體組織成員，宅基地使用權的取得基于團體之成員的身份。喪失身份資格，宅基地使用權也就失去了存在基礎。因而，宅基地使用權只能在具有同一身份資

9、格的集體組織成員之間轉(zhuǎn)讓?；谝粦粢徽恼胤峙湓瓌t，集體成員因轉(zhuǎn)讓而超出住房標準的，應當支付費用。</p><p>　　（二）禁止主義。此類觀點的學者認為應該禁止農(nóng)村宅基地的交易。他們認為農(nóng)民的宅基地是無償分配取得的，是基本的社會保障。開禁或變相開禁農(nóng)村宅基地交易的主張不過是強勢群體的利益訴求，允許農(nóng)村宅基地交易，或者使一大批農(nóng)民淪為流民，或者瓦解農(nóng)村宅基地分配制度，哪一種后果都非中國社會所能承受。該觀點還認

10、為，農(nóng)村宅基地能否交易問題是社會保障問題、土地管理問題，說到底是公法問題，不是私法可自作主張的問題。</p><p>　?。ㄈ┕街髁x。即宅基地使用權可以轉(zhuǎn)讓，但是符合一定的理由。1、農(nóng)民宅基地法律制度與目前社會主義市場經(jīng)濟制度不相適應，不適應農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整。2、農(nóng)民享有完全的處分宅基地的權利才能增加農(nóng)民的增資渠道。提高農(nóng)村土地的利用率。禁止或限制農(nóng)民宅基地使用權的轉(zhuǎn)讓將使一些宅基地閑置，既不利于農(nóng)民利益的

11、保護，也不利于土地的有效利用。</p><p>　　三、小結。相對三種觀點，我更贊同第三種觀點，宅基地的自由轉(zhuǎn)讓更適應未來城市化的發(fā)展。城市化第一階段需要的是大量農(nóng)民勞動力離開農(nóng)村，進入城市從事第二、三產(chǎn)業(yè)。此外，允許宅基地使用權的流轉(zhuǎn)有利于確保農(nóng)民生活的到發(fā)展，并且有利于社會保障機制的建立。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><

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