房地產(chǎn)全過程的風險識別策略

1、<p>　　房地產(chǎn)全過程的風險識別策略</p><p>　　摘要：房地產(chǎn)全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售、資金回收或報廢為止的整個過程。這是一個動態(tài)的過程，一般可分為投資決策、項目實施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段。不同的階段各具有不同的風險特征，任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進行識別并加以防范。 </p><p>　　關(guān)鍵字：房地產(chǎn)

2、 風險識別 策略 </p><p>　　房地產(chǎn)，是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素（如土地、廠房）和基本的生活資料（如住宅），是一種人們十分重視、十分珍惜的財產(chǎn)。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為良好的投資對象。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、社會的進步和人口的增長，人們對房地產(chǎn)的需求會日益增長。由房地產(chǎn)開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)紀、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，己成為推動我國經(jīng)濟增長的一個支柱產(chǎn)業(yè)，成為國民經(jīng)濟二大“發(fā)動機”一內(nèi)需、出

3、口、基建中最強勁的動力之一。對拉動國民經(jīng)濟增長、保持國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速發(fā)展起到重要作用。它發(fā)展的好壞直接影響著相關(guān)行業(yè)的興衰成敗。房地產(chǎn)項目開發(fā)面臨著許多不確定性，尤其在當今市場經(jīng)濟環(huán)境條件下，開發(fā)過程中存在著巨大的風險。那么如何有效地進行房地產(chǎn)風險管理，如何識別房地產(chǎn)項目風險成為我們所必須面對和解決的重要問題。 </p><p>　　一、項目投資階段的風險 </p><p><

4、;b>　?。ㄒ唬┱唢L險 </b></p><p>　　政策風險是指由于政策的潛在變化有可能給房地產(chǎn)市場投資者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。房地產(chǎn)業(yè)由于與社會經(jīng)濟發(fā)展緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價的限制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其是對投資規(guī)模、投資方

5、向以及金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制定，都對房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風險。政策風險因素可以細分為政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、產(chǎn)業(yè)政策風險、房地產(chǎn)制度變革風險、金融政策變化風險、環(huán)保政策變化風險和法律風險等。并且存在房地產(chǎn)制度變革和金融政策變化、環(huán)保政策變化以及稅務(wù)政策變化的風險。其中土地政策風險對 </p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力

6、度都會帶來房地產(chǎn)投資風險。 </p><p>　?。ǘ?產(chǎn)業(yè)政策風險 </p><p>　　國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰。國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮。政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失。 </p>

7、<p><b>　?。ㄈ?金融風險 </b></p><p>　　房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進行，國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等八大方面作了嚴格規(guī)定，提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準入門檻，使那些主要靠銀行貸款 </p><p>　　進行投資的企業(yè)面臨著一定的風險。

8、 </p><p>　?。ㄋ模?稅收政策風險 </p><p>　　稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具。房地產(chǎn)投資中，各種稅費名目繁多，占開發(fā)成本相當大的比例。 </p><p>　?。ㄎ澹┛辈煸O(shè)計風險 </p><p>　　建筑工程勘察、設(shè)計是指查明和分析與建筑工程建設(shè)

9、場地直接或間接有關(guān)的地形、地貌、地質(zhì)、水文、巖土等的工程性質(zhì)，以及依據(jù)設(shè)計任務(wù)及有關(guān)設(shè)計標準、設(shè)計規(guī)范、勘察報告等要求進行建筑設(shè)計，最終提交勘察和設(shè)計結(jié)果，即勘察報告、設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙和投資概預(yù)算?？辈祜L險是指由于勘探點分布、鉆孔深度及勘探方法不當?shù)纫鹂碧浇Y(jié)果錯誤，從而導(dǎo)致對建設(shè)用地的工程地質(zhì)、水文地質(zhì)狀況等分析錯誤，進而直接影響對地基土的性質(zhì)、持力層和承載力的確定，使基礎(chǔ)選型和設(shè)計發(fā)生錯誤。 </p><p&

10、gt;　　二、項目建設(shè)階段的風險 </p><p>　　房地產(chǎn)建設(shè)階段是指開發(fā)項目從正式開工到工程竣工驗收形成建筑物實體的工程施工建設(shè)階段，主要任務(wù)是在施工過程中，通過加強管理、采取措施，確保開發(fā)項目計劃工期、質(zhì)量、成本和安全目標的實現(xiàn)，從而保證開發(fā)項目能按時、按質(zhì)地推向市場，保障房地產(chǎn)開發(fā)商利益。 </p><p><b>　?。ㄒ唬┕て陲L險 </b></p&

11、gt;<p>　　建設(shè)階段任何環(huán)節(jié)的時間損失，都會使工期拖延，而時間的延長，一方面房地產(chǎn)市場可能會發(fā)生較大變化，錯過最佳租售時機：另一方面會增加房地產(chǎn)開發(fā)商資金利息支房地產(chǎn)開發(fā)全過程風險分析出，導(dǎo)致資金積壓、開發(fā)成本增加、投資利潤下降。影響建設(shè)工期的因素很多，如人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、地質(zhì)因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等，這些因素產(chǎn)生的工期風險概括起來分為工期延誤風險和工期延期風險兩種：工期延誤風險是指由于

12、承包商自身的原因而導(dǎo)致的工期延長風險：工程延期風險是指由于非承包商原因而導(dǎo)致的工期延長風險。 </p><p><b>　?。ǘ┘夹g(shù)風險 </b></p><p>　　技術(shù)風險是指建筑設(shè)計變更，或因為科學(xué)技術(shù)的進步，新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的工期、成本和質(zhì)量損失。 </p><p>　?。ㄈ┵|(zhì)量安全風險 <

13、/p><p>　　工程質(zhì)量是國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標準、設(shè)計文件及工程合同中對工程的安全、使用、經(jīng)濟、美觀和環(huán)境特性的綜合要求。在工程建設(shè)中，影響工程質(zhì)量的五個重要因素是人、材料、機械設(shè)備、方法和環(huán)境，事先對這五個因素嚴格予以控制，是保證開發(fā)項目工程質(zhì)量的關(guān)鍵。安全風險包括施工人員不安全行為風險、控制物不安全狀態(tài)風險、作業(yè)環(huán)境不安全風險三類。發(fā)生安全風險必然導(dǎo)致人身和財產(chǎn)損失，工期延誤，效率下降。 </

14、p><p>　　三、經(jīng)營管理階段的風險 </p><p>　　房地產(chǎn)項目建成后，資金投放工作基本結(jié)束，投資過程就轉(zhuǎn)人到房地產(chǎn)銷售、出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段。該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)，是房地產(chǎn)投資風險最大的環(huán)節(jié)之一。其中包括：營銷策劃風險、物業(yè)管理風險和其他風險。 </p><p>　　（一）營銷策劃風險 </p><p>　　營銷策劃

15、是經(jīng)營管理的核心，它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現(xiàn)。在房地產(chǎn)營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。價格過高遠離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實現(xiàn)利潤；而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風險。 </p><p>　　（二）物業(yè)管理風險 </p><p>　　物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽和后

16、繼生存與發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質(zhì)量，而且注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理，物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進行管理， 這也面臨著一些不確定因素，如專業(yè)管理隊伍、管理構(gòu)架、管理公約以及管理費用等。 </p><p><b>　?。ㄈ┢渌L險 </b></p><p>　　其他風險有很大的不確定性。其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所

17、致的災(zāi)害等等。這些風險發(fā)生的可能性較小，但所造成的損失卻是較大的。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　【1】許曉音，房地產(chǎn)投資風險與防范對策研究[J]，商業(yè)研究，2010 </p><p>　　【2】李偉，房地產(chǎn)投資分析與綜合開發(fā)[M]，北京：機械工業(yè)出版社，2007 </p><p&g