房地產開發(fā)項目管理的重點及難點分析

1、<p>　　房地產開發(fā)項目管理的重點及難點分析</p><p>　　摘要：由于我國地產經濟起步較晚，運作時間不長，相比較于國外房地產項目管理而言，是存在一定差距的。就我國房地產行業(yè)整體運作歷程來看，由于其管理經驗不足，所以目前尚未能構建出一套系統(tǒng)的、行之有效的管理模式。本文主要對房地產開發(fā)項目管理的重點及難點進行了分析探討。 </p><p>　　關鍵詞：房地產；開發(fā)項目；管理重

2、點；難點分析 </p><p>　　中圖分類號： F293 文獻標識碼： A </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　房地產開發(fā)項目管理包含在工程項目管理中，是其中的一項重要內容。也就是說房地產項目的管理者對房地產項目建設和使用過程中進行全方位的管理，主要通過系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法來實現，使得房地產項目中的生產要素

3、得到優(yōu)化配置。成本管理是企業(yè)項目管理中的核心環(huán)節(jié)，貫穿于施工組織與管理全過程之中的，而成本管理則是由工程的估算和概預算、成本計劃、支付計劃、成本控制、工程款項結算和審核多項內容構成。 </p><p>　　一、房地產開發(fā)項目管理及其在房地產開發(fā)中的應用 </p><p>　　房地產開發(fā)項目管理的目的是高效率地實現項目預定目標，項目管理是以項目經理負責制為基礎，以房地產企業(yè)、監(jiān)理公司為主，各

4、參建單位參與的管理系統(tǒng)，在開發(fā)項目建設的全過程，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，按照其運行的規(guī)律，建立起有效的計劃、協(xié)調、組織和控制的管理模式。房地產的項目管理是一套復雜的管理體系，融合了項目管理的實踐經驗，使建設工程的項目管理日益科學化和系統(tǒng)化。房地產項目管理包括工程項目質量管理、項目進度管理、成本管理和工程合同、資料、安全、市政配套等多項管理。項目質量、項目進度和項目成本是整個項目管理的核心內容，也是工程項目管理的重點和難點。要把三

5、者的關系進行很好的處理，難度很大，需要各方面人才的共同配合與合作，對整個的過程進行全面的設計、協(xié)調和控制，才能把項目做好，滿足客戶的需求，實現企業(yè)的盈利目標。 </p><p>　　二、加強投資項目質量控制 </p><p>　　質量控制的關鍵就是及時發(fā)現施工過程中施工工藝是否滿足設計要求和合同規(guī)定，同時通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動態(tài)過程控制圖，加強開發(fā)項目建設的施工過程質量控制。尤其

6、要強化領導層的質量意識,領導層管理意識的強弱，是決定能否實現合同質量目標的關鍵。企業(yè)領導必須要求房地產項目部建立全面、全員、全過程的現場管理模式,并且要經常召開工程部經理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質量控制和安全管理，如何調動監(jiān)理人員的積極性進行現場質量檢查與驗收。加強項目質量控制的具體措施如下： </p><p>　　1、對施工單位和監(jiān)理部現場管理人員的崗位資格進行嚴格審查，凡是人員資格配備不齊

7、備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時改正，并撤換相關人員。 </p><p>　　2、認真查閱圖紙和施工規(guī)范，對設計圖紙中平立剖面圖和施工中土建與水電暖中有矛盾的地方;對工程質量和工程造價影響較大的分項及工序材料，工程部應及時和設計單位聯(lián)系和溝通。主要通過設計變更、技術核定單和工程部通知、會議紀要的形式加以修正。 </p><p>　　3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機械設備

8、的質量要進行嚴格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應的材料和施工單位自行采購的材料），在使用前必須先送有資質的檢測的單位進行復試，并將復驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進場材料報監(jiān)理部和工程部檢查驗收合格后方可使用，否則，一律不得進入施工現場和用于工程上。對于工程中使用的主要機械設備（如塔吊、提升機、電動吊籃、腳手架等）同樣也需進場復試檢測和報驗。 </p><p>　　4、在安全控制方面主要對“三寶

9、”（安全帽、安全網、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽臺、屋面等），模板和支架、臨時用電，機械設備等安全情況進行日常巡查及定期或不定期的檢查。發(fā)現問題應及時要求施工單位整改。 </p><p><b>　　5、完善監(jiān)理制度 </b></p><p>　　5.1完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平 </p><p&g

10、t;　　一是拓寬監(jiān)理領域，發(fā)展全能監(jiān)理，實施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強對監(jiān)理單位的資質管理，建立公平有序的監(jiān)理市場；三是適當提高監(jiān)理取費標準，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；四是加大培訓教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質。 </p><p>　　5.2明確監(jiān)理單位與建設單位、承建單位的關系 </p><p>　　建設單位與監(jiān)理單位的關系是平等的合同約定關系，是委托與被委托的關系。監(jiān)理單位所承擔的任務

11、由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經確定，建設單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據監(jiān)理合同中建設單位授予的權力行使職責，公正獨立地開展監(jiān)理工作。 </p><p>　　5.3建設單位協(xié)調、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作 </p><p>　　為避免權責不明、責任不清、建設單位有意無意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產開發(fā)企業(yè)應將項目管理重點轉向協(xié)調、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。 <

12、;/p><p><b>　　三、項目進度管理 </b></p><p>　　工程項目能否在預定的時間內交付使用，直接關系到項目經濟效益的發(fā)揮。項目進度對開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。 </p><p><b>　　1、制定進度計劃 </

13、b></p><p>　　在工程的設計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標，在對現場進行調研和分析的基礎上，將各個階段的工作進行詳細的計劃，對施工進行指導。 </p><p>　　2、保證進度計劃的實施 </p><p>　　在施工過程中，要保證進度計劃的嚴格施行，將審批后的進度計劃布置到各個部門，將責任落實到人，確保物品、人員和資金到位以后進行施工。

14、對施工中存在的影響進度和質量的問題，要及時進行處理，采用適當的措施和技術保證施工進度的順利進行。項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環(huán)節(jié)可能出現的問題，進行預防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人為、材料、技術、設備、機械、自然環(huán)境和社會環(huán)境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位

15、、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設主觀部門、有關的協(xié)作單位和其他的相關單位具有很大的關系，在項目工程的進度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進行分析研究，是做好進度管理的基本要求。 </p><p><b>　　四、項目成本管理 </b></p><p>　　項目的成本關系到企業(yè)的利益，對成本進行合理的控制，是保證開發(fā)商經濟利益的重要措施。

16、房地產開發(fā)是一項大規(guī)模的生產活動，資金對每個開發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發(fā)成本主要包括土地費用、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、開發(fā)間接費、公共配套設施費和財務費用等幾個大的方面。項目成本的管理分為策劃、設計階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國內外的很多資料來看，對成本影響較大的是策劃、設計階段的成本管理，成本管理的關鍵也要以第一階段的管理為重點。但目前很多的房地產企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點

17、，雖然具有一定的意義，但對成本控制的成效卻不佳。因此，要加強對第一階段的成本控制，知識方案的選擇。做好投資的估算，從項目的設計之初就做好工程項目的成本管理和控制。 </p><p><b>　　結束語 </b></p><p>　　總之，要想做好房地產項目的管理工作，需要房地產項目管理者懂技術、會經營、善管理、能協(xié)調的綜合的專業(yè)工作能力，能積極努力地開展工作，同時對新

18、情況、新問題不斷進行調查研究，不斷探索新途徑，總結新方法，確保房地產開發(fā)項目的有效管理。 </p><p><b>　　參考文獻 </b></p><p>　　［1］陳毅志．論述房地產開發(fā)項目管理中的問題與對策［J］．中華民居，2011(9)． </p><p>　?。?］陳祖．關于房地產開發(fā)項目管理難點的探討與分析［J］．四川建材，2006，