淺析加強房地產(chǎn)管理力度的對策

1、<p>　　淺析加強房地產(chǎn)管理力度的對策</p><p>　　摘要：雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)內已逐步建立并推行了一些管理工作流程與規(guī)范，但在實際的業(yè)務活動中受利益驅使、能力限制等諸多因素影響，仍不同程度的存在一些問題。本文就做好房地產(chǎn)管理工作加強管理力度的措施進行了探討。 </p><p>　　關鍵詞：房地產(chǎn)管理；力度；措施 </p><p>　　近些年，隨著經(jīng)

2、濟的飛速發(fā)展、科技水平的快速提升，房地產(chǎn)行業(yè)已逐步成為我國經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，而隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷推進，進一步加劇了地產(chǎn)市場的競爭，以往傳統(tǒng)、單一的管理模式、方法顯然已無法滿足實際需要，各建設企業(yè)若要擴大其所占市場份額、提高經(jīng)濟效益，就必須綜合考慮社會、市場的環(huán)境變化，跟隨時代的腳步，不斷改進、創(chuàng)新、優(yōu)化、完善房地產(chǎn)管理工作，以保證各項決策的準確性、工程項目的質量安全，并降低運營成本、提高生產(chǎn)效率。 </p><

3、;p>　　一、房地產(chǎn)管理工作存在的常見問題 </p><p>　　1、工程項目的設計缺乏管理 </p><p>　　我國多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易陷入認為由設計部門、機構所制定出的具體方案、圖紙，單憑設計院的審查即可保證其專業(yè)性、安全性的誤區(qū)，孰不知項目的設計涵蓋了進度、質量、造價、安全等多種因素，以至于工程設計師缺乏一定的成本控制意識，選用了大量價格高昂的建筑材料，直接抬高了工程造價

4、，最終損害到投資者、開發(fā)商的經(jīng)濟利益與建筑產(chǎn)品的市場競爭力，而更有一些項目的設計片面的追求技術先進而大幅降低后續(xù)施工的可行性，最終導致設計變更、進度超期等事項的發(fā)生。 </p><p>　　2、風險防控能力較差 </p><p>　　目前，我國房地產(chǎn)項目在生產(chǎn)、經(jīng)營的過程中所面臨的風險，主要包括：政治風險、金融風險、信用風險、財務風險、環(huán)保風險、市場風險、經(jīng)營風險等多種類型?？傮w來講，這些

5、風險的產(chǎn)生，主要是由客觀的外部因素與地產(chǎn)開放商自身的狀況所引起的。目前，雖然我國多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商逐步建立了風險預警機制，但卻未能將全部的風險隱患、薄弱事項列入其中，像政治、金融、環(huán)保這類發(fā)生機率較小的風險未能得到重視，而對于經(jīng)營、市場、信譽這類風險的管理也缺乏一定的科學性、完善性，其主要的管控手段往往側重于事后的處理，而仍未能完全做到風險的前期預防、事中控制。 </p><p><b>　　3、成本管理

6、薄弱 </b></p><p>　　對于房屋建筑項目的生產(chǎn)、經(jīng)營，若要有效控制工程造價，就必須將具體的監(jiān)督、管控工作落實到項目的籌劃決策、招投標、設計、施工建設、竣工驗收等多個階段、環(huán)節(jié)中。然而，在實際的地產(chǎn)項目實施中，多數(shù)開發(fā)商所采取的成本管理，往往側重于對施工過程中的成本消耗加以監(jiān)督、管控，而忽略了決策、招標以及設計階段的控制。對此，倘若項目的決策失誤、中標單位的資質不符、設計方案缺乏合理性，不僅

7、會直接影響工程的質量、安全、進度以及產(chǎn)品功能，同時也將大量消耗不必要的投資款項，最終損害的是項目整體、參建企業(yè)的經(jīng)濟效益。 </p><p>　　二、加強房地產(chǎn)管理工作的措施 </p><p>　　1、經(jīng)營管理科學化 </p><p>　　房地產(chǎn)品牌建設作為企業(yè)競爭力的核心因素逐步得到關注和重視，成為現(xiàn)今房地產(chǎn)市場競爭的主要方向。品牌主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品品質及項目優(yōu)

8、質的服務。房地產(chǎn)品牌建設是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然過程，是通過不斷的開發(fā)建設，取得更多的成功案例，逐步得到市場及消費者認可的過程，并在消費者心中逐步形成企業(yè)自身的形象及品牌。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有準確的市場定位及形象策劃，通過適當?shù)拿襟w推介及公關活動，將項目推廣宣傳開來，整體提升項目知名度，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長久經(jīng)營和不斷積累。最終擁有較高的市場知名度及品牌形象。隨著企業(yè)的發(fā)展壯大，企業(yè)知名度及品牌形象將成為企業(yè)競爭的主要優(yōu)勢，在贏得市場

9、及消費者的同時，更能利益的不斷擴大，也能夠有效實現(xiàn)企業(yè)資本積累，不斷走向循環(huán)發(fā)展之路。 </p><p>　　2、全過程的造價控制 </p><p>　　隨著行業(yè)市場競爭的越發(fā)激烈，各地產(chǎn)開發(fā)商若要從中求得生存與發(fā)展，就必須有效縮減建筑產(chǎn)品的成本造價。對此，實際的房地產(chǎn)管理工作，應將造價控制工作貫穿于整個實施過程中，由項目的籌劃決策到竣工驗收，有目標、有計劃的開展各項具體業(yè)務活動。在進行經(jīng)

10、營決策時，應根據(jù)實際的市場需求、場地條件等多方面因素，先行做好初步規(guī)劃，預測、評估項目實施所需的資金與未來效益，組織財務、技術、管理等多個專業(yè)人員協(xié)同進行商談，制定可行性研究報告，以保證決策結果的準確性、合理性。在設計的過程中，制定、落實工程造價終身制，或以限額設計的方式直接約束、限制設計內容，并通過組織開展圖紙會審、多方案對比，從根本上提高設計水平，保證設計圖紙、施工方案的經(jīng)濟性、可行性，為施工過程中的成本管理打下良好基礎。 <

11、/p><p>　　3、進一步加強風險管理 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為有效保障企業(yè)利益，降低項目開發(fā)成本，項目風險管理是十分必要的。有效的進行風險防范，通過科學合理的方法進行風險規(guī)避，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益提升的關鍵。其中風險管理主要以風險回避及風險轉移為主。風險回避是通過對項目分析，在風險一定程度上超過企業(yè)承擔底線時，在項目決策階段果斷終止項目，達到回避風險的

12、目的，但風險回避是相對消極的方法，只有在企業(yè)無法承擔較大風險時，才能采用的必要手段，同時也將造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能獲得利潤的情況。風險轉移是通過其他形式將風險分擔或轉移給其他相關單位的方式。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，風險轉移是應用最為廣泛且有效的形式，主要表現(xiàn)為簽訂合同或進行購買保險。房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂合同的形式，將風險轉移給乙方，由乙方承擔相關責任。而保險是通過支付保險金的形式，將項目風險轉移給保險公司，雖然在一定程度上增加了開發(fā)企業(yè)的成本

13、，但保險也是現(xiàn)階段使用較為廣泛的形式，對開發(fā)企業(yè)較為有利，如在項目開發(fā)過程中，出現(xiàn)不可抗力因素的影響，造成項目損失或在施工過程中出現(xiàn)意外狀況而產(chǎn)生的相關費用及賠付由保險公司承擔。以此來轉移房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所承擔的風險，避免造成巨大</p><p><b>　　三、結語 </b></p><p>　　實際的房地產(chǎn)管理工作，除了不斷改進、完善以往側重于事中、事后的管理手段及

14、理念外，還需加強重視對地產(chǎn)項目前期籌備階段的監(jiān)督、管控，從源頭處減少投資的浪費、質量缺陷的存在，以提高建筑產(chǎn)品與企業(yè)自身的經(jīng)濟效益、市場競爭力。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]王曉云.張雪梅.王勝強.房地產(chǎn)供求均衡關系及發(fā)展策略分析[J].商業(yè)時代，2010年26期. </p><p>　　[2]