商品住宅建設(shè)工程質(zhì)量與成本控制管理工作思考與探討

1、<p>　　商品住宅建設(shè)工程質(zhì)量與成本控制管理工作思考與探討</p><p>　　競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的商品住宅買(mǎi)方市場(chǎng)，打壓著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展空間，商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程質(zhì)量與成本的把控能力成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展生存與發(fā)展空間，參與商品住宅買(mǎi)方市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心優(yōu)勢(shì)。商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程質(zhì)量與成本控制管理工作貫穿于整個(gè)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，運(yùn)用價(jià)值工程來(lái)協(xié)調(diào)、尋找商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程質(zhì)量與成本之間

2、對(duì)應(yīng)關(guān)系的合理平衡點(diǎn)，即能給購(gòu)房業(yè)主提供居住舒適的住宅，又能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從商品住宅買(mǎi)方市場(chǎng)中獲得公平的投資效益。 </p><p>　　商品住宅建設(shè)項(xiàng)目的建筑功能是建筑產(chǎn)品滿足社會(huì)需要的各種性能的總和。建筑產(chǎn)品的功能一般分為社會(huì)性功能、適用性功能、技術(shù)性功能、物理性功能和美學(xué)功能五類(lèi)；不同的建筑產(chǎn)品類(lèi)型有不同的使用功能，它們通過(guò)一系列建筑產(chǎn)品質(zhì)素來(lái)體現(xiàn)對(duì)建筑產(chǎn)品的使用要求；功能分析首先要明確建設(shè)項(xiàng)目各種使用功

3、能的具體組成部分，劃分出主次使用功能，評(píng)價(jià)和比較各種使用功能的重要程度。 </p><p>　　商品住宅建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期是建設(shè)項(xiàng)目從策劃決策階段（策劃、可行性研究）、實(shí)施階段（設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收）和居住、保修及維修階段直至拆除為止所經(jīng)歷的全部過(guò)程。商品住宅建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本包括建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)和建設(shè)項(xiàng)目建成后的使用成本；使用功能水平低，建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)低，使用成本就高；使用功能水平高，建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)高，使用成本就低

4、；而商品住宅建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本最低時(shí)，建設(shè)項(xiàng)目使用功能水平最合理。 </p><p>　　價(jià)值工程是對(duì)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目的使用功能與成本之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)分析，其核心是使用功能分析，分析建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)組成部分使用功能與成本的匹配程度并進(jìn)行調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化，使使用功能與成本匹配更趨于合理；并分析建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)組成部分的投資比例，對(duì)投資比例較大部分進(jìn)行重點(diǎn)控制來(lái)提高投資管理效率，目的是以建設(shè)項(xiàng)目的最低全壽命周期成本切

5、實(shí)可靠地實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目所需使用功能要求，同時(shí)使建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)、使用成本及建筑產(chǎn)品使用功能合理匹配，減少社會(huì)資源消耗，縮短項(xiàng)目建設(shè)周期。 </p><p>　　適合建筑產(chǎn)品類(lèi)型開(kāi)發(fā)的土地是可遇而不可求的稀缺資源，不同的建筑產(chǎn)品類(lèi)型所處地段，使用地塊的成本占總成本的比例不同（一般情況占30%左右）。一種開(kāi)發(fā)模式是先選擇清晰的建筑產(chǎn)品類(lèi)型，再選擇適合的地塊與合理的開(kāi)發(fā)周期和開(kāi)發(fā)節(jié)湊；另一種開(kāi)發(fā)模式是先選擇適合開(kāi)發(fā)的地塊

6、，再選擇適合的建筑產(chǎn)品類(lèi)型與合理的開(kāi)發(fā)周期和開(kāi)發(fā)節(jié)湊；而在兩種開(kāi)發(fā)模式競(jìng)拍地塊前，對(duì)所要購(gòu)買(mǎi)地塊的市場(chǎng)定位和盈虧平衡點(diǎn)的測(cè)算至關(guān)重要。在地塊購(gòu)買(mǎi)后，雖可通過(guò)使用功能設(shè)置優(yōu)良的戶(hù)型、室內(nèi)全裝修工程和室內(nèi)設(shè)備制安工程質(zhì)量都優(yōu)良及設(shè)備配置檔次較高的樣板房、調(diào)整售房?jī)r(jià)格、售房包裝和良好的物業(yè)管理服務(wù)等來(lái)加強(qiáng)售房促銷(xiāo)力度，但地塊的位置和價(jià)格、區(qū)域功能和形象、規(guī)劃控制要點(diǎn)難以改變。 </p><p>　　商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程

7、設(shè)計(jì)是根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目使用功能要求，來(lái)確定建筑標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)形式、空間與平面布置以及建筑物群體的配置等，它涉及建筑、結(jié)構(gòu)、給排水及采暖、電氣、智能建筑、通風(fēng)與空調(diào)、電梯、燃?xì)?、建筑?jié)能和園林綠化、室外道路、雨污水工程等專(zhuān)業(yè)工種；各專(zhuān)業(yè)工種設(shè)計(jì)方案的工程造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程，而在設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制是建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的龍頭；初步設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響約為20%，技術(shù)設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響約為40%，施工圖設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響約為25%；

8、商品住宅建設(shè)項(xiàng)目的使用功能和全壽命周期成本，在決策和設(shè)計(jì)階段就己基本確定，因此決策和設(shè)計(jì)階段就成為建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本控制潛力最大的階段，而在設(shè)計(jì)階段控制建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)效果最為顯著；運(yùn)用價(jià)值工程，不僅可以保證各專(zhuān)業(yè)工種的設(shè)計(jì)圖符合各種設(shè)計(jì)規(guī)范和用戶(hù)對(duì)使用功能的要求，而且能夠解決各專(zhuān)業(yè)工種設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)問(wèn)題，從而提高設(shè)計(jì)水平和設(shè)計(jì)質(zhì)量，得到恰當(dāng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和合理使用功能水平與整體合理并優(yōu)化后設(shè)計(jì)方案的施工圖；另商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程各專(zhuān)業(yè)工種的

9、設(shè)計(jì)施工圖的出圖時(shí)間前后順序節(jié)湊，宜先出結(jié)構(gòu)施工圖（結(jié)構(gòu)樓面施工時(shí)，安裝工程按室內(nèi)裝修施工圖和室內(nèi)設(shè)</p><p>　　建筑材料一般情況占直接工程費(fèi)的70%，降低建筑材料費(fèi)用，不僅可以降低直接工程費(fèi)，而且也會(huì)導(dǎo)致措施費(fèi)和間接費(fèi)的降低。在建筑材料與設(shè)備的網(wǎng)絡(luò)采購(gòu)中，一種采購(gòu)模式是眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)盟建立聯(lián)動(dòng)電子商務(wù)系統(tǒng)，進(jìn)行建筑材料與設(shè)備集合競(jìng)價(jià)的采購(gòu)模式來(lái)控制建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，聯(lián)動(dòng)電子商務(wù)采購(gòu)模式的優(yōu)勢(shì)是（1

10、）建筑材料與設(shè)備采購(gòu)的規(guī)模效應(yīng)降低了建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，（2）把建筑材料與設(shè)備采購(gòu)的優(yōu)良供應(yīng)商整合到建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，從而獲得穩(wěn)定數(shù)量和質(zhì)量合格的建筑材料與設(shè)備長(zhǎng)期供貨保證，（3）能夠擴(kuò)大優(yōu)良供應(yīng)商隊(duì)伍而形成長(zhǎng)期合作伙伴，增強(qiáng)共同抵抗建筑材料與設(shè)備供貨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，（4）減少建筑材料與設(shè)備采購(gòu)的價(jià)格談判時(shí)間，降低了建筑材料與設(shè)備供貨市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生劇烈變化風(fēng)險(xiǎn)的可能性；另一種采購(gòu)模式是獨(dú)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立自己采購(gòu)網(wǎng)站的在線采購(gòu)系統(tǒng)，主要采購(gòu)