淺析房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的原因

1、<p>　　淺析房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的原因</p><p>　　摘要：由于國(guó)家持續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策、煤炭市場(chǎng)受到重創(chuàng)以及民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫破裂和民間借貸資金鏈斷裂的現(xiàn)象。但是，其根本原因是人們的非理智行為、政府缺乏對(duì)于民間借貸的管制與規(guī)范、投資渠道單一和金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相分離。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；民間借貸；房地產(chǎn)政策；煤礦重組；民營(yíng)企業(yè) </

2、p><p>　　2012年，對(duì)于每一個(gè)鄂爾多斯人來(lái)說(shuō)都是最糟糕的一年。其實(shí)自2011年以后，當(dāng)你走在鄂爾多斯的大街上時(shí)，與以往的欣欣向榮不同的是到處是一副蕭條頹敗之象。一度創(chuàng)造了樓市奇跡的鄂爾多斯，如今80%的樓盤(pán)已經(jīng)停工，繁華地區(qū)的房?jī)r(jià)也從之前的30000元直降到目前的3000元，而全市90%以上的家庭都因?qū)㈠X(qián)投入了房地產(chǎn)變成了焦急的討債者。房地產(chǎn)停滯、豪車(chē)甩賣(mài)，都是鄂爾多斯資金斷裂困境的縮影。 </p>

3、;<p>　　房地產(chǎn)泡沫破滅、煤炭市場(chǎng)的重創(chuàng)、民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致了民間高利貸所帶來(lái)的高回報(bào)和坐擁數(shù)套房等待不斷升值等一個(gè)個(gè)美夢(mèng)的破滅，讓一度頭腦發(fā)熱的人們迅速的冷靜下來(lái)，甚至陷入了恐慌。同時(shí)，鄂爾多斯民間借貸“崩盤(pán)”產(chǎn)生的形形色色的“綜合癥”，改變了鄂爾多斯人的生活和心態(tài)，大家都一改往日的奢華過(guò)上了節(jié)儉的日子并且到了談“高利貸“色變的地步。從老百姓到中小企業(yè)，無(wú)一例外都陷進(jìn)高利貸的泥沼里，無(wú)法自拔。更嚴(yán)重的是，由于資金鏈

4、的斷裂，許多人都背上了沉重的債務(wù)，根本無(wú)法償還。瀕臨崩潰的人們有的選擇逃跑，有的甚至選擇自殺，搞笑的是有的人竟然為了躲避追債的人寧愿呆在牢里也不愿出來(lái)……這一年聽(tīng)到類(lèi)似的事情太多太多了，多到讓人麻木。其實(shí)，仔細(xì)地想想，鄂爾多斯的問(wèn)題早在之前就開(kāi)始逐漸地暴露出來(lái)，只是人們還沉浸自己為自己編織的美夢(mèng)里遲遲不愿意醒來(lái)。直到危機(jī)爆發(fā)，傷的千瘡百孔時(shí)，人們才意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，才開(kāi)始去反思究竟是什么造成了今天的局面？ </p>&l

5、t;p><b>　　一、直接觸發(fā)因素 </b></p><p>　?。ㄒ唬└呃实馁Y金流 </p><p>　　高利率的資金流抬高了房?jī)r(jià)、煤價(jià)、物價(jià)，特別是房?jī)r(jià)。高房?jī)r(jià)的地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金來(lái)支持嚴(yán)重飽和的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)，并且包括老百姓和外來(lái)投資者在內(nèi)的人們幾乎將一半以上被買(mǎi)去的商業(yè)樓盤(pán)作為投資保值增值的產(chǎn)品。擁有者不希望房?jī)r(jià)下降，放貸者更不希望房?jī)r(jià)下降，開(kāi)發(fā)商

6、還不希望房?jī)r(jià)降，降了資金鏈就斷了。所有的矛頭都指向這朵“錢(qián)隆”花，大家都在擊鼓傳花，鼓槌不可以停，停就意味著倒霉。 </p><p>　　自2010年起，在國(guó)內(nèi)各大城市房?jī)r(jià)狂飆的情形下，在GDP高速增長(zhǎng)的前提下，中共中央終于下定決心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控。異地購(gòu)房、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)大幅提高，對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款，對(duì)不能

7、提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款等。這些具有很強(qiáng)可執(zhí)行性的措施一下子將高溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)打入冰窖，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易嚴(yán)重萎縮。而此時(shí)的鄂爾多斯，隨著房地產(chǎn)政策的持續(xù)發(fā)酵，之前所積累的風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。銀行對(duì)于房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)格控制、第二套房的貸款利率的上升、國(guó)家對(duì)購(gòu)置多套房的限購(gòu)等政策的出臺(tái)，最終遏制了房?jī)r(jià)瘋狂上漲的趨勢(shì)，同時(shí)資金鏈的斷裂也意味著這個(gè)“擊鼓傳花”的游戲被迫停止。就像一個(gè)被越吹越大的彩

8、色氣泡，在承受不住壓力的時(shí)候，“嘭”的一聲破了，同時(shí)也使得人們從美好的幻想中驚醒，從而不得不回到現(xiàn)實(shí)中來(lái)。 </p><p>　?。ǘ﹪?guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響 </p><p>　　近年來(lái)，鄂爾多斯依托資源優(yōu)勢(shì)迅速發(fā)展起來(lái)，并逐漸擺脫貧困躋身全國(guó)富裕地區(qū)之列。2003-2011年，八年的時(shí)間鄂爾多斯的GDP增長(zhǎng)了十三倍。就煤的輸出途徑而言，一般來(lái)說(shuō)有兩種：一是在周邊地區(qū)銷(xiāo)售，主要客戶為周?chē)碾?/p>

9、廠、燃料公司、鋼廠，包括內(nèi)蒙境內(nèi)如呼市、包頭等地，周?chē)》莅ㄉ轿?、陜西、河北、天津、北京等地；二是運(yùn)輸?shù)礁劭?，如秦皇島、京唐港等地，在港口銷(xiāo)售。一般經(jīng)水運(yùn)運(yùn)到南方去的煤作為電煤、動(dòng)力煤使用，如江蘇、廈門(mén)等。同時(shí)，鄂爾多斯境內(nèi)自備發(fā)電機(jī)組的發(fā)電除了平衡本地區(qū)的用電負(fù)荷外，其余的電力全部用于供應(yīng)其他地區(qū)。從2000年開(kāi)始，鄂爾多斯就已經(jīng)成為了華北地區(qū)一個(gè)重要的能源基地。 </p><p>　　然而，近年來(lái)由于受到國(guó)

10、際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，全國(guó)各地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)放緩，也導(dǎo)致鄂爾多斯煤炭和電力的輸出受到了嚴(yán)重的制約，使得輸出量大大減少。 </p><p>　　同時(shí)，由于2011年6月份國(guó)家對(duì)鄂爾多斯煤礦進(jìn)行第二次大力整合，最終整合成了42家地方煤炭企業(yè)，一定規(guī)模以下的煤礦在重組之前禁止開(kāi)工，所以這樣就切斷了一部分人的資金來(lái)源并最終導(dǎo)致資金流緊張甚至斷裂。 </p><p>　　（三）現(xiàn)有信貸模式的制約 <

11、/p><p>　　在現(xiàn)行的國(guó)有銀行的信貸規(guī)則和運(yùn)作模式中，國(guó)企和政府性質(zhì)的大項(xiàng)目永遠(yuǎn)是貸款的重點(diǎn)，中小企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)貸款占不到銀行總貸款的兩成。所以，承擔(dān)社會(huì)就業(yè)80%以上責(zé)任的民營(yíng)企業(yè)為了在資金瓶頸中生存，只能求助于民間高利貸。然而少數(shù)從地下錢(qián)莊貸出巨額貸款的公司因?qū)崢I(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善而瀕臨破產(chǎn)，連鎖反應(yīng)造成關(guān)聯(lián)的信貸公司形成壞死賬目，繼續(xù)發(fā)酵，導(dǎo)致個(gè)人的高利貸存儲(chǔ)被深度套牢，很多人因此已經(jīng)拿不回本錢(qián)了。 </p

12、><p><b>　　二、內(nèi)在基礎(chǔ)因素 </b></p><p>　　第一，近年來(lái)，鄂爾多斯有些人通過(guò)煤炭、拆遷等方式一夜暴富，大部分人由之前的普通人瞬間坐擁數(shù)百萬(wàn)資產(chǎn)，身心急劇膨脹。由于極度缺乏理財(cái)意識(shí)，又受到民間高利貸的誘惑，所以幾乎全民參與放貸，甚至連公務(wù)員也不例外。人們陷入了極度瘋狂的狀態(tài)。民間借貸利息從3-5分不等，就像一根鏈條一樣串起了所有人，一但鏈條出現(xiàn)斷裂

13、，之中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都不能幸免于難。 </p><p>　　第二，由于煤炭及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，為了解決推動(dòng)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和中小企業(yè)發(fā)展的資金需求以及房地產(chǎn)、采掘業(yè)的投資需求，鄂爾多斯的民間借貸逐步組織化和規(guī)?；?，各類(lèi)融資機(jī)構(gòu)和私人錢(qián)莊等應(yīng)運(yùn)而生。憑借著資源優(yōu)勢(shì)的鄂爾多斯人走上了全民富裕的道路，因此，身邊的親戚、朋友等便成了各種金融機(jī)構(gòu)的融資對(duì)象。他們因受到高回報(bào)的誘惑，且憑借著信任，一紙借條甚至是口頭承諾就放心地把

14、手中的錢(qián)放了出去。由于高利貸屬于非法集資，所以一但出現(xiàn)問(wèn)題，缺乏嚴(yán)格的金融管制和相應(yīng)的法律保護(hù)。這使得人們陷入高利貸的陷阱里無(wú)法脫身，甚至賠上了全部家底。 </p><p>　　第三，雖然近年來(lái)鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，但是不得不承認(rèn)這只是經(jīng)濟(jì)上富裕了，金融市場(chǎng)的發(fā)展還是相對(duì)落后的。人們也曾試圖進(jìn)入股票市場(chǎng)，但是中國(guó)股票市場(chǎng)的低迷讓人們對(duì)其失去了投資的信心。此時(shí)，由于全國(guó)房?jī)r(jià)在不斷地攀升，房地產(chǎn)成了鄂爾多斯人唯一的投

15、資渠道，而且資金都存在于本土，缺乏相應(yīng)的流動(dòng)性。區(qū)別于陜西人將大部分的閑置資金投資于煤炭資源，鄂爾多斯人將全部的資金投入到了房地產(chǎn)業(yè)。陜西人有資源做支撐，但是房地產(chǎn)本身就存在泡沫。大量的資金注入將這個(gè)泡沫越吹越大，為最終的經(jīng)濟(jì)危機(jī)埋下了巨大的隱患。 </p><p>　　第四，投資房地產(chǎn)屬于投機(jī)行為，鄂爾多斯人將絕大部分的資金都注入房地產(chǎn)而不是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相關(guān)聯(lián)的各企業(yè)，嚴(yán)重地脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這就注定了當(dāng)發(fā)生危機(jī)時(shí)的

16、后果不堪設(shè)想。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1].周一童，丁閃.鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)危機(jī)與煤炭、房地產(chǎn)、民間借貸關(guān)系研究[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)報(bào)，2012（11）. </p><p>　　[2]吳涌，淺析房地產(chǎn)泡沫的成因及應(yīng)對(duì)措施[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2012（5）. </p><p>