房地產(chǎn)經(jīng)營與管理章

1、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（第二版）,譚術(shù)魁 主編 李紅波 副主編,首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社,第六章 房地產(chǎn)項目建設(shè)管理,房地產(chǎn)項目建設(shè)管理是工程項目管理的一個類別，廣義的項目建設(shè)管理指從項目決策到項目建成交付使用的全過程的管理；狹義的項目建設(shè)管理是指項目在施工建造階段的管理。本章是指后者而論。項目建設(shè)管理是項目所有者站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對整個項目所有工作的

2、系統(tǒng)運動過程進行計劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制、和總評價，以保證項目質(zhì)量、工期、投資效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)項目建設(shè)管理包括極其豐富的內(nèi)容，其核心是項目管理模式的選擇和“三控制、兩管理、一協(xié)調(diào)”，即進度控制、質(zhì)量控制、成本（投資）控制、合同管理、安全管理、組織協(xié)調(diào)。,第一節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)管理模式,一、業(yè)主全權(quán)管理模式二、“設(shè)計—施工—采購”的項目總承包管理模式三、監(jiān)理制度模式四、混合式項目管理模式,第二節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)進度控制,一、基本概念

3、進度控制，是在房地產(chǎn)項目建設(shè)的全過程中，進行計劃進度與實際進度的比較，發(fā)現(xiàn)偏離，及時采取措施糾正。進度控制的實施是指在既定工期內(nèi)，按照事先制定的進度計劃實施，在執(zhí)行計劃過程中，經(jīng)常將實際進度情況與計劃進度相比較，并找出進度偏差，通過對偏差產(chǎn)生的原因及影響工期目標程度的分析，監(jiān)督施工單位及時采取措施調(diào)整進度計劃并執(zhí)行調(diào)整后的進度計劃。在計劃執(zhí)行中不斷如此循環(huán)，直至實現(xiàn)既定的工期目標——項目竣工，或者在保證工程質(zhì)量和不增加投資的條件下，縮

4、短施工工期，提前竣工。進度控制的對象是項目范圍內(nèi)的工程活動，包括項目圖中各個層次的單元，上至整個項目，下至各個工作包，有時直到最低層次的工序。,第二節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)進度控制,二、進度控制的主要任務(wù)項目的實施進度，決定于設(shè)計所采用的總體規(guī)劃、外部協(xié)作條件、主體工藝流程、設(shè)備制造及安裝方式、主體建筑結(jié)構(gòu)形式、施工方法等。進度控制的任務(wù)，包括方案的科學(xué)決策、計劃的合理編制和實施的有效控制等方面。方案的科學(xué)決策，是實現(xiàn)進度控制的先決條件計劃

5、的合理編制，是實現(xiàn)進度控制目標的重要基礎(chǔ)有效地實施控制，是實現(xiàn)進度控制的根本保證。事實上絕大多數(shù)工程項目都是限于一定的資源，在此基礎(chǔ)上采用控制技術(shù)合理地安排項目進度。進度控制的主要任務(wù)包括：確定房地產(chǎn)項目建設(shè)工期及施工中各階段的進度目標；審批施工單位的進度計劃，并對施工進度計劃及有關(guān)工程建設(shè)的計劃系統(tǒng)實施有效的控制；定期檢查工程建設(shè)的實際進度，并與計劃進度的目標進行比較并找出進度偏差；分析進度偏差產(chǎn)生的主要原因及對工期目標的影響程度，監(jiān)

6、督施工單位盡快采取相應(yīng)措施調(diào)整進度計劃，以保證工期目標按期實現(xiàn)。,第二節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)進度控制,三、進度控制的范圍1．項目的各個組成部分2．項目建設(shè)的所有工作3．影響進度的各項因素4．項目的各個參與者,第二節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)進度控制,四、影響進度的因素分析1．施工單位的原因2．項目業(yè)主（項目經(jīng)理部）的原因3．監(jiān)理單位的原因監(jiān)理單位在施工中下達不正確的指令，影響施工單位對施工進度計劃的有效執(zhí)行，造成工期拖延。4．不可抗

7、力因素自然災(zāi)害，如地震、暴雨、洪水等不可抗拒的因素導(dǎo)致歇工，也會延誤工期。,第二節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)進度控制,五、進度控制的技術(shù)方法目前，建設(shè)項目進度控制的常用技術(shù)方法和工具主要有進度表控制法和進度控制的曲線比較法等。曲線比較法包括S型曲線比較法、“香蕉”曲線比較法、前鋒線比較法、橫道圖比較法、垂直圖比較法、計劃評審法、直方圖比較法、工作形象進度圖比較法、工程量計劃與形象進度綜合比較法等。,第二節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)進度控制,六、進度拖延

8、的事前防止和事后控制1．進度拖延的事前防止在房地產(chǎn)項目建設(shè)開始以后，首先要采取日常的進度控制措施，防止可以避免的、人為的進度拖延。 2．進度拖延的事后控制,第二節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)進度控制,七、三級進度管理體系1．進度管理體系的人員架構(gòu)2．進度管理體系的貫徹途徑3．三級進度管理體系的工作流程,第三節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量控制,一、基本概念質(zhì)量指反映滿足明確和隱含需要能力的特性總和。工程質(zhì)量是國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術(shù)標準、設(shè)計

9、文件及工程合同中對項目的堅固、耐久、經(jīng)濟、適用、美觀等自然屬性和技術(shù)性能的綜合要求。質(zhì)量控制是對房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中各項任務(wù)、技術(shù)活動的各種要素進行科學(xué)控制的過程，是項目管理機構(gòu)為了項目質(zhì)量符合國家或合同規(guī)定的質(zhì)量標準、規(guī)范，所采取的一系列監(jiān)督、管理措施、方法和手段。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量控制,房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量控制綜合指標：項目順利完成后，建筑產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量、可用性、使用效果和穩(wěn)定性等；項目結(jié)構(gòu)設(shè)計和施工的安全性和可靠性；所

10、使用的材料、設(shè)備、工藝、結(jié)構(gòu)的質(zhì)量及其耐久性和整個項目的壽命；項目的其他方面，如建筑造型的美觀性、建筑與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性及建筑的可維護性、可檢查性等。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量控制,二、質(zhì)量控制的主要任務(wù)質(zhì)量控制任務(wù)主要有對影響質(zhì)量的各種作業(yè)技術(shù)和活動制定質(zhì)量計劃和施工組織設(shè)計，即確立質(zhì)量控制計劃和質(zhì)量控制標準，嚴格地按照已確立的質(zhì)量目標和施工組織設(shè)計實施，并在實施過程中進行連續(xù)的檢驗和評定處理不符合質(zhì)量目標和施工組織設(shè)計的情況，及

11、時采取有效的糾正措施。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量控制,三、建設(shè)質(zhì)量控制的內(nèi)容（一）項目決策階段質(zhì)量控制包括審核項目選址報告、可行性報告和計劃任務(wù)書等內(nèi)容。要保證選址合理，符合國家和地區(qū)規(guī)劃，使項目目標和水平具有合理性，并與其投資環(huán)境相協(xié)調(diào)。（二）項目設(shè)計階段的質(zhì)量控制房地產(chǎn)項目的工程設(shè)計質(zhì)量不僅直接決定項目最終所能達到的質(zhì)量標準，也決定了項目實施的程序和費用。設(shè)計中的任何錯誤都會在計劃、施工、運行中擴展、放大、引起更大的失誤。

12、因此，必須重視設(shè)計階段的質(zhì)量控制，嚴格協(xié)調(diào)和控制項目設(shè)計的各個方面。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量控制,（三）項目施工階段的質(zhì)量控制施工單位應(yīng)對施工質(zhì)量負責(zé)，在此階段的質(zhì)量控制不僅要保證項目的各個要素，如材料、設(shè)備、工藝等符合規(guī)定要求，而且要保證項目整體及各個部分符合項目質(zhì)量要求，達到項目預(yù)定的功能，使整個項目系統(tǒng)能夠經(jīng)濟、安全、高效地運行。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量控制,（四）項目竣工驗收階段的質(zhì)量控制（五）項目運行階段的質(zhì)量控制

13、在試運行階段進行質(zhì)量跟蹤，定期進行系統(tǒng)檢查和監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)問題并加以解決，同時在運行中通過質(zhì)量管理保證設(shè)備良好運轉(zhuǎn)。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量控制,四、影響質(zhì)量控制的干擾因素1．人為干擾因素包括決策失誤、計劃不周、指揮不當(dāng)、控制協(xié)調(diào)不力、責(zé)任不清、行為有誤、技術(shù)水平差等。人為干擾因素是工程項目中最主要的干擾。2．材料干擾因素包括供應(yīng)不及時，材料的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量等不合乎要求，價格不合理，材料試驗出現(xiàn)問題，材料使用不當(dāng)?shù)取?/p>

14、3．機械設(shè)備干擾因素包括機械選型不當(dāng)、供應(yīng)不及時，維修保養(yǎng)不充分導(dǎo)致操作中出現(xiàn)故障，機械使用效率低，更新不及時，取費不合理等。4．施工工藝及方案干擾因素,第三節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量控制,5．環(huán)境干擾因素6．資金干擾因素資金不按時支付，數(shù)量不足、結(jié)算時拖欠等，是目前造成建筑市場混亂、影響企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的主要因素之一。7．其它干擾因素如業(yè)主或政府新的要求與干預(yù)，或設(shè)計和計劃的不當(dāng)需要頻頻修改，或當(dāng)進度、投資和質(zhì)量三大目標發(fā)生矛盾和

15、沖突，出現(xiàn)工期拖延、投資超支等情況時，都會造成對質(zhì)量目標的干擾。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量控制,五、質(zhì)量控制方法、方式和措施（一）質(zhì)量控制方法1．網(wǎng)絡(luò)技術(shù)2．目標管理3．統(tǒng)計資料分析4．專題報告和分析5．現(xiàn)場觀察,第三節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量控制,（二）質(zhì)量控制方式根據(jù)工程特點在工程中主要采用的是日常巡視與重點檢查相結(jié)合；環(huán)節(jié)控制與“旁站監(jiān)理”相結(jié)合；實測實量與“抽樣試驗”相結(jié)合；口頭要求與“指令性文件”相結(jié)合等方式。,

16、第三節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量控制,（三）質(zhì)量控制措施工程監(jiān)理單位要嚴格按照《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》的要求，實行總監(jiān)理工程師負責(zé)制，根據(jù)委托監(jiān)理合同規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、工程類別、規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度、工程環(huán)境等因素有針對性地確定項目監(jiān)理機構(gòu)組成，制定監(jiān)理工程程序，規(guī)范監(jiān)理人員的現(xiàn)場行為，通過組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟措施及合同措施來保證監(jiān)理工作質(zhì)量。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量控制,六、項目建設(shè)質(zhì)量保證體系（一）質(zhì)量控制目標分解和質(zhì)量控制

17、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)把目標系統(tǒng)進行分解，按總目標程度分解，按工藝流程分解，從工序到工步，由部門到個人，形成具體的，清晰的、便于控制操作的單元體以及質(zhì)量控制系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。（二）質(zhì)量控制規(guī)劃在監(jiān)理合同簽訂以后編制的指導(dǎo)監(jiān)理機構(gòu)開展監(jiān)理工作的綱領(lǐng)性文件，對工程各階段的質(zhì)量控制有著明確的規(guī)劃要求。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量控制,（三）質(zhì)量控制工作體系包括思想工作體系、組織機構(gòu)保證體系和質(zhì)量形成過程的控制體系三部分。（四）質(zhì)量信息管理系統(tǒng)建立工程質(zhì)

18、量信息管理系統(tǒng)，及時收集質(zhì)量信息，實行質(zhì)量控制與自動控制相結(jié)合，充分發(fā)揮計算機及控制軟件的作用，保證信息的準確性、有效性。,第四節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)成本控制,一、基本概念房地產(chǎn)項目建設(shè)成本是指項目開發(fā)建設(shè)全過程中所花費的全部費用。建設(shè)成本是房地產(chǎn)項目建設(shè)所發(fā)生的成本，包括土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套設(shè)施費用、管理費用、財務(wù)費、稅金等。,第四節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)成本控制,二、成本控制的主要任務(wù)成本控制的主要

19、任務(wù)是通過工程施工、設(shè)計變更與新增工程費控制及索賠處理等手段，努力實現(xiàn)實際發(fā)生的費用不超過計劃投資，包括編制成本計劃、審核成本支出、分析成本變化情況、研究成本減少途徑和采取成本控制措施等五個方面的任務(wù)。前兩個方面任務(wù)是對成本的靜態(tài)控制，是較容易實現(xiàn)的，后三個方面任務(wù)是對成本的動態(tài)控制，是很難實現(xiàn)的，不僅需要研究一般工程項目成本控制的理論和方法，還需要總結(jié)特定項目成本控制的經(jīng)驗和數(shù)據(jù)，才能實現(xiàn)項目管理的動態(tài)成本控制。,第四節(jié) 房地產(chǎn)項目建

20、設(shè)成本控制,三、成本控制的內(nèi)容房地產(chǎn)項目開發(fā)具有高風(fēng)險、高收益，投資期限長的特點。一個房地產(chǎn)項目需要經(jīng)過從策劃、設(shè)計、招標、施工到竣工等階段。每個階段的內(nèi)容不一樣，對成本控制的影響程度也不一樣，如表6-2，成本控制的方法也會不一樣。因此房地產(chǎn)項目建設(shè)成本控制需要分階段、分步聚，在技術(shù)上，經(jīng)濟上，管理上要系統(tǒng)地采取措施。,第四節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)成本控制,,第四節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)成本控制,四、影響成本的因素分析⑴原成本計劃數(shù)據(jù)不準確，估

21、價錯誤，預(yù)算太低，不適當(dāng)?shù)牟捎玫蛢r政策。⑵工程范圍增加，設(shè)計修改，功能和建筑質(zhì)量標準提高，工作量大幅度增加。⑶外部原因，包括來自項目所有者或是上級主管部門的干預(yù)、陰雨天氣、物價上漲、不可抗力事件發(fā)生等。⑷實際管理中出現(xiàn)的問題，包括執(zhí)行了不恰當(dāng)?shù)目刂瞥绦?，費用控制存在問題，產(chǎn)生了預(yù)算外開支；成本控制責(zé)任不明，實施者對成本沒有承擔(dān)義務(wù)，缺少成本方面的限額概念，又沒有節(jié)約成本的獎勵措施；采購了劣質(zhì)材料，材料消耗增加，浪費嚴重；周轉(zhuǎn)資金占

22、用量大，財務(wù)成本高；合同中存在不利條款，在合同執(zhí)行中存在缺陷等。,第四節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)成本控制,五、成本控制的措施項目建設(shè)成本的有效控制，是以合理確定為基礎(chǔ)，有效控制為核心。成本控制是貫穿于項目建設(shè)全過程的控制，就是在投資決策階段、設(shè)計階段、建設(shè)項目發(fā)包階段和建設(shè)實施階段，把成本控制在批準的造價限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目管理目標的實現(xiàn)，以求在項目建設(shè)中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益。,第五節(jié) 房地產(chǎn)項目

23、建設(shè)合同管理,一、基本概念合同管理是指依據(jù)合同規(guī)定對當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)進行監(jiān)督管理的過程。合同管理是包括合同前期策劃、招投標簽訂合同、合同審查和分析、合同保證體系的建立、合同實施的控制、合同變更的管理、索賠管理等所有內(nèi)容的廣義上的合同管理。,第五節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)合同管理,二、合同管理的主要任務(wù)確定工期、質(zhì)量、價格三大目標，是合同雙方在工程中進行經(jīng)濟合同的依據(jù)；規(guī)定合同雙方在合同實施過程中的經(jīng)濟責(zé)任、利益和權(quán)利，調(diào)節(jié)業(yè)主與承包商雙方

24、責(zé)權(quán)關(guān)系主要手段；履行合同、按合同辦事，是工程雙方的最高行為準則；建設(shè)項目合同體系決定了該項目的管理機制，開發(fā)商通過合同分解或委托項目任務(wù)，實施對項目控制；工程雙方爭執(zhí)判定以合同作為法律依據(jù)，爭執(zhí)的解決辦法和解決程序由合同規(guī)定；業(yè)主通過合同分解和委托項目任務(wù)，實現(xiàn)對工程項目目標的監(jiān)控。,第五節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)合同管理,三、合同管理的主要內(nèi)容1．合同總體策劃階段研究確定影響整個房地產(chǎn)項目建設(shè)、整個合同實施的根本性、方向性重大問題，確定

25、工程范圍、承包方式、合同種類、合同形式與條件、合同重要條款、合同簽訂與實施過程中可能遇到的重大問題、以及相關(guān)合同在內(nèi)容、時間、組織及技術(shù)等方面的協(xié)調(diào)等。,第五節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)合同管理,2．合同的形成階段對招標文件、合同風(fēng)險、投標文件等分析和合同審查，明確合同簽訂前應(yīng)注意的問題。3．合同執(zhí)行階段合同分析與解釋4．合同實施階段合同實施監(jiān)督、合同跟蹤、合同診斷和合同措施的決策等。,第五節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)合同管理,四、合同管理的措施

26、對于一個房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，往往存在著幾十甚至上百家的施工單位或供貨商，其對應(yīng)的合同結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，不同合同之間存在著復(fù)雜的內(nèi)在邏輯聯(lián)系，每個合同又具有合同策劃、合同簽訂、實施控制、合同變更、索賠管理、合同后評價等不同過程。,第六節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)安全管理,一、基本概念房地產(chǎn)項目建設(shè)安全管理，是對建設(shè)項目從勘察設(shè)計到竣工驗收全過程的安全工作進行策劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督控制和改進的一系列管理活動，目的在于保證建設(shè)工程的安全和建筑工人

27、的人身安全。,第六節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)安全管理,二、安全管理的基本內(nèi)容1．依據(jù)項目設(shè)計文件、施工作業(yè)規(guī)程、有關(guān)行業(yè)和部門的法規(guī)、規(guī)程及合同文件，結(jié)合現(xiàn)場作業(yè)條件，檢查項目設(shè)計和施工的有關(guān)技術(shù)文件、施工順序、施工工藝、施工管理及施工人員素質(zhì)等，發(fā)現(xiàn)問題及時向設(shè)計單位、監(jiān)理單位、承包商提出口頭或書面意見。2．當(dāng)發(fā)現(xiàn)違反安全保護方面的有關(guān)規(guī)定，且出現(xiàn)嚴重后果時，要及時提出書面通知，警告以至勒令停工等。3．當(dāng)安全保護與施工進度發(fā)生矛盾時，應(yīng)

28、貫徹安全第一的原則，由項目經(jīng)理負責(zé)做出調(diào)整項目進度的決定。4．項目經(jīng)理部有關(guān)成員要參加有關(guān)的各種安全保護的分析與追查責(zé)任會議。5．分清事故責(zé)任，正確處理。若是由于有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任所造成的損失和罰款，要由責(zé)任方負經(jīng)濟賠償責(zé)任，不能列入建設(shè)投資。如事故屬于合同所規(guī)定的非人力所能預(yù)見和不可抗力等非責(zé)任事故，經(jīng)調(diào)查認定，并按有關(guān)合同規(guī)定，單獨支付發(fā)生的相關(guān)費用。,第六節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)安全管理,三、安全隱患辯識危險源辯識是利用科學(xué)方法對生

29、產(chǎn)過程中的危險因素的性質(zhì)、構(gòu)成要素、觸發(fā)因素、危險程度和后果進行分析和研究，并作出科學(xué)判斷，為控制由危險源引起的安全事故提供必要的、可靠的依據(jù)。,第六節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)安全管理,（一） 危險源辯識的途徑1．危險單元的劃分在危險源的辯識中，首先應(yīng)了解危險源所在的系統(tǒng)，既危險源所在的生產(chǎn)區(qū)域和場所。危險單元的劃分是危險源辯識的基礎(chǔ)工作，為危險源辯識、分析和預(yù)控創(chuàng)造條件。,第六節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)安全管理,2．危險源的類型在建筑生產(chǎn)領(lǐng)域危

30、險源是以多種多樣的形式存在的，危險源導(dǎo)致事故可歸結(jié)為能量的意外釋放或有害物質(zhì)的泄漏。根據(jù)危險源在事故發(fā)生發(fā)展中的作用把危險源分為兩大類，即固有危險源（第一類危險源）和人為危險源（第二類危險源）。,第六節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)安全管理,（二）危險源辯識途徑在確定了危險單元后就可辯識具體的危險源，一般來說可從兩方面著手：1．根據(jù)系統(tǒng)內(nèi)已發(fā)生的安全事故，查找觸發(fā)因素（安全隱患），然后找危險源。2．預(yù)測系統(tǒng)內(nèi)可能發(fā)生的安全事故，查找觸發(fā)因素（安

31、全隱患），然后找危險源。通過查出的現(xiàn)實存在的危險源與辯識潛在的危險源，將危險源綜合匯總歸納后，得出危險單元后內(nèi)全部的危險源。,第六節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)安全管理,四、安全事故發(fā)生常見原因1．工人缺乏安全基本知識，不能夠判斷出己經(jīng)存在的不安全條件。 2．工人明知存在不安全的條件還是繼續(xù)進行工作。 3．忽視了施工工作環(huán)境的內(nèi)在危險而產(chǎn)生了不安全的行為。,第六節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)安全管理,五、安全管理的措施1．在設(shè)計上全面細致的考慮安全因

32、素。在項目的設(shè)計階段，就要注意安全方面的設(shè)計；在施工組織設(shè)計階段，選擇有安全防護措施的方案。2．采用新技術(shù)、新裝備加強施工安全防護，排除施工現(xiàn)場存在的危害和危害因素。3．制定嚴密的施工安全組織措施和安全紀律。4．嚴格按照施工規(guī)范和施工安全操作規(guī)程施工。5．加強直接進入施工現(xiàn)場的工作人員的安全防護措施。6．在險要地段或工點，設(shè)置安全預(yù)警系統(tǒng)和監(jiān)測系統(tǒng)。7．加強安全教育培訓(xùn)，增強員工的安全意識，樹立安全第一的思想。8．健全各項

33、安全檢查制度，推行安全施工責(zé)任制。9．建立應(yīng)對突發(fā)事件的應(yīng)急系統(tǒng)，如救護系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等。10．采取經(jīng)濟手段，即安全抵押、風(fēng)險金、傷亡賠償、工傷保險、事故罰款等。,第七節(jié) 房地產(chǎn)項目組織協(xié)調(diào),一、項目建設(shè)過程中的沖突分析（一）項目沖突的涵義項目協(xié)調(diào)管理，首先要從項目沖突著手。在項目環(huán)境中，沖突是不可避免的，是項目組織結(jié)構(gòu)的必然產(chǎn)物，是項目的存在方式。項目沖突通常作為一種沖突性目標的結(jié)果在項目組織的任何層次都會發(fā)生，團隊成員在實施

34、個人和集體角色時，就要面對爭議、爭論、反對和智力斗爭的環(huán)境。,第七節(jié) 房地產(chǎn)項目組織協(xié)調(diào),（二）項目沖突的起因1．項目四大目標方面2．項目計劃與工作內(nèi)容方面3．項目組織方面4．項目成員及團隊方面5．技術(shù)方面問題6．資源分配方面7．優(yōu)先權(quán)問題8．管理程序方面,第七節(jié) 房地產(chǎn)項目組織協(xié)調(diào),二、沖突對項目建設(shè)的影響沖突是客觀的，沖突的利弊兩面性依賴于是否具備一個合適的沖突管理機制。傳統(tǒng)的觀念是害怕沖突，力爭避免沖突，消滅沖突

35、現(xiàn)代的觀念認為沖突是不可避免的，只要有人群的地方，就可能存在著沖突。,第七節(jié) 房地產(chǎn)項目組織協(xié)調(diào),沖突得不到及時處理就會對項目產(chǎn)生影響每個群體均把與之沖突的群體視為對立的一方，敵意會逐漸增加認識上產(chǎn)生偏見，只看到本群體的優(yōu)點和力量而看不到的缺點，對另一群體則只看到缺點和薄弱之處，而看不到優(yōu)點由于對另一群體的敵意逐漸增加，交流和信息溝通減少，結(jié)果使偏見難于糾正在處理問題時，雙方都會指責(zé)對方的發(fā)言，而只注意聽支持自己意見的發(fā)言。根據(jù)現(xiàn)代行為

36、學(xué)家的觀點，沖突對組織運行的影響有正反兩個方面，正面的影響是沖突可以提高組織的運行效率，反面則是阻礙工作進程,第七節(jié) 房地產(chǎn)項目組織協(xié)調(diào),三、項目組織協(xié)調(diào)1．項目協(xié)調(diào)項目實施過程中，僅僅對參與者行為進行控制是不夠的，還應(yīng)協(xié)調(diào)各個成員之間的關(guān)系，化解實施過程中的沖突。項目協(xié)調(diào)是指項目管理者為實現(xiàn)項目的特定目標，對項目內(nèi)外各有關(guān)部門和活動進行調(diào)節(jié)，調(diào)動相關(guān)組織的力量，使之密切配合、步調(diào)一致，形成最大的合力，以提高其組織效率的綜合管理過程

37、。項目組織協(xié)調(diào)是指以一定的組織形式、手段和方法，對項目實施過程中的各種關(guān)系進行疏通，對產(chǎn)生的干擾和障礙予以排除的過程。,第七節(jié) 房地產(chǎn)項目組織協(xié)調(diào),2．項目協(xié)調(diào)的范圍和內(nèi)容項目協(xié)調(diào)的范圍和內(nèi)容有項目內(nèi)部關(guān)系協(xié)調(diào)、項目外部的協(xié)調(diào)和實施過程中各階段的協(xié)調(diào)等多個方面。（1）項目內(nèi)部關(guān)系協(xié)調(diào)。 （2）項目外部的協(xié)調(diào)。 （3）項目實施過程中的協(xié)調(diào)。,第七節(jié) 房地產(chǎn)項目組織協(xié)調(diào),3．協(xié)調(diào)的作用項目實施過程中的各種沖突、項目組織及參與者個體

38、非理性的行為需要協(xié)調(diào)。沖突是項目不和諧、不協(xié)調(diào)的根本原因，要解決沖突，處理好這些關(guān)系，就需要協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)是管理的重要職能，其目的就是通過協(xié)商和溝通，取得一致，齊心協(xié)力，保證項目目標的實現(xiàn)。無論內(nèi)部或外部的協(xié)調(diào)，都是非常重要的，有學(xué)者稱協(xié)調(diào)為管理的本質(zhì)〕。協(xié)調(diào)可使矛盾著的各個方面居于統(tǒng)一體中，解決它們的界面問題，解決它們之間的不一致和矛盾，使系統(tǒng)結(jié)構(gòu)均衡，使項目實施和運行過程順利。,第七節(jié) 房地產(chǎn)項目組織協(xié)調(diào),4．項目協(xié)調(diào)系統(tǒng)模型從理論上