大型房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目前期定位研究.pdf

1、大型房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，即房地產(chǎn)大盤(pán)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然結(jié)果。隨之城市中心的地塊日益稀缺，環(huán)境污染日益嚴(yán)重，住宅向城郊、城鄉(xiāng)結(jié)合部轉(zhuǎn)移是必然趨勢(shì)。然而由于此類(lèi)地區(qū)缺乏公共配套設(shè)施以及社區(qū)文化，往往需要開(kāi)發(fā)商為了建設(shè)商業(yè)、娛樂(lè)及體育等設(shè)施，完善綠化，改善公交條件，興建醫(yī)院和學(xué)校，顯然如果樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小是很難解決這些問(wèn)題的，于是大盤(pán)經(jīng)營(yíng)模式便應(yīng)運(yùn)而生。大盤(pán)由于其規(guī)模效應(yīng)，使其可以承擔(dān)得起上述投資，同時(shí)此類(lèi)住宅也滿(mǎn)足了廣大消費(fèi)者向往近親自然

2、和享受成熟社區(qū)文化的需要。 但是由于大盤(pán)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，而且規(guī)劃設(shè)計(jì)難度大，所以開(kāi)發(fā)大盤(pán)需要在結(jié)合普通樓盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上總結(jié)出適合自己的設(shè)計(jì)風(fēng)格和開(kāi)發(fā)模式。具體內(nèi)容如正文中各章節(jié)所述，這里結(jié)合資料提出一些關(guān)于解決大盤(pán)開(kāi)發(fā)中所面臨的問(wèn)題的建議。 （1）目前開(kāi)發(fā)的大盤(pán)項(xiàng)目往往追求限定范圍的目標(biāo)客戶(hù)群，的確由于其地理位置、價(jià)格等原因?qū)е缕淠繕?biāo)客戶(hù)限制在一定社會(huì)階層和年齡層，但目標(biāo)客戶(hù)群的過(guò)分同質(zhì)化會(huì)給大盤(pán)開(kāi)發(fā)帶來(lái)不良

3、后果。首先是社會(huì)階層的同質(zhì)化，會(huì)出現(xiàn)白天住戶(hù)幾乎全部外出上班，小區(qū)內(nèi)只剩保安和清潔工，缺乏人氣，而下班時(shí)間人車(chē)集中在相同時(shí)間返回，又顯得過(guò)分擁擠；同時(shí)住戶(hù)社會(huì)階層的同質(zhì)化會(huì)導(dǎo)致所需各種服務(wù)行業(yè)的人員如保安、商業(yè)、家政等皆為外聘，增加小區(qū)管理難度。其次是年齡層的接近，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主子女年齡相近，所開(kāi)辦的幼兒園、學(xué)校等在一定時(shí)期面臨就學(xué)人數(shù)多、辦學(xué)壓力大的問(wèn)題，然而等這批學(xué)生升學(xué)之后又會(huì)面臨無(wú)人就學(xué)、資源閑置的問(wèn)題，同時(shí)業(yè)主年齡層的相近會(huì)導(dǎo)致若

4、干年后其相繼退休而使小區(qū)變成老人城。 為避免一個(gè)擁有幾千甚至幾萬(wàn)住戶(hù)的大盤(pán)面臨這種情況，需要在前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就考慮好如何將不同階層和年齡層的消費(fèi)者和諧地安置在同一樓盤(pán)，但同時(shí)又不可盲目地將為他們?cè)O(shè)計(jì)的住宅簡(jiǎn)單地混在一起，建議同時(shí)提供幾種不同大小的戶(hù)型?？梢钥紤]在臨街的地塊布置中小戶(hù)型，主要目標(biāo)客戶(hù)群為較低收入者和單身青年；靠里的地段布置大中戶(hù)型，主要目標(biāo)客戶(hù)群為白領(lǐng)階層和有較高收入的中年人；對(duì)不與子女同住的老年客戶(hù)可根據(jù)

5、其經(jīng)濟(jì)情況為其提供靠里地段的住宅，或在內(nèi)部選擇較安靜的地塊為其建造以中小戶(hù)型為主的住宅。但是要注意避免形成不同階層的對(duì)立，應(yīng)消除不同分區(qū)之間的明顯界線，盡可能將全部住戶(hù)融入一個(gè)和諧的大的社區(qū)文化之中。這樣小區(qū)所需不同服務(wù)行業(yè)的人員可以在很大程度上在小區(qū)內(nèi)解決，減少了不安全因素，緩解了交通壓力，同時(shí)不同年齡層的住戶(hù)人數(shù)較為均衡，也減小了醫(yī)院和學(xué)校的壓力，更便于管理和運(yùn)營(yíng)。 （2）目前大盤(pán)的物業(yè)管理普遍采取封閉社區(qū)的模式，這樣對(duì)開(kāi)發(fā)

6、商來(lái)說(shuō)便于管理，對(duì)住戶(hù)來(lái)說(shuō)也相對(duì)安全些，但是這種模式卻在一定程度上阻礙了居民互助與就業(yè)，同時(shí)因?yàn)橹挥杏邢薜膸讉€(gè)出入口，對(duì)交通造成了很大壓力。對(duì)此，已經(jīng)有人提出了開(kāi)發(fā)社區(qū)的概念，即取消樓盤(pán)之間的界線，盡可能地進(jìn)行資源共享，向城市開(kāi)放自己的區(qū)內(nèi)道路，歡迎公共交通進(jìn)入小區(qū)，在很大程度上緩解了交通壓力。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我認(rèn)為這對(duì)大盤(pán)的運(yùn)營(yíng)是一個(gè)很好的選擇，但是基于現(xiàn)狀，不可盲目地照搬這種模式。目前中國(guó)的貧富差距較大，人口流量也很大，給社會(huì)治安帶來(lái)了

7、很大負(fù)擔(dān)。對(duì)于一個(gè)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，居住其中是否安全是消費(fèi)者決定是否購(gòu)買(mǎi)的一個(gè)關(guān)鍵因素，因此，目前不適宜也不可能讓開(kāi)發(fā)商都把樓盤(pán)完全對(duì)外開(kāi)發(fā)。只能是隨之社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)水平逐步提高，國(guó)民貧富差距縮小，再逐步開(kāi)發(fā)社區(qū)。但是沒(méi)有人能夠準(zhǔn)確地預(yù)計(jì)這一時(shí)期的到來(lái)，因此建議可以在大盤(pán)最初進(jìn)行總體規(guī)劃的時(shí)候就把這一因素考慮進(jìn)去，在修建圍墻等隔斷措施的時(shí)候就預(yù)先將來(lái)拆除時(shí)是否便利，控制成本，減少損失，并盡可能與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)。 （3）對(duì)于一個(gè)成功的大盤(pán)來(lái)說(shuō)

8、，都有自己的社區(qū)文化和獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)，如體育、景觀、園林等，但是一般來(lái)說(shuō)，沒(méi)有一個(gè)樓盤(pán)擁有所有的優(yōu)勢(shì)，但對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，能夠享受到所有的資源是再好不過(guò)的。另外，雖然目前大盤(pán)的面積越來(lái)越大，但一個(gè)大盤(pán)就占據(jù)了整個(gè)城區(qū)的情況還是很少見(jiàn)，大多數(shù)大盤(pán)都與其他樓盤(pán)相鄰。因此建議同一地區(qū)或城區(qū)已建成的各個(gè)樓盤(pán)在未來(lái)能夠結(jié)合起來(lái)，成為一個(gè)擁有共同社區(qū)文化和較完善資源的大的社區(qū)。這并不是說(shuō)要舍棄原來(lái)的社區(qū)文化，而是要把各個(gè)不同社區(qū)文化的優(yōu)秀部分結(jié)合起來(lái)，在長(zhǎng)