征地拆遷成本測算專題培訓

1、征地拆遷成本測算專題培訓,,武漢國佳房地資產評估有限公司2009.8.6,征地拆遷專題培訓講座,一、國有存量土地取得成本測算二、集體土地取得成本測算三、“城中村”綜合改造成本測算四、土地取得成本未來變動情況預測五、案例分析：國際博覽中心土地取得成本測算,一、國有存量土地取得成本測算,（二）成本測算方法及依據 1. 房屋重置價 依據：武漢市房屋重置價格準（武價房字[2004]74號） 方法：全新重置價

2、標準x房屋成新率 2.土地補償 區(qū)位價（住宅、辦公、臨街商業(yè)） 基準地價（工業(yè)、倉儲、空地）,一、國有存量土地取得成本測算,3.配套設施補償 水、電、燃氣、電話、有線、網絡、空調移機等。 標準：按照市場價格補償。4.裝飾裝修補償　被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托具有房屋拆遷估價資格的估價機構一并進行評估。房屋裝修裝飾估價可以單獨出具估價結

3、果，也可以附著房屋估價一并出具估價結果。（《《武漢市城市房屋拆遷估價實施意見》第3條）,一、國有存量土地取得成本測算,5.搬遷獎勵 非強制性補償6.政策保底 不足20平米，按25平米計算；不足30平米的，按30平米計算；（一）在本市他處另無住房，且未享受住房制度改革政策；（二）選擇貨幣補償安置的。（市政府第130號令）,一、國有存量土地取得成本測算,7.搬家費、過渡費、臨時安置補助費 依據及標準：關于制定

4、我市中心城區(qū)房屋搬遷補助費和臨時安置費等標準的通知（武價房字[2002]75號）8.營業(yè)及停產停業(yè)補償 依據：市政府第130號令第40條 拆遷商業(yè)經營用房和生產用房，還應補償：設備搬遷、安裝費用；無法恢復使用的設備按購置價扣除折舊后的費用；因拆遷造成停產、停業(yè)且實行房屋產權調換的，按被拆遷人上年度的平均工資水平，對被拆遷范圍內直接從事生產經營的在冊人員給予6個月的停產停業(yè)補償費用。,一、國有存量土地取得成本測算

5、,9.測量費用（房屋測繪）《省物價局關于測繪產品價格有關問題的通知》（鄂價房服[2007]77號）住宅每平米1.36元，；非住宅房屋每平米2.40元。10.評估費用《武漢市物價局關于規(guī)范我市城市房屋拆遷評估和專家鑒定收費標準的通知》拆遷戶數100戶以下的，以被拆遷房屋建筑面積為基礎，評估收費標準為8元/平方米；評估戶數在100戶以上（含100戶）300戶以下的，評估費收費標準為7元每平方米；房屋評估戶數在300戶以上（含300戶）

6、800戶以下的6元每平方米；評估戶數在800戶以上（含800戶）為5元每平方米；以上標準可視情況上下浮動20％。,一、國有存量土地取得成本測算,11.摸底調查 按照建筑面積每平方米1至2元。12.期間費用 管理費用（2%-4%）、財務費用等13.不可預見費用 一般按照總拆遷成本的10%計取。,一、國有存量土地取得成本測算,二、集體土地取得成本測算,二、集體土地取得成本測算,（三）成本測算方法及依據1.

7、耕地開墾費征收對象：耕地標準及依據：《關于印發(fā)湖北省耕地開發(fā)專向資金征收和使用管理辦法的通知》（鄂政發(fā)[1999]52號），基本農田為土地補償費的1.5 - 2倍,其他耕地為土地補償費的1 - 1.5倍《關于耕地開墾費、土地閑置費、土地復墾費標準的復函》（武價函[2000]74號）武漢市標準為城區(qū)基本農田保護區(qū)內耕地3萬元/畝，其他耕地1.5萬元/畝，郊區(qū)基本農田保護區(qū)內耕地1.6萬元/畝，其他耕地0.8萬元/畝2.征地管理費

8、標準：1000畝以上：1.1%-1.6%500-1000畝：1.6%-2.1%100-500畝：2.1%-2.6%100畝以上：2.6%-3.6% 特殊情況：4%×征地費總額,二、集體土地取得成本測算,（三）成本測算方法及依據2.征地管理費依據:《湖北省物價局省財政廳關于降低部分住房建設行政事業(yè)性收費標準的通知》（鄂價房服[2002]47號）標準：1000畝以上：1.1%-1.6%500-1000畝

9、：1.6%-2.1%100-500畝：2.1%-2.6%100畝以上：2.6%-3.6% 特殊情況：4%×征地費總額,二、集體土地取得成本測算,（三）成本測算方法及依據3.新增建設用地有償使用費80元/平方米(關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知)4.新菜地開發(fā)基金《省物價局關于發(fā)布省土地管理系統(tǒng)行政事業(yè)性收費項目及標準的通知》（鄂價房地字〔1992〕130 號），中心城區(qū)每畝 1.5 萬

10、元；遠城區(qū)每畝 0.7 萬元5.水利建設基金 征收對象： 全部集體土地 依據及標準:《湖北省水利基金征收使用管理辦法》（省政府182號令）耕地：2,000元/畝； 非耕地：1,500元/畝,二、集體土地取得成本測算,（三）成本測算方法及依據6.耕地占用稅《耕地占用稅暫行條例 》稅額規(guī)定如下：人均耕地3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。7.土地補償費 《土地管理法》：8-10倍(非耕地6倍)×前三年平均年

11、產值 8.勞動力安置補助費 《土地管理法》：每人4-6倍×前三年平均年產值 9.青魚苗及地上附著物補償費 1倍×前三年平均年產值（1-1.5萬/畝）,二、集體土地取得成本測算,（三）成本測算方法及依據10. “征十留一”費用 全部征地成本的10%作為集體經濟組織產業(yè)用地補償成本11.宅基地補償 武價房字[2004]73號《關于征用集體所有土地房屋拆遷宅基地區(qū)位補償價標準的通知》：一

12、類區(qū)宅基地區(qū)位補償價標準為2280元/平方米，二類區(qū)宅基地區(qū)位補償價標準為1920元/平方米，三類區(qū)宅基地區(qū)位補償價標準為1500元/平方米。12.地上附屬設施補償 （武價房字[2005]11號）《關于印發(fā)征用土地中青、魚苗及地上附著物和其他有關設施補償標準的通知》 特殊情況可進行地上附著物評估。,二、集體土地取得成本測算,成本測算內涵：按照武政辦[2004]73號文《市人民政府辦公廳轉發(fā)市體改辦等部門關于落實市委市人民

13、政府積極推進“城中村”綜合改造工作意見的通知》和武政辦[2009]36號文《市人民政府辦公廳關于進一步加快城中村改造建設工作的意見》等文件精神和其他相關政策，列入“城中村”綜合改造范圍內，擬以掛牌方式捆綁供地的項目，在改造過稱中所發(fā)生的費用的總和。,三、“城中村”綜合改造成本測算,三、“城中村”綜合改造成本測算,計算公式“城中村”綜合改造掛牌出讓土地成本T=（B1+ B2+ B3+ B4）×1.15+ A + B5+ B6

14、+ C,三、“城中村”綜合改造成本測算,計算方法和標準B1. 還建安置房建設成本根據規(guī)劃確定的還建房面積、結構計算建設成本，其中鋼混高層1800元/平米，小高層1500元/平米，磚混多層1200元/平米。B2.開發(fā)用地土地補償費 按照相同用途、相同地段基準地價的60%計算。B3. 貨幣補償費用按武政辦[2004]173號文等文件規(guī)定執(zhí)行。,三、“城中村”綜合改造成本測算,計算方法和標準B4. 土地整合成本由評估咨詢機構

15、對規(guī)劃方案確定的整合范圍內的土地價格進行專業(yè)評估確定。B5. 還建房公建配套建設成本公建配套房屋面積×房屋建造成本，單價一般取1000元/平方米。B6. 還建政策外的補償費用本村居民超面積房屋的補償、非本村居民房屋及宅基地的補償、房屋及宅基地以外構筑物與地上附著物的補償、違章或臨時建筑的補償、房屋裝修的補償等。,三、“城中村”綜合改造成本測算,土地取得成本變動相關因素的調查分析:房屋拆遷評估價格水平的調查分析二手房