建筑物區(qū)分所有權立法存在的問題及所應采取的司法對策

1、建筑物區(qū)分所有權立法存在的問題及所建筑物區(qū)分所有權立法存在的問題及所應采取的司法對策應采取的司法對策作者：楊立新發(fā)表時間：20090724瀏覽次數：305關鍵詞：物權法物權法草案司法實踐法律關系所有權《物權法》2006年3月就要通過立法程序，成為正式的法律了。其中關于建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定，可以說是利弊參半。如果就是這樣的內容作為現實的立法，那么，對于司法提出的挑戰(zhàn)，應當說是很嚴峻的。一方面，建筑物區(qū)分所有權從無到有，使處理這種民事糾紛

2、有了正式的法律依據；但是另一方面，還必須看到，這個法律關于建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定是不完善的，存在一些問題，而這些問題不解決，在司法實踐中就無法處理好這種日益普遍的民事糾紛案件。因此，隨著物權法的公布實施的日益臨近，擺在人民法院面前的這個問題也就越來越現實地壓在法官的面前。因此，我們必須面對它，提出解決的辦法。這就是我的這篇文章的主題。一、《物權法草案》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權的內容及存在的問題《物權法》草案規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權的基本問題，

3、在這些規(guī)定的內容中，存在一些重要的問題需要解決。（一）《物權法草案》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權的基本內容《物權法草案》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權共有5個方面的問題。1《物權法草案》對建筑物區(qū)分所有權的基本概括《物權法草案》第73條規(guī)定的是建筑物區(qū)分所有權的基本內容，將建筑物區(qū)分所有權分為專有權、共有權和共同管理權三個權利?？梢娖洳扇〉牧鍪侨龖粢陨系木褪且粋€法人，29戶以下就是其他組織。其他國家的立法最少也規(guī)定區(qū)分所有人會議是其他組織的性質。物權法

4、草案對這些都沒有規(guī)定。可見，物權法草案對建筑物區(qū)分所有權采用的是變化了的三元論的理論，這也就在司法中會出現一些問題，必須提出解決的辦法。2《物權法草案》對專有權的概括草案的第二個部分規(guī)定的是專有權問題，這是建筑物區(qū)分所有權中最為重要的問題。但是草案中一共只有兩個條文，即第74條和第75條兩個條文。第一個條文規(guī)定的是專有權的內容及其規(guī)則。首先是規(guī)定專有權的所有權權能，區(qū)分所有人對區(qū)分所有的建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，擁

5、有了所有權的全部權能，與其他所有權的權能沒有區(qū)別。這是對的。其次是規(guī)定了對專有權的限制，行使專有權不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。這也是對的。第二個條文規(guī)定的是專有權的主導性。在建筑物區(qū)分所有權的三個權利中，專有權是主導權，就是所謂的建筑物區(qū)分所有權的“單獨性靈魂”，它帶動其他兩個權利。無論購買區(qū)分所有的房屋還是出讓區(qū)分所有的房屋，只要購買或者出讓區(qū)分所有的房屋的專有權就可以了，共有權和成員權就跟著一并處分了。第75條