全國稅收專項檢查工作方案之房地產業(yè)

1、一、檢查對象一、檢查對象房地產及建筑安裝行業(yè)企業(yè)二、檢查年度二、檢查年度一般檢查2013年至2014年兩個年度的稅款繳納情況，有涉及稅收違法行為的，應追溯到以前年度，或者延伸檢查2015年度。房地產業(yè)檢查重點房地產業(yè)檢查重點一、營業(yè)稅一、營業(yè)稅應全面檢查各種應稅收入的合理性、完整性和及時性。（一）主營業(yè)務收入（一）主營業(yè)務收入1銷售開發(fā)產品收取的價款和價外費用是否未按規(guī)定入賬，少計收入。（1）在開發(fā)產品完工前，取得的預售收入（包括定金）

2、是否全部計入“預收賬款”進行申報繳納稅款；是否計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅；（2）是否將售房款沖減成本、費用或直接轉入關聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在賬外收入等情況。（3）總機構有無將分支機構的未完工開發(fā)產品的銷售收入合并計入；（4）私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否按規(guī)定入賬；（5）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入是否按規(guī)定入賬；（6）拆遷

3、補償收入是否未按規(guī)定確認收入，是否按補償標準面積的工程成本價與超出補償面積部分的差價款之和計算繳納營業(yè)稅；（7）是否采取包銷低價開票方式，少計收入。（與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發(fā)票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)，未計入收入。）（8）收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規(guī)定確認收入；（9）向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其它各種性質的價外收費，是否未按規(guī)定確認收入。2

4、.開發(fā)項目完工后，是否將收入掛在“預收賬款”等科目長期不結轉收入。3.按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅；（三）其他營業(yè)稅涉稅問題（三）其他營業(yè)稅涉稅問題1.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷售不動產時，是否未申報繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。2.中途轉讓在建項目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。3.支付境外公司來華提供咨詢、設計、施工等勞務費，是否未按規(guī)定代扣代繳營業(yè)稅。4.合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅。5.不符合條

5、件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。（注：上述若干問題也會涉及到企業(yè)所得稅、土地增值稅的計算、繳納。）二、企業(yè)所得稅二、企業(yè)所得稅應全面檢查各項應稅收入的真實性、完整性及稅前扣除項目的真實性、合法性。（一）收入方面（一）收入方面除前述營業(yè)稅部分的相關問題外，還應檢查：1.未完工開發(fā)產品的銷售收入是否已按規(guī)定預計毛利額，計入當前應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。2.產品完工后是否及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛

6、利額，同時將其與對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度本項目的應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權責發(fā)生制原則確認收入或故意推遲實現(xiàn)工程結算收入的現(xiàn)象。3.取得政府的經濟補償或獎勵收入是否申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。4.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認收入或直接沖減成本費用。（二）成本費用方面（二）成本費用方面1.取得的土地