2017年重大房地產項目策劃與風險管理第一次作業(yè)及答案

1、第1次作業(yè)次作業(yè)一、單項選擇題（本大題共一、單項選擇題（本大題共4040分，共分，共2020小題，每小題小題，每小題2分）分）1.客戶購買房地產產品時所能得到的全部附加服務和利益，這是說產品形式中的（）A.核心產品B.形式產品C.外延產品D.實體產品2.房地產不論何種定價，都應分析其價格支撐要素，要考慮以下（）因素A.目標客戶基礎（質量和數量）B.產品品質保障C.開發(fā)成本及土地成本D.壟斷性核心競爭優(yōu)勢3.在產品策劃的工作流程中第一步是

2、（）A.構思產品規(guī)劃設計方案B.分析產品策劃的約束條件C.確立產品策劃的指導思想與目標D.提煉產品策劃的主題概念4.根據目標客戶的購買能力、需求特點以及競爭對手的產品優(yōu)勢等市場因素進行構思與設計，這是產品構思的約束條件中的（）A.市場條件的約束B.規(guī)劃管理的限制C.地塊條件的限制D.企業(yè)目標的約束5.在項目銷售受阻時，為了能回收少量資金，避免房屋閑置，我們可以采?。ǎ〢.先租后售B.以租代售C.試住銷售D.售后返租6.在對項目預期市場份

3、額估算時，主要進行（）A.項目平均市場份額B.項目預期市場份額與預期市場份額C.項目平均市場份額D.項目以往市場份額7.市場細分參數是指進行市場細分時所采用的依據或標準，一般不包括（）A.地理參數B.功能參數C.用戶參數D.技術參數8.按照風險性質可以將風險劃分為（）A.政治風險B.可控制風險C.不可控制風險D.項目經營階段發(fā)生風險9.在方案定型后向市場進行公開展示，了解市場的反饋意見，這是產品入市形式中的（）A.亮相咨詢B.內部登記C

4、.放號預訂D.開盤銷售10.項目引力半徑與其交通方便程度呈()關系A.正相關B.負相關C.不相關D.相輔相成11.住宅市場供求態(tài)勢分析中一般不需要進行（）分析A.住宅市場供給分析B.住宅市場交易分析C.未來住宅需求分析D.過往需求分析12.房地產品牌是以（）為手段A.產品和服務B.企業(yè)文化C.廣告?zhèn)髅綖槭侄蜠.標準化的視覺識別系統13.必須符合項目規(guī)劃技術條件要求以及城市規(guī)劃技術管理規(guī)定的約束，這是產品構思的約束條件中的（）A.市場條件

5、的約束B.規(guī)劃管理的限制C.地塊條件的限制D.企業(yè)目標的約束14.購房者對房價的判斷總是站在不同的角度以各自的標準進行認識的，依據同類物業(yè)市場均價判斷是（）A.理智型購房者B.投資性購房者C.節(jié)約型購房者D.經濟型購房者15.在工程項目的招投標采購中，采用（）便于工程統籌管理A.整體招標B.分段招標C.分項招標D.自行購買16.房地產品牌是以（）為地產文化A.產品和服務B.企業(yè)文化C.廣告?zhèn)髅綖槭侄蜠.標準化的視覺識別系統17.房地產廣

6、告策劃應該有明確的目標，下面屬于廣告?zhèn)鞑ツ繕说氖牵ǎ〢.明確項目廣告的傳播區(qū)域B.廣告發(fā)布后所產生的項目知曉度C.客戶到訪量D.市場銷售額18.項目經營戰(zhàn)略可以從多個角度進行界定。從競爭方式劃分（）A.長期戰(zhàn)略和短期戰(zhàn)略B.多元化戰(zhàn)略和專業(yè)化戰(zhàn)略C.創(chuàng)新戰(zhàn)略和跟隨戰(zhàn)略D.成本2.項目的戶型、面積、單價、總價、成本之間表現出相互影響、相互制約的辨證關系。一方面客戶的經濟實力決定了能夠承受的住房總價，另一方面客戶追求的產品品質及企業(yè)的投入決

7、定了產品的成本，而產品的成本及企業(yè)追求的利潤決定了產品的銷售單價，產品的總價和單價也就決定了客戶能夠購置的面積。而面積大小最終決定了房間數及其功能完整程度，從而也就決定了居住的品質。在產品策劃時必須充分研究其制衡關系（）3.項目股權融資是指將項目的股權及未來的收益分配給項目施工、設計、材料單位以及項目以外其他投資單位，以減少項目業(yè)主的投資。項目股權融資的優(yōu)點是減少了項目業(yè)主資金的投入，降低了項目業(yè)主投資風險；缺點是項目股東增多，管理難度

8、增大，業(yè)主投資收益減少()4.預計估價對象未來的正常凈收益和投資經營期限，選用適當的投資收益率將其折現到估價時點的現值之和，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，這就是成本價格測評法中的成本估算法。（）5.產品策劃實質上就是建筑產品研發(fā)。是指在深入市場調查與項目準確定位的基礎上，根據市場需求發(fā)展趨勢、規(guī)劃設計管理要求以及地形條件的約束，在同時滿足企業(yè)利益、顧客利益、社會利益的前提下，對項目規(guī)劃布局及建筑設計進行概念性構思。（）6.房地產

9、開發(fā)項目是由土地、物質、資金、人力、技術、信息等要素組成的一個大系統，這個系統是有層次性的，是由眾多子系統構成。項目策劃應當考慮各系統之間的協調性。（）7.開發(fā)企業(yè)在選擇代理商時應考慮以下一些因素：一是代理商以往的代銷業(yè)績及其專長的項目類型；二是代理商的實力背景、銷售網點及其客源關系；三是代理商派駐項目團隊的執(zhí)行能力及其從業(yè)經驗；四是代理商對本項目的理解及提出的銷售策略與計劃建議；五是代理商提出的合作條件。（）8.人財物的落實到位，是確

10、保項目策劃方案成功實施的重要前提。()9.房屋租用市場中租金與新增存量供給的變化呈正相關關系，而置業(yè)市場中房屋價格與租金呈正相關關系。當城市化進程加快，使得房屋租賃需求增長高于存量增加時，租賃市場將出現供不應求，租金上漲，推動房價上漲，帶動房地產開發(fā)投資增長，開發(fā)量增加，導致存量物業(yè)增加，當存量物業(yè)的增長高于租賃需求增長時，租賃市場將出現供過于求，租金下跌，拉動房價下降，導致房地產開發(fā)投資減少，開發(fā)量萎縮，致使存量物業(yè)減少，租賃市場出現

11、新的供不應求，產生新一輪的循環(huán)()10.在項目入市時機的選擇時，應當根據客戶儲備選擇，當意向性客戶積累達到當期房源的30%以上時可以放號預訂，在意向性客戶積累達到當期房源的70%以上時即可開盤銷售。（）答案：答案：一、單項選擇題（一、單項選擇題（4040分，共分，共2020題，每小題題，每小題2分）分）1.C2.C3.B4.A5.A6.B7.D8.A9.A10.A11.D12.C13.B14.A15.A16.C17.A18.A19.D2