長(zhǎng)春市城市基準(zhǔn)地價(jià)演變過(guò)程與機(jī)制研究.pdf

1、城市地價(jià)是一個(gè)具有時(shí)間、空間、價(jià)格等屬性的多維概念，隨著土地市場(chǎng)的逐漸發(fā)育，地價(jià)已成為土地市場(chǎng)運(yùn)做的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)地價(jià)作為我國(guó)政府法定的公示地價(jià)之一，是我國(guó)城市地價(jià)體系重要的組成部分，也是目前我國(guó)城市土地價(jià)格評(píng)估的基礎(chǔ)。同時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)是城市土地市場(chǎng)的指導(dǎo)性?xún)r(jià)格，一方面客觀反映城市地價(jià)水平，另一方面基準(zhǔn)地價(jià)也是政府管理和調(diào)控土地市場(chǎng)的基本手段，是顯化土地資產(chǎn)價(jià)格、核算土地資產(chǎn)收益的基本依據(jù)。
　　筆者作為長(zhǎng)春市基準(zhǔn)地價(jià)制定及更新

2、的主要工作者，充分掌握了長(zhǎng)春市城市基準(zhǔn)地價(jià)演變過(guò)程的詳細(xì)過(guò)程和資料。本文綜合地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、環(huán)境學(xué)和社會(huì)科學(xué)的相關(guān)理論與方法，按照地理學(xué)“過(guò)程一格局—機(jī)制”的研究思路，通過(guò)研究1995年—2010年長(zhǎng)春市基準(zhǔn)地價(jià)的演變過(guò)程，分析總結(jié)長(zhǎng)春市基準(zhǔn)地價(jià)演變的機(jī)制。
　　本文共分七個(gè)部分，文章引言部分闡述了本文的研究背景、研究意義、國(guó)內(nèi)外研究進(jìn)展以及研究思路和研究方法等;
　　第—章主要論述城市基準(zhǔn)地價(jià)的相關(guān)概念和理論基礎(chǔ)。本章詳細(xì)

3、論述了城市系統(tǒng)構(gòu)成、城市用地結(jié)構(gòu)、城市用地模式等城市發(fā)展的相關(guān)概念;地價(jià)體系和基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵等關(guān)于城市基準(zhǔn)地價(jià)的相關(guān)概念與界定;以及地租理論、土地供需理論、土地區(qū)位理論等相關(guān)基礎(chǔ)理論。通過(guò)上述相關(guān)概念和基礎(chǔ)理論的論述，豐富論文的基礎(chǔ)理論研究。
　　第二章主要論述城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本方法與實(shí)踐基礎(chǔ)?；鶞?zhǔn)地價(jià)的制定主要包括土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估兩項(xiàng)工作，本章具體闡述了土地定級(jí)的原則和方法以及城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原理、程序和具體方法。通過(guò)

4、對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)定級(jí)和評(píng)估方法的充分論述，為系統(tǒng)的分析長(zhǎng)春市基準(zhǔn)地價(jià)演變的過(guò)程提供理論和技術(shù)支撐。
　　第三章詳細(xì)闡述了長(zhǎng)春市城市基準(zhǔn)地價(jià)演變的過(guò)程。本章首先簡(jiǎn)要介紹了長(zhǎng)春市在東北淪陷時(shí)期、國(guó)民黨統(tǒng)治時(shí)期和解放以后的城市地價(jià)演變，而后詳細(xì)闡述了長(zhǎng)春市1995年首次公布實(shí)施城市基準(zhǔn)地價(jià)以來(lái)，曾在2001年、2006年和2010年先后三次公布實(shí)施基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，并對(duì)各時(shí)期基準(zhǔn)地價(jià)的地價(jià)內(nèi)涵、價(jià)格水平和圖形成果做了詳細(xì)論述，作為系統(tǒng)分析和機(jī)

5、制研究的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。
　　第四章通過(guò)分析長(zhǎng)春市城市基準(zhǔn)地價(jià)演變的內(nèi)涵變化、價(jià)格變化、內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率和空間格局的動(dòng)態(tài)變化，剖析長(zhǎng)春市城市基準(zhǔn)地價(jià)演變過(guò)程中的價(jià)格變化和空間格局的變化特征。本章首先論述了基準(zhǔn)地價(jià)演變過(guò)程中的內(nèi)涵變化和價(jià)格變化;然后通過(guò)同級(jí)各類(lèi)地價(jià)比率指數(shù)、同類(lèi)各級(jí)地價(jià)比率指數(shù)以及同類(lèi)各級(jí)地價(jià)環(huán)比指數(shù)的計(jì)算，分析基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率的動(dòng)態(tài)變化;旨在通過(guò)不同時(shí)期、不同區(qū)位條件、不同用途土地價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化與比例關(guān)系，體現(xiàn)長(zhǎng)春市基

6、準(zhǔn)地價(jià)在時(shí)間和空間序列上的變化特征。同時(shí)，采用GIS等工具分析長(zhǎng)春市不同用途基準(zhǔn)地價(jià)空間格局的變化特征，總結(jié)基準(zhǔn)地價(jià)與長(zhǎng)春市不同時(shí)期地價(jià)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等相關(guān)要素的相互關(guān)系。
　　第五章重點(diǎn)論述長(zhǎng)春市基準(zhǔn)地價(jià)的演變機(jī)制。本章首先闡述城市土地價(jià)格的影響因素，在其中選取18個(gè)因子，通過(guò)主成分分析法最終確定對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)貢獻(xiàn)率最大的驅(qū)動(dòng)因子，并在此基礎(chǔ)上概括總結(jié)長(zhǎng)春市基準(zhǔn)地價(jià)演變的機(jī)制，即:城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)制、土地供求機(jī)制和規(guī)劃引導(dǎo)機(jī)制;通過(guò)現(xiàn)

7、行基準(zhǔn)地價(jià)與長(zhǎng)春市一級(jí)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀地價(jià)水平的對(duì)比分析預(yù)測(cè)長(zhǎng)春市基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格和空間格局的變化趨勢(shì);提出并初步建立了立體基準(zhǔn)地價(jià)模型和城市土地價(jià)格潛力分析模型，分別通過(guò)實(shí)例詮釋模型的應(yīng)用和實(shí)現(xiàn)方法;最后筆者針對(duì)新時(shí)期地價(jià)變化提出了調(diào)控對(duì)策的建議，即:保證城市土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府在追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總量，抓城市建設(shè)的同時(shí)，應(yīng)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)共同發(fā)展，兼顧農(nóng)村建設(shè)，縮小城鄉(xiāng)差距。
　　筆者認(rèn)為城市基準(zhǔn)地價(jià)演變的內(nèi)在規(guī)律，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)制、土地供