土地資產(chǎn)處置方式及對礦業(yè)權價值的影響分析

1、土地資產(chǎn)處置方式及對礦業(yè)權價值的影響分析土地資產(chǎn)處置方式及對礦業(yè)權價值的影響分析黑龍江省國土江省國土時代礦業(yè)評礦業(yè)評估有限公司估有限公司陸曉陸曉曦沈永山沈永山隨著世界礦業(yè)經(jīng)濟的膨脹式發(fā)展，礦山企業(yè)IPO、增發(fā)、企業(yè)購并、企業(yè)重組、資產(chǎn)置換、合資、合作及礦業(yè)企業(yè)抵押貸款等投融資活動頻頻發(fā)生，帶來了礦業(yè)權價值評估業(yè)務的多元化，非礦業(yè)權價款評估業(yè)務全面發(fā)展。作為礦業(yè)權評估機構和礦業(yè)權評估師如何為礦業(yè)權相關利益方提供公正合理地價值評估至關重要。

2、土地是礦業(yè)權價值評估的一個重要資產(chǎn)要素，土地使用權價格及其攤銷對礦業(yè)權價值影響較大。同時，根據(jù)國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會《關于印發(fā)中央企業(yè)資產(chǎn)評估項目核準工作指引的通知》（國資發(fā)產(chǎn)權[2010]71號）文件的要求，在資產(chǎn)評估項目核準中，要詳細說明礦業(yè)權評估中與土地使用權的對接情況，做到土地資產(chǎn)與礦業(yè)權價值不重復計算。因此，正確認識與土地資產(chǎn)密不可分的土地資產(chǎn)處置方式并對礦業(yè)權價值影響進行分析意義重大。一、目前合法的土地一、目前合法的土

3、地資產(chǎn)處資產(chǎn)處置方式置方式現(xiàn)階段我國國有土地使用權處置方式主要有：出讓、作價出資、授權經(jīng)營、劃撥、租賃。礦業(yè)權價值評估機構和礦業(yè)權評估師應正確理解處置方式的內(nèi)涵，準確把握土地處置方式的實質，以便正確應用在礦業(yè)權評估中。土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權作價出資是國有企業(yè)改革中特有的一種土地處置方式，是指國家以一定年期的國有土地使用權作為出資投入到改

4、革后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)持有。企業(yè)可依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權的規(guī)內(nèi)攤銷完。列入每年總成本費用中的土地使用權攤銷價格即為：??萬元限評估計算的礦山服務年土地使用權價格土地使用權攤銷價格200306000???第二種情形，當?shù)V山開采完成，礦山工業(yè)廣場可轉作他用時，應將土地使用權價格進行折算后再將其在30年內(nèi)攤銷完。列入每年總成本費用中的土地使用權攤銷價格即為：??????萬元土地還原利率土地還原利率土地使用權價

5、格折算土地使用權價格52401111115030?????????萬元限評估計算的礦山服務年折算土地使用權價格土地使用權攤銷價格175305240???2、當土地使用權年限小于評估計算的礦山服務年限時的處理如土地使用證載年限為20年，土地使用權價格為3000萬元。則以在評估模型中3000萬元列入無形資產(chǎn)流出項，同時將土地使用權價格攤銷價格150萬元列入總成本費用。然后，預測20年后剩余10年的土地使用權價格列入更新資金計入流出項，并將預

6、測的土地使用權價格攤銷列入總成本費用。（二）土地使用權處置方式為授權經(jīng)營或作價出資方式時，應視同出讓土地，參照出讓土地評估處理方式。（三）土地使用權處置方式為劃撥時，企業(yè)支付的各種征地補償費，已計入企業(yè)無形資產(chǎn)賬的，應計入評估模型中的無形資產(chǎn)，并按礦山服務年限攤銷。未計入企業(yè)無形資產(chǎn)賬的，也應視為出讓土地，參照土地出讓評估處理方式評估。（四）土地使用權處置方式為租賃時，租賃費不計入評估模型中的無形資產(chǎn)，直接將年租賃費作為費用計入總成本費