房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)近期政策及重點(diǎn)房企7月成交點(diǎn)評(píng)調(diào)控穩(wěn)字當(dāng)頭，預(yù)期前瞻管理

1、1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)Ⅱ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)Ⅱ行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告請(qǐng)參閱最后一頁(yè)的重要聲明政治局會(huì)議房地產(chǎn)表態(tài)：預(yù)期管理，穩(wěn)字當(dāng)頭政治局會(huì)議房地產(chǎn)表態(tài)：預(yù)期管理，穩(wěn)字當(dāng)頭中央政治局于7月31日召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，本次會(huì)議明確提出要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)在于：1、要下決心解決好的是哪些房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題

2、？要下決心解決好的是哪些房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題？結(jié)合會(huì)議內(nèi)容，我們認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題核心在于：1、結(jié)構(gòu)性供需的不均衡；2、以及由于供需問(wèn)題所衍生的市場(chǎng)秩序問(wèn)題。其中有關(guān)于“因城施策”、“引導(dǎo)預(yù)期”、“整治秩序”、“長(zhǎng)效機(jī)制”等表述其實(shí)與5月19日的住建部發(fā)文并沒(méi)有太大差別。我們認(rèn)為圍繞著上述2個(gè)問(wèn)題的解決將構(gòu)成下半年調(diào)控思路的重心，這點(diǎn)其實(shí)和我們7月初的報(bào)告《從近期政策變化展望下半年調(diào)控思路》一致，下半年將在需求端打擊投資炒作，供應(yīng)端整頓違

3、規(guī)行為，加速供給。2、堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的表述是否超預(yù)期？、堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的表述是否超預(yù)期？這樣的表述似乎第一次在政治局會(huì)議中提出，但是在執(zhí)行層面其實(shí)對(duì)市場(chǎng)而言并不陌生。2016年底以來(lái)重點(diǎn)城市的預(yù)售證管理已經(jīng)實(shí)施了快2年，這些城市的統(tǒng)計(jì)口徑價(jià)格上漲確實(shí)得到了明顯的“遏制”。所以在整體供應(yīng)并未完全跟上的市場(chǎng)中，以“限價(jià)”、“搖號(hào)”等以時(shí)間換空間的政策還會(huì)執(zhí)行下去，但內(nèi)容上不用擔(dān)心有更新的手段。我們認(rèn)為如同經(jīng)濟(jì)的“六穩(wěn)”目標(biāo)，房地產(chǎn)的調(diào)控

4、思路也是穩(wěn)定，而不是打擊，這種表述更加類似于預(yù)期管理。圖表圖表1：一線城市一線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比(%)圖表圖表2：重點(diǎn)二線城市重點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比新建商品住宅價(jià)格同比(%)資料來(lái)源：克而瑞，Wind，中信建投證券研究發(fā)展部資料來(lái)源：克而瑞，Wind，中信建投證券研究發(fā)展部105051015202530北京上海廣州深圳1001020304050南京杭州成都武漢天津廈門(mén)合肥長(zhǎng)沙3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)Ⅱ房地

5、產(chǎn)開(kāi)發(fā)Ⅱ行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告請(qǐng)參閱最后一頁(yè)的重要聲明賃市場(chǎng)的大方向，進(jìn)一步增加租賃住房的供應(yīng)，結(jié)合此前12城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，該類城市商辦公寓類項(xiàng)目供應(yīng)模式有望采取類似政策。3、家庭新買(mǎi)商品住房家庭新買(mǎi)商品住房3年內(nèi)禁售年內(nèi)禁售今年以來(lái)在限售政策方面，已有長(zhǎng)春、貴陽(yáng)等7城市首次出臺(tái)或者在既有政策上進(jìn)行了強(qiáng)化，限售政策旨在抑制投資客通過(guò)短期炒房來(lái)獲利，深圳住宅限售3年、公寓限售5年的政策亦是在原有政策上的升級(jí)，整體政策依然圍繞抑制炒

6、作展開(kāi)。4、離婚離婚2年內(nèi)申請(qǐng)房貸首付不低于七成年內(nèi)申請(qǐng)房貸首付不低于七成屬于針對(duì)購(gòu)房對(duì)象的口徑調(diào)整，是對(duì)于此前通過(guò)離婚規(guī)避限購(gòu)限貸政策的漏洞填補(bǔ)，符合我們此前所預(yù)期政策補(bǔ)丁思路。圖表圖表4：深圳新政細(xì)則深圳新政細(xì)則加強(qiáng)法人單位購(gòu)買(mǎi)住房管理加強(qiáng)法人單位購(gòu)買(mǎi)住房管理暫停企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位在本市購(gòu)買(mǎi)商品住房加強(qiáng)商務(wù)公寓銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)管理加強(qiáng)商務(wù)公寓銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)管理各類新供應(yīng)用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設(shè)的商務(wù)公寓一律

7、只租不售且不得改變用途。企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當(dāng)一致，對(duì)外出租單次租期原則上不超過(guò)10年加強(qiáng)商品住房轉(zhuǎn)讓管理加強(qiáng)商品住房轉(zhuǎn)讓管理居民家庭新購(gòu)買(mǎi)商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓完善差別化住房信貸政策完善差別化住房信貸政策對(duì)購(gòu)房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行；若無(wú)房貸記錄且能提供離婚前家庭無(wú)住房證明的按貸款首付款