抵押權人同意抵押物之法律風險

1、【法務管窺】抵押權人同意銷售抵押物之法律風險近日，在中國農業(yè)銀行哈爾濱道外支行（以下簡稱農行道外支行）與哈爾濱中財房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱中財開發(fā)公司）借款合同糾紛一案中〔（2016）最高法民申887號〕，因農行道外支行向哈爾濱市房地產交易中心出具了《關于允許抵押人繼續(xù)售房的函》，被最高人民法院認定為銀行抵押權消滅。該案例對銀行日常抵押物的管理敲響了警鐘。案情簡介：農行道外支行與中財開發(fā)公司簽訂了《借款合同》和《抵押合同》，由農行道

2、外支行向中財開發(fā)公司提供借款1600萬元，中財開發(fā)公司以在建房產提供抵押擔保并辦理了抵押登記。借款到期后，中財開發(fā)公司沒有還款。農行道外支行應房管部門的要求，向哈爾濱房地產交易中心出具了《關于允許抵押人繼續(xù)售房的函》，內容為：“我行與中財開發(fā)公司簽訂的抵押合同，抵押人中財開發(fā)公司所提供的抵押房產在抵押期間可以出售，可以辦理產權手續(xù)，售房時中財開發(fā)公司另行與我行簽署他項權注銷證明與售房資金專儲證明，明確資金流向。如不簽署，出現問題由中財開

3、發(fā)公司負責?！敝胸旈_發(fā)公司陸續(xù)將案涉抵押的35套房產出售，收取全部房款但未歸還貸款?，F案涉抵押的35套房產均已交付購房者占有。此后，農行道外支行向法院提起訴訟，請求判令中財開發(fā)公司償還借款，并有權就拍賣、變賣案涉35套抵押房產所得價款優(yōu)先受償。最高人民法院經審理認為，第一，根據物權法第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉十四條相關規(guī)定，債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權的，其他擔保人在

4、抵押權人喪失優(yōu)先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外，即如果銀行被法院認定放棄抵押權，則可能導致其他擔保人在銀行放棄抵押權的范圍內亦免除擔保責任，進一步弱化了擔保。抵押登記存續(xù)期間銷售的情況實踐中非常普遍。在抵押物管理過程中，銀行經常會遇到抵押人要求銷售抵押物以歸還銀行貸款，但部分銀行未充分認識到同意抵押人銷售抵押物的法律風險。主要原因有以下幾點：認為根據物權法第一百七十條之規(guī)定，主債權消滅擔保物權才消滅。抵

5、押權人即便同意轉讓，但未實際收取抵押物轉讓價款，主債權未消滅，擔保物權也未消滅。物權法第一百九十一條規(guī)定的是抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存的義務，并沒有明確抵押權人一旦同意轉讓抵押物，視為放棄抵押權，只能對買受人支付的購房款行使價金代位權。抵押權人能否以抵押物轉讓價款受償，有賴于抵押人、買受人的配合。如抵押權人已收取轉讓款當然不存在類似爭議，只有在抵押物已經出售但抵押權人未能收取轉讓價款時，才發(fā)生如何處理抵押權與買