房地產(chǎn)估價師真題解析二

1、20162016年真題解析年真題解析一、單項選擇題一、單項選擇題1.關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價難免會有誤差B.房地產(chǎn)評估價值與實際成交價的差異即為估價誤差C.不應(yīng)采用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)D.可通過嚴(yán)格履行估價程序來減小估價誤差『正確答案』B『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價誤差。判斷一個評估價值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一般是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)

2、果進行比較。實際成交價格可能存在價格扭曲失真，不一定是正常成交價格，所以一般不作為判斷誤差的標(biāo)準(zhǔn)。參見教材P10。2.關(guān)于房地產(chǎn)估價結(jié)果的說法，錯誤的是（）。A.估價結(jié)果是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見B.注冊房地產(chǎn)估價師在完成估價之前應(yīng)征求估價委托人對估價結(jié)果的意見C.估價結(jié)果可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同D.估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響『正確答案』B『答案解析』

3、本題考查的是估價結(jié)果。B不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見。違背職業(yè)道德的行為。參見教材P36。3.估價中應(yīng)盡量采用多種估價方法，其主要原因是（）。A.估價對象適宜采用多種方法估價B.各種估價方法都有一定的局限性C.各種估價方法之間具有理論統(tǒng)一性D.難以通過分析排除不適用的估價方法『正確答案』B『答案解析』本題考查的是估價方法。要求在估價中盡量采用多種估價方法進行估價，就是考慮到不同估價方法都有局限。參見教材P

4、36。4.下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值因素的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)『正確答案』D『答案解析』本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。D物業(yè)管理改善屬于投資性增值。參見教材P6

5、7。5.下列估價對象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。A估價對象距離機場35公里B.估價對象東面臨街，所臨街道為城市主干道B.估價對象狀況必須是實際狀況C.以公益為目的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評估對象D.估價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格『正確答案』D『答案解析』本題考查的是合法原則。合法原則要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。參見教材P156。11.評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價值時，價值時

6、點和估價對象的狀況匹配正確的是（）。A.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況B.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況C.價值時點為未來，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況D.價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況『正確答案』B『答案解析』本題考查的是價值時點原則。在評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值時，應(yīng)特別注意兩點：（1）價值時點應(yīng)與評估被征收房屋價值的價值時點一致。（2）估價對象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)

7、估價機構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。參見教材P163。12.某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂觀、保守和最可能情況下的估計值分別為6萬元、4.2萬元和5.4萬元。若收益期限為30年，報酬率為6%，無法定優(yōu)先受償款。則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值為（）萬元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59『正確答案』A『答案解析』本題考查的是謹(jǐn)慎原則。遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)采用保守的較低的收益估計值。4.26%[1－1（1＋6%）30]

8、＝57.81。參見教材P171。13.評估建筑面積為120m2的住宅在2016年9月30日前市場價格，下列交易實例中最適合作為可比實例的是（）。交易實例建筑面積（m2）用途成交價格（元m2）成交日期區(qū)域交易情況甲120居住58002015.8.3同一供需量正常交易乙105居住60002016.6.30同一供需量正常交易丙140辦公65002016.9.29同一供需量正常交易丁115居住61002016.7.31不同供需量正常交易A.甲B