物業(yè)費管理費測算指引書

1、物業(yè)服務費測算指引1物業(yè)服務費測務費測算工作指引算工作指引為規(guī)范擬接管項目物業(yè)服務費的測算，保證服務費收費標準合理，保障物業(yè)經(jīng)營的正常開展，確保公司的可持續(xù)發(fā)展特制定本工作指引。第一章第一章測算前準算前準備工作工作1.1與地產(chǎn)公司總工室、工程部、營銷部等相關(guān)部門聯(lián)系，獲取項目總規(guī)圖、相關(guān)設(shè)計圖紙，了解項目物業(yè)類型、基本建設(shè)指標、共用設(shè)施設(shè)備明細、機電設(shè)備明細等項目基本情況，填寫《項目基本情況統(tǒng)計表》（參照附件1）。1.2收集當?shù)匚飿I(yè)服務

2、相關(guān)法律法規(guī)，查詢當?shù)叵嚓P(guān)專業(yè)服務機構(gòu)的收費標準，了解當?shù)匚飿I(yè)相關(guān)政策規(guī)定及專業(yè)服務市場行情，填寫《當?shù)厥袌鲂星檎{(diào)研表》(參照附件2)。1.3通過網(wǎng)絡(luò)、電話、現(xiàn)場調(diào)研等渠道，了解項目周邊樓盤房價、管理水平及服務費標準，填寫《項目周邊樓盤收費調(diào)研情況一覽表》（參照附件3）。1.4根據(jù)項目特點和集團對項目的定位，編寫《項目物業(yè)管理方案》，明確裝備配置計劃、繪制秩序維護員布崗平面圖、確定項目定編人數(shù)（不考慮停車管理、泳池經(jīng)營所需相關(guān)人員）。對

3、于多業(yè)態(tài)綜合項目還需在布崗平面圖上明確各業(yè)態(tài)虛擬專用區(qū)域，統(tǒng)計物業(yè)構(gòu)成及業(yè)務分攤相關(guān)數(shù)據(jù)。第二章第二章測算原算原則2.1物業(yè)服務費測算根據(jù)《物業(yè)管理方案》確定的物業(yè)管理服務標準，采用列舉法測算。2.2物業(yè)服務費測算時，不計停車管理、泳池經(jīng)營所發(fā)生的人工成本及相關(guān)費用。2.3為簡化計算，項目開辦之初所采購的固定資產(chǎn)和低值易耗品（參照《項目物業(yè)管理方案》中的《裝備配置計劃》）在費用測算時納入固定資產(chǎn)折舊一并計算。2.4對于多業(yè)態(tài)綜合性項目，

4、各項服務成本按共同分攤和各業(yè)態(tài)獨立承擔分別測算，分業(yè)態(tài)合計，測算出各業(yè)態(tài)各自的管理成本。如：多層住宅成本=多層住宅獨立成本共同分攤成本多層住宅收費面積總收費面積高層住宅成本=高層住宅獨立成本共同分攤成本高層住宅收費面積總收費面積2.5臨街商鋪在2層以上且面積超過5000㎡的，應作為獨立業(yè)態(tài)單獨測算，各項目配套的各物業(yè)服務費測算指引33.1.4表1中稅費=∑表中111項當?shù)囟愘M標準（1當?shù)囟愘M標準）。3.2人工人工費用測算3.2.1人工費

5、用測算按集團人工綜合成本法測算人工費用包括工資、社會保險、公積金、節(jié)假日加班費、服裝費、住宿費、餐補、高溫補貼、雙薪及獎金以及其他福利。參照附件4《人工綜合成本參考表（2012廣州）》。表2121：人工費用測算表人工費用測算表部門部門崗位崗位人數(shù)人數(shù)（人）（人）人工綜合成本人工綜合成本（元（元月）月）合計金額元）合計金額元）崗位屬性崗位屬性備注備注客服中心項目負責人共擔部門經(jīng)理共擔副經(jīng)理共擔客服物業(yè)主管共擔人事行政助理共擔客服物業(yè)助理客

6、服收費共擔廚師共擔廚工共擔客服部…客服部小計客服部小計部門經(jīng)理共擔副經(jīng)理共擔工程維修主管共擔工程技師強弱電技工給排水技工綜合維修技工……空調(diào)技工綜合樓工程維修部……工程部小計工程部小計部門經(jīng)理共擔副經(jīng)理共擔消防主管共擔中隊長共擔大門形象崗共擔大門秩序崗共擔監(jiān)控中心共擔共擔商鋪固定崗…共擔商鋪巡邏崗…輪休共擔保安部……保安部小計保安部小計合計合計表22:22:人工費用分攤表人工費用分攤表業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別多層高層別墅商鋪學校綜合樓配套中心獨