城鄉(xiāng)建設用地市場一體化視角下農地發(fā)展權價格研究.pdf

1、黨的十七屆三中全會提出的《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》指出，要求逐步構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場為農村土地流轉提供了平臺，在此市場中，符合土地利用總統(tǒng)規(guī)劃的非農化農用地將與國有土地享有同等權利進行自由流轉。而目前在我國土地管理制度中，主要以土地征用、土地用途管制來管理農地非農化工作，但管理績效不佳，導致我國農地非農化過程中一直存在一系列問題。例如：各地農地非法非農化現象嚴重、地區(qū)耕地保有量無法控

2、制在土地利用總體規(guī)劃下達的約束性指標內、全國耕地總量逐漸逼近18億畝耕地紅線、征地補償標準無法保障失地農民的合法權益等。針對我國農地非農化及耕地保護工作中存在的問題，國內學者借鑒國外相關先進經驗，引入農地發(fā)展權，并做出了大量研究，試圖解決我國農地保護中存在的問題。本文在總結國內外相關研究的基礎上，重點分析了適合中國國情的農地發(fā)展權價格，為我國創(chuàng)立農地發(fā)展權制度、探討農地發(fā)展權流轉以及解決農地保護的相關問題提供了依據。
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3、運用文獻閱讀法對國內外相關研究成果進行總結評述，指出國內外農地發(fā)展權研究經驗與不足，并提出本文探討農地發(fā)展權價格的主要內容。文中分析了農地發(fā)展權的相關理論問題，包括農地發(fā)展權的概念及特點、我國農地發(fā)展權的創(chuàng)立背景及意義、以及農地發(fā)展權的歸屬與流轉。在農地發(fā)展權價格研究的理論基礎上，采用機會成本理論及資源環(huán)境經濟學中資源環(huán)境總價值理論對農地發(fā)展權價格內涵進行了分析，并指出農地發(fā)展權價格是農用地變更為建設用地過程中的增值收益，在價值量上為農

4、用地資源的機會成本與農用地資源價格的差值，而農用地資源價格包括農用地市場價格與農用地非市場價格兩部分。在深入分析農地發(fā)展權價格的影響因素后，重點闡述了農地發(fā)展權價格構成、定價思路及評估方法，以阿隆索土地競租理論為指導，分析了農用地資源的機會成本，以資源環(huán)境總價值構成分析了農用地的市場價值以及農用地的非市場價值。結合長沙大河西先導區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)實證，測算了研究區(qū)農用地資源的機會成本、農用地市場價格及農用地非市場價格，確定其農地發(fā)展權價格為187