第章投資性房地產年中級講義

1、..1第四章第四章投資性房地產投資性房地產●考情分析●考情分析本章內容在考試中一般以客觀題型進行考核，在計算分析題和綜合題中也有可能出現。重點是投資性房地產的范圍；有關投資性房地產后續(xù)支出和計量；投資性房地產的處置等等。考點一：投資性房地產的范圍考點一：投資性房地產的范圍（一）屬于投資性房地產的范圍（一）屬于投資性房地產的范圍1.已出租的土地使用權，是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式出租的土地使用權?！舅伎紗栴}】甲公司以拍

2、賣方式在土地交易市場取得一宗土地使用權，使用年限為50年，甲公司將該土地使用權以經營租賃方式出租給乙公司。屬于投資性房地產？屬于。2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得并準備增值后轉讓的土地使用權?！舅伎紗栴}】企業(yè)發(fā)生轉產或廠址搬遷，部分土地使用權停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權，待其增值后轉讓以賺取增值收益。屬于投資性房地產？屬于。3.已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產權并以經營租賃方式出租的房屋

3、等建筑物。注意的問題：（1）已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物，如果以經營租賃方式租入的建筑物不屬于投資性房地產?！舅伎紗栴}】A企業(yè)與B企業(yè)簽訂了一項經營租賃合同，A企業(yè)將其持有產權的門面房出租給B企業(yè)，為期5年。B企業(yè)一開始將這門面房用于自行經營餐館。2年后，由于連續(xù)虧損，B企業(yè)將餐館轉租給C公司，以賺取租金差價。屬于誰的投資性房地產？對于A企業(yè)而言，由于門面房產權屬于A企業(yè)，屬于其投資性房地產。而對于B企業(yè)而言，由于沒有產權，則

4、不屬于其投資性房地產。（2）已經出租的建筑物，是企業(yè)已經與其他方簽訂了租賃協(xié)議約定以經營租賃方式出租建筑物。【思考問題】“空置建筑物”能否確認投資性房地產？這里的“空置建筑物”，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產經營活動且經整理后達到可經營出租狀態(tài)的建筑物。對企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物，只有企業(yè)董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，可視為投

5、資性房地產。（3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產?！舅伎紗栴}】甲公司在長沙市中心購買了一棟寫字樓，共20層。其中1層經營出租給中國銀行作為分行，2層經營出租給A公司作為餐飲服務，3層以上全部經營出租給B公司作為辦公用房，地下1層經營出租給C公司作為大型超市。甲企業(yè)同時為整棟樓提供保安、清潔、維修等日常輔助服

6、務。屬于投資性房地產？屬于。（二）不屬于投資性房地產（二）不屬于投資性房地產1.自用房地產，是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產經營用的土地使用權等。2.作為存貨的房地產，是指房地產開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發(fā)企業(yè)的存貨。3.某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值

7、的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產?！舅伎紗栴}】（1）甲公司在鄭州市中心有一個辦公樓，共15層，作為為企業(yè)管理部門使用。15層能夠單獨計量和出售。2010年，甲公司將第1層全部經營出租給A公司作為超市，2－10層全部經營出租給B公司作為辦公用房，11層－15層仍然作為辦公使用。第1層，2－10層屬于投資性房地產？屬于。（2）甲公司在濟南市中心有一個旅館，共10層，作

8、為提供住宿服務。1至10層均能夠單獨計量和出售的。現在，第8、9和10層全部經營出租給A公司作為辦公用房，其他1－7層仍然作為旅館提供住宿服務。第8、9和10層能否作為投資性房地產？可以。企業(yè)擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的是通過向客戶提供客房服務取得服務收入，該業(yè)務不具有租賃性質，不屬于投資性房地產；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地產。（3）出租柜臺？不屬于投資性房

9、地產。因為投資性房地產包括的是已出租的建筑物，即以經營租賃方式出租的建筑物，不是出租柜臺。..3公司的賬務處理如下:采用成本模式進行后續(xù)計量采用公允價值模式進行后續(xù)計量借：投資性房地產－寫字樓1200貸：銀行存款1200借：投資性房地產－成本1200貸：銀行存款1200（二）自行建造的投資性房地產（二）自行建造的投資性房地產企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于

10、資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。但是對企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物，企業(yè)董事會作出了正式書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產。企業(yè)自行建造房地產達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。采用成本模式進行后續(xù)計量采用公允價值模式

11、進行后續(xù)計量借：投資性房地產【實際成本】貸：在建工程【一般企業(yè)】開發(fā)成本【房地產企業(yè)】借：投資性房地產－成本【實際成本】貸：在建工程【一般企業(yè)】開發(fā)成本【房地產企業(yè)】【例題】（2010年考題）企業(yè)將自行建造的房地產達到預定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應當在該房地產達到預定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產。（）【答案】【解析】企業(yè)自行建造房地產達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應得先將自行建造的房地產確認為

12、固定資產等，對外出租后，再轉為投資性房地產。所以本題錯誤?？键c三：與投資性房地產有關的后續(xù)支出考點三：與投資性房地產有關的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出與投資性房地產有關的后續(xù)支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。例如企業(yè)為了提高投資性房地產的使用效能往往需要對投資性房地產進行改建、擴建而使其更加堅固耐用或者通過裝修而改善其室內裝潢改擴建或裝修支出滿足確認條件的應當將其資本化。采用成本模式進行

13、后續(xù)計量采用公允價值模式進行后續(xù)計量企業(yè)對某項投資性房地產進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產的，再開發(fā)期間應繼續(xù)將其作為投資性房地產，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。企業(yè)對某項投資性房地產進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產的，再開發(fā)期間應繼續(xù)將其作為投資性房地產，再開發(fā)期間不考慮公允價值變動。(1)投資性房地產轉入改擴建工程借：投資性房地產—在建投資性房地產累計折舊貸：投資性房地產(1)投資性房地產轉入改擴建工程借：投資性房