2015安徽黃山宏村古建筑文化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)案例研究

1、黃山宏村案例研究投資發(fā)展中心2015-3,目錄,一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式研究三、成功因素分析及借鑒,項(xiàng)目概況,區(qū)位：宏村位于黃山景區(qū)西南側(cè)，距離黃山機(jī)場(chǎng)39公里，距離黃山核心風(fēng)景區(qū)約20公里，距離黃山市區(qū)約43公里概況：宏村，古稱(chēng)弘村，位于黃山西南麓，距黃山風(fēng)景區(qū)30公里，距黟縣縣城11公里，占地30公頃，是古黟桃花源里一座奇特的牛形古村落，享有“中國(guó)畫(huà)里的鄉(xiāng)村”之美稱(chēng)。景區(qū)現(xiàn)完好保存明清民居140余幢，承志堂“三雕”

2、精湛，富麗堂皇，被譽(yù)為“民間故宮”。宏村區(qū)別于其他民居建筑布局的最大特色，成為當(dāng)今世界歷史文化遺產(chǎn)一大奇跡。,【項(xiàng)目概況】宏村項(xiàng)目位于安徽省黃山市黟縣，村落距離機(jī)場(chǎng)39KM，距離黃山景區(qū)北門(mén)20KM,距離黃山市區(qū)43KM,【開(kāi)發(fā)背景】1986年宏村旅游開(kāi)發(fā)正式起步，由政府主導(dǎo)，旅游發(fā)展落后，游客接待量和門(mén)票收入低，且增長(zhǎng)緩慢，為改變發(fā)展現(xiàn)狀，1997年與中坤科工貿(mào)集團(tuán)合作,在多年開(kāi)發(fā)未見(jiàn)成效的情況下，1997年8月黔縣政府組成招商組，參

3、加北京招商會(huì)，與北京中坤集團(tuán)就開(kāi)發(fā)黔縣旅游大餐了初步合作意向。后續(xù)經(jīng)過(guò)多次談判，最終決定共同組建“京黔旅游股份有限公司”，由此宏村旅游開(kāi)發(fā)進(jìn)入了外來(lái)企業(yè)開(kāi)發(fā)階段。,【項(xiàng)目特點(diǎn)】村內(nèi)鱗次櫛比的層樓疊院與旖旎的湖光山色交相輝映，動(dòng)靜相宜，空靈蘊(yùn)藉，處處是景，步步入畫(huà)。從村外自然環(huán)境到村內(nèi)的水系、街道、建筑，甚至室內(nèi)布置都完整地保存著古村落的原始狀態(tài)，沒(méi)有絲毫現(xiàn)代文明的跡象。,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式研究,【開(kāi)發(fā)策略】采取先旅游后地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)策略，對(duì)原有

4、建筑進(jìn)行保護(hù)和修繕的策略,宏村旅游開(kāi)發(fā)先行策略按照“保護(hù)、開(kāi)發(fā)、利用”的古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)思路，共投入400萬(wàn)元資金用于宏村古建筑的修繕保護(hù)以及景區(qū)設(shè)施的完善；后續(xù)進(jìn)行持續(xù)的推廣宣傳，充分利用現(xiàn)代媒體，擴(kuò)大宏村古村落的知名度，為后續(xù)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略-奇墅湖度假村通過(guò)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提升宏村景區(qū)的旅游競(jìng)爭(zhēng)力，衍生更多的旅游配套服務(wù)；以景區(qū)門(mén)票收入為主要資金，共投入2億元開(kāi)發(fā)奇墅湖度假村；度假村物業(yè)，度假酒店用于出售，實(shí)現(xiàn)快速回款

5、，度假別墅做分時(shí)度假，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)收入，完成由單純的旅游開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)合地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。旅游擴(kuò)展策略-南屏、關(guān)麓依托宏村旅游的成功開(kāi)發(fā)，奠定游客流量及知名度的基礎(chǔ)上，進(jìn)行擴(kuò)張開(kāi)發(fā)。,【開(kāi)發(fā)歷程】經(jīng)歷先保護(hù)修繕到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)再到旅游擴(kuò)張開(kāi)發(fā)三個(gè)階段,【開(kāi)發(fā)模式】1997年地方政府引進(jìn)北京中坤集團(tuán)投資，同地方政府共同組建黃山京黟旅游開(kāi)發(fā)總公司，負(fù)責(zé)黟縣下屬古村落旅游開(kāi)發(fā),中坤集團(tuán)：從1997年開(kāi)發(fā)黃山宏村起，“中坤旅游”依托其復(fù)合型旅游理論，經(jīng)營(yíng)

6、地域涉及黃山、新疆南疆、北京、寧夏、美國(guó)等地區(qū)，開(kāi)發(fā)出多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品，構(gòu)建了全國(guó)范圍的復(fù)合型旅游產(chǎn)業(yè)鏈。黃山京黟旅游開(kāi)發(fā)總公司：1997年9月27日，黟縣政府與中坤科工貿(mào)集團(tuán)簽訂了為期30年總投資2518萬(wàn)元的租賃經(jīng)營(yíng)合作協(xié)議書(shū)——《黃山市黟縣旅游區(qū)古民居、旅游項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)》。合作方式：中坤集團(tuán)以現(xiàn)金方式逐步投入黟縣，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)麓、南屏、宏村景點(diǎn)、黟縣民間古祠堂群;黟縣以古民居旅游資源和古祠堂群建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)為投入，形成股份合作

7、經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)。,【合作方式】中坤集團(tuán)同地方政府合作開(kāi)發(fā)，采用租賃30年的方式開(kāi)發(fā)黟縣古民居旅游資源,【利益分成】中坤集團(tuán)對(duì)宏村承包30年租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)，負(fù)責(zé)整體村落維護(hù)及旅游開(kāi)發(fā)，門(mén)票收入由中坤集團(tuán)、黟縣政府、鎮(zhèn)政府和宏村居民分成,優(yōu)點(diǎn)：引進(jìn)專(zhuān)業(yè)旅游開(kāi)發(fā)公司，資金實(shí)力雄厚，營(yíng)銷(xiāo)手段豐富，管理經(jīng)驗(yàn)先進(jìn)缺點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)分散，利益分成及維修責(zé)任矛盾尖銳因產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，糾紛不斷，被稱(chēng)為被“出賣(mài)”的村莊,【盈利模式】徽派文化吸引旅游項(xiàng)目興旺，旅游項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)

8、營(yíng)為旅游地產(chǎn)帶來(lái)潛在購(gòu)買(mǎi)客群，,【延伸開(kāi)發(fā)】繼宏村景區(qū)開(kāi)發(fā)后，中坤集團(tuán)后續(xù)多個(gè)項(xiàng)目捆綁獲取經(jīng)營(yíng)權(quán)、開(kāi)發(fā)權(quán),【延伸開(kāi)發(fā)】奇墅湖區(qū)域規(guī)劃集休閑、接待設(shè)施、四星級(jí)賓館、垂釣中心、運(yùn)動(dòng)中心以及產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)的徽派別墅為一體的具有國(guó)際水準(zhǔn)的大型會(huì)議、度假休閑、娛樂(lè)中心。,【延伸開(kāi)發(fā)】奇墅湖項(xiàng)目環(huán)境、位置優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品種類(lèi)多元化，滿(mǎn)足客群多元需求,1997年，中坤集團(tuán)投資大約300萬(wàn)，1萬(wàn)人次，當(dāng)年門(mén)票收入17萬(wàn)；1998年，宏村景區(qū)接待旅游人數(shù)6.

9、3萬(wàn)人次，門(mén)票收入約48萬(wàn)；2000年，宏村景區(qū)接待旅游人數(shù)8.12萬(wàn)人次，門(mén)票收入127萬(wàn)；2003年，宏村景區(qū)接待旅游人數(shù)23萬(wàn)人次，門(mén)票收入723萬(wàn)；2004年，宏村景區(qū)接待旅游人數(shù)42.93萬(wàn)人次；2006年，宏村景區(qū)接待旅游人數(shù)70萬(wàn)人次，門(mén)票收入2800萬(wàn)元；2008年，宏村景區(qū)接待旅游人數(shù)82.8萬(wàn)人次，門(mén)票收入4036.4萬(wàn)元；2011年，宏村景區(qū)接待旅游人數(shù)122.5萬(wàn)人次，門(mén)票收入6578萬(wàn)；2012年

10、，宏村景區(qū)接待旅游人數(shù)140萬(wàn)人次，門(mén)票收入7800萬(wàn)；2013年，宏村景區(qū)接待旅游人數(shù)152萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)門(mén)票收入8162萬(wàn)元，旅游總收入7.97億元。,【經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)】宏村景區(qū)2013年接待旅游人數(shù)152萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)門(mén)票收入8162萬(wàn)元，旅游總收入7.97億元,【利益分配數(shù)據(jù)】宏村景區(qū)門(mén)票分成由最初的人均15元，到2007年上漲到2000元/人，2006年門(mén)票收入2800萬(wàn)元首次超過(guò)西遞,成功因素分析及借鑒,【成功因素】,宏村文化主題旅

11、游項(xiàng)目,宏村項(xiàng)目成功的核心因素,資源因素獨(dú)特的古鎮(zhèn)資源決定了宏村項(xiàng)目的特征，依托宏村原有的景觀特色進(jìn)行開(kāi)發(fā)，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了先天優(yōu)勢(shì),規(guī)劃因素宏村經(jīng)開(kāi)發(fā)后，交通便利，可達(dá)性強(qiáng)，基礎(chǔ)性配套完善，同時(shí)規(guī)劃購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、藝術(shù)等業(yè)態(tài)，充分滿(mǎn)足人們的多元化需求,營(yíng)銷(xiāo)推廣因素宏村旅游項(xiàng)目不僅擁有優(yōu)美的環(huán)境品質(zhì)、完善的設(shè)備體系，還擁有完備的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)機(jī)構(gòu)，不斷吸引人們的關(guān)注,題材因素依托宏村的歷史文化底蘊(yùn)，形成新的主題，創(chuàng)造好的故事線索來(lái)

12、營(yíng)造引人入勝的旅游娛樂(lè)項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)因素宏村項(xiàng)目在已有的自然景觀上進(jìn)行擴(kuò)展新的景觀，通過(guò)運(yùn)營(yíng)的門(mén)票收入，為后續(xù)的開(kāi)發(fā)提供資金支持,【項(xiàng)目效益】項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)，即實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目自身的收益，同時(shí)帶動(dòng)了黔縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升了財(cái)政收入，為居民創(chuàng)收,企業(yè)效益新的運(yùn)營(yíng)模式，加之持續(xù)的推廣，項(xiàng)目的知名度不斷提升；2000年11月，宏村景區(qū)被列入世界文化遺產(chǎn)名錄；2001年、2003年獲評(píng)國(guó)家重點(diǎn)文物保護(hù)單位、國(guó)家4A景區(qū)；2006年，宏村接待游客7

13、0萬(wàn)人次，門(mén)票收入近3000萬(wàn)元位列安徽全省第四；社會(huì)效益推動(dòng)了黔縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高了村民的收入水平，同時(shí)也促進(jìn)了黔縣的旅游發(fā)展；2007年，景區(qū)為宏村村民人均創(chuàng)收2000余元，帶給黔縣財(cái)政貢獻(xiàn)達(dá)1500萬(wàn)元。,【借鑒一】先旅游后地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)策略，以先期打造水墨宏村的知名度，提升后續(xù)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的價(jià)值及品牌度，再通過(guò)地產(chǎn)項(xiàng)目的收益支撐后續(xù)旅游擴(kuò)展開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)低成本投入的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,【借鑒二】宏村項(xiàng)目知名度，以完備的推廣傳播策略，通