id178-中國城鎮(zhèn)非住宅房地產(chǎn)投資與相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資關(guān)系的實證研究

1、中國城鎮(zhèn)非住宅房地產(chǎn)投資與相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資關(guān)系實證研究張東1葉本圣2吳波3（1中南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)研究所，湖北武漢430074）（2中南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)研究所，湖北武漢430074）（3中南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)研究所，湖北武漢430074）摘要：寫字樓、商鋪、酒店等非住宅房地產(chǎn)不僅與住宅具有緊密的內(nèi)在聯(lián)系，而且與諸多行業(yè)具有緊密的關(guān)聯(lián)性，非住宅房地產(chǎn)投資不僅要考慮住宅投資的因素，也要考慮各相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資的因素。顯然，揭示非住

2、宅房地產(chǎn)投資與相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資的相關(guān)性，有利于非住宅房地產(chǎn)投資決策與調(diào)控的科學化。國內(nèi)外有關(guān)非住宅房地產(chǎn)投資的文獻主要從商業(yè)地產(chǎn)角度展開，其它較多的是從區(qū)位理論的角度，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境而展開；另外國內(nèi)研究非住宅房地產(chǎn)投資的文獻不多，專門針對非住宅房地產(chǎn)投資與相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資相關(guān)性的實證研究文選更少見。本文試圖依據(jù)非住宅房地產(chǎn)運行的行業(yè)關(guān)聯(lián)性理論，建立非住宅房地產(chǎn)投資與若干行業(yè)固定資產(chǎn)投資存在顯著相關(guān)關(guān)系的假設，并通過選

3、擇反映非住宅房地產(chǎn)投資及相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資的指標，以中國國家和各地方統(tǒng)計局數(shù)據(jù)庫有關(guān)數(shù)據(jù)為樣本區(qū)間，運用相關(guān)數(shù)理模型，對這一假設進行計量實證研究。在此基礎上，根據(jù)實證結(jié)果，并結(jié)合實際，提出有利于提高中國城鎮(zhèn)非住宅房地產(chǎn)投資決策及其調(diào)控科學化的建議。關(guān)鍵詞：非住宅房地產(chǎn)投資；相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資；相關(guān)性1第一作者：張東，男，中南財經(jīng)政法大學金融學院副院長、房地產(chǎn)研究所教授、博士生導師，主要研究方向為房地產(chǎn)金融與投資、房地產(chǎn)經(jīng)濟、城市基礎

4、設施投融資，郵箱kmzhangdong@.1引言引言非住宅房地產(chǎn)投資是在房地產(chǎn)投資中除去住宅投資的其余部分，主要包括寫字樓、商鋪、酒店等商業(yè)地產(chǎn)投資以及其他非住宅房地產(chǎn)投資。行業(yè)固定資產(chǎn)投資是在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中按國民經(jīng)濟行業(yè)劃分的固定資產(chǎn)投資，體現(xiàn)的是固定資產(chǎn)投資在國民經(jīng)濟行業(yè)中的分配情況。相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資，是從行業(yè)固定資產(chǎn)投資中選取的最有可能對非住宅房地產(chǎn)的正常使用產(chǎn)生影響的行業(yè)固定資產(chǎn)投資。通過對相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的實證分析，探求非

5、住宅房地產(chǎn)投資與相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資之間的相關(guān)性及其相關(guān)程度，對非住宅房地產(chǎn)投資的最優(yōu)決策和規(guī)制，以及合理調(diào)整城鎮(zhèn)各行業(yè)固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)等具有重要的現(xiàn)實意義。2文獻簡述文獻簡述（1）相關(guān)文獻研究簡述從非住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資角度闡述其與相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資相關(guān)性的文獻迄今為止相對較少，但是已經(jīng)有許多學者從區(qū)位理論、城市經(jīng)濟學、城市基礎設施建設、房地產(chǎn)投資環(huán)境、城市化進程、城市規(guī)劃等不同角度，對房地產(chǎn)開發(fā)投資進行了研究。房地產(chǎn)開發(fā)投資是與眾

6、多產(chǎn)業(yè)具有相關(guān)性。美國經(jīng)濟學家錢納里1曾用美國、英國、日本、新加坡等國的數(shù)據(jù)從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應角度研究了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并按產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)特性對產(chǎn)業(yè)進行了分類，這成為研究產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用理論基礎之一。日本是最早運用產(chǎn)業(yè)動態(tài)協(xié)調(diào)政策調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國家。日本學者自1968年首次提出住宅產(chǎn)業(yè)的概念之后，便對住宅產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位、投資評估、金融政策等方面進行了大量的系統(tǒng)性研究。日本經(jīng)濟學家渡邊利用1997年的投入產(chǎn)出表測算得出：房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)為1.26，

7、影響力系數(shù)為0.67，感應度系數(shù)為0.862。區(qū)位理論是始于級差地租的研究，是關(guān)于人類活動和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律性的認識。德國經(jīng)濟學家杜能(J.H.VonThunen，18261963年)最早從研究農(nóng)業(yè)品類圍繞市場呈環(huán)帶分布的模式，提出著名的農(nóng)業(yè)區(qū)位理論，從而為以后區(qū)位論中兩個重要規(guī)律，即距離衰減法則和空間相互作用原理的出現(xiàn)作了準備。德國經(jīng)濟學者韋伯(A.Weber)建立了工業(yè)區(qū)位論，指出了工業(yè)用地區(qū)位指向性的原則；而后由艾薩德(W.

8、Isard)和摩西(L.N.Meses)加以發(fā)展和修改；阿隆索建立了廠商投標叫價曲線模型，進一步解釋工業(yè)用地的區(qū)位選擇指向。隨著第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市化進程的加速，住宅區(qū)位理論和商業(yè)用地、辦公用地等區(qū)位理論逐步發(fā)展，形成了過濾論、互換論和集聚論三大派別。簡德三、謝經(jīng)榮、張紅、周偉林等對西方的城市區(qū)位理論進行了較全面的介紹，并結(jié)合中國國情進行了有價值的深入研究，對我國房地產(chǎn)發(fā)展水平的提高起到了相當?shù)闹笇宰饔谩Ｔ诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境方面的研究，