中海地產專家關于企業(yè)管理之講座(24)頁

1、房地產企業(yè)工程管理,盧衛(wèi)東,盧衛(wèi)東簡介,大學講師，工學碩士 。1992年～1996年，在高校建筑設計研究院從事工程結構設計和教學工作，擔任結構室副主任。1997年～1999年，在高校從事國家交通部研究課題“湖北龍?zhí)逗哟髽?60米跨度鋼管微膨脹混凝土結構”的研究工作，課題成果經專家組評定，認為達到了國際一流、國內領先水平。 2000年～2002年，在中海地產先后擔任深圳地區(qū)項目技術負責、質量部經理、集團公司工程部副總，全面主管過工程

2、技術、工程質量監(jiān)控、工程進度監(jiān)控、工程檔案、工程報建與驗收、工程售后維修等工程管理方面的工作，參與或負責了80多萬平方米項目的工程管理工作，負責了50多萬平方米項目的選材用料工作。2003年，擔任朗鉅地產工程中心總經理，全面負責公司工程管理工作 ，提出了房地產工程管理六大體系六個流程四個延伸的管理思路。2004年，深圳市誠則成企業(yè)管理顧問公司房地產工程管理顧問。,講座提綱,房地產工程管理“三要素”探討房地產企業(yè)工程管理模式 －暨從

3、我國建筑總承包施工的裂變看房地產工程管理發(fā)展方向 房地產工程管理方法－即六大體系六個流程四個延伸各管理體系的操作理念 如何理順房地產工程管理流程案例分析,房地產工程管理“三要素”,公司的工程管理資源環(huán)境 房地產企業(yè)內部工程管理思路是否統(tǒng)一 房地產工程管理方法,探討房地產企業(yè)工程管理模式 －暨從我國建筑總承包施工的裂變看房地產工程管理發(fā)展方向,探討房地產工程管理模式的背景 國際工程總承包管理模式及其特點（不詳介紹） 我國工

4、程總承包管理的發(fā)展情況（重點介紹工程總承包的基本情況及優(yōu)點） 工程總承包這么好，為什么在我國推行不了？ 建筑施工總承包裂變分析 近期我國房地產工程管理的發(fā)展方向 影響房地產工程管理模式改變的幾種可能,房地產工程管理方法,房地產工程管理六大體系：工程計劃管理體系、工程技術管理體系、工程成本管理體系、工程質量與安全管理體系、工程風險管理體系、現場管理標準化 。 房地產工程管理六個流程：計劃管理流程、現場工程技術管理流程、工程質量控

5、制流程、合同管理與現場簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。房地產工程管理四個延伸：建筑產品人性化功能開發(fā) 、建筑產品高新技術應用 、建筑產品質量缺陷維修 、員工與供應商培訓 。,房地產工程管理方法－工程計劃管理體系,工程計劃管理是我們房地產工程管理最重要的部分 。工程計劃管理體系主要是通過一系列的預控計劃，使得參與工程管理的主要管理人員先在自己的腦子里把樓蓋起來，做到心中有數，同時把各部門的工作有機地銜接起來，保證公司的工

6、作步調協(xié)調 。工程計劃管理體系的主要內容： ◆工程范圍劃分及相互搭接關系分析；（重點） ◆工程實施過程中組織架構及人員的安排； ◆工程時間計劃管理，包括：房地產項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃、工程實施控制計劃、施工圖出圖計劃、承建商分判計劃、甲供材料進場計劃、樣板確認計劃；（重點） ◆工程質量規(guī)劃； ◆工程投資（成本）規(guī)劃； ◆信息溝通與傳遞規(guī)劃； ◆工程風險的應對措施；

7、 ◆產品交接及運行規(guī)劃。,房地產工程管理方法－工程技術管理體系,工程技術管理體系是房地產工程管理的基礎和底盤。沒有技術底盤，工程成本控制不住或者說控制得不科學（舉門窗配件的例子）；沒有技術底盤，工程質量控制將是隨機，設計圖紙好一點、施工單位強一點、地盤經理敬業(yè)一點，質量就好一點，而不能保證公司所開發(fā)樓盤質量的穩(wěn)定性 。工程技術管理體系的主要內容： ◆工程技術管理平臺的搭接與跟蹤完善；（重點） ◆工程選材用料標準的制訂

8、；（重點） ◆各項分部工程技術標準的制定 ； ◆招標技術標的評審與確定； ◆重要分項分部工程施工技術標準的制訂或確定； ◆工程技術交底與培訓； ◆現場技術管理工作的指導與監(jiān)督。,房地產工程管理方法－工程成本管理體系,工程成本管理體系是公司經營最關心的，也是公司老板所關心的。成本管理體系主要是通過項目定位、工程成本測算、控制設計階段、工程招標動態(tài)控制、現場簽證等一系列的環(huán)節(jié)進行控制 。工程成本管理體系的主要

9、內容： ◆項目工程成本測算與現金流安排，確定付款原則 ；（重點） ◆工程成本數據庫的建立與跟蹤完善 ； ◆工程供方資源管理 ； ◆項目工程成本目標的制定 ； （重點） ◆工程招標管理（包括采購） ； ◆工程合同交底與工程合同管理； ◆工程成本動態(tài)評估與管理；（重點） ◆預付款與進度款支付管理； ◆工程竣工結算管理； ◆保固金支付管理。,房地產工程管理方法－工程質量與安全管理體系,質量是企業(yè)的

10、生命。雖然現在社會上，特別是房地產行業(yè)中，非常注重營銷，編制各種各樣的營銷概念，但是我相信房地產的競爭最終是產品的競爭，是產品技術與質量的營銷，而工程質量是建筑產品質量的重要的、核心的組成部分。在房地產市場上，對于工程質量，很大一部分公司平時不是很關心的，認為那是施工單位的事情，但是一旦出了問題，面對業(yè)主的維權，面對輿論的壓力，下至普通工程師，上至公司老板，都很緊張，所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質量保證體系是非常有必要的 。工程

11、質量管理體系的主要內容： ◆工程質量標準的定位分析；（重點） ◆重要分項分部工程施工質量標準的制定或確認； ◆承建單位和監(jiān)理機構工程質量與安全體系的檢查與監(jiān)督；（重點） ◆工程實體質量與現場安全系統(tǒng)性偏差的控制； ◆重大工程質量與安全處理的應急措施。,房地產工程管理方法－工程風險管理體系,工程風險管理。做任何工作都存在風險，工程管理同樣存在風險，所以我們那要對工程風險進行識別、預警和采取應急措施 。工程風險管

12、理體系的主要內容： ◆工程風險識別一覽表； ◆工程風險可能出現的概率和損失估算； ◆工程風險管理重點； ◆工程風險防范對策； ◆工程風險管理責任劃分。,房地產工程管理方法－現場管理標準化,有了嚴謹的計劃管理體系，有了工程技術底盤，有了工程成本動態(tài)控制的套路，有了完善的工程質量監(jiān)控系統(tǒng)，有了工程風險的防范措施，現場管理就會變得很輕松，現場管理就可以做“麥當勞”，做現場管理標準化，這樣就可以降低我們對現場管理人員的

13、要求，避免房地產工程管理對項目部的依賴。現場管理標準化通過6個流程來實現 ?，F場管理標準化的主要內容： ◆計劃管理流程；（重點） ◆現場工程技術管理流程； ◆工程質量控制流程； ◆合同管理與現場簽證管理流程； ◆甲供材料管理流程； ◆文件管理流程。,房地產工程管理－建筑產品人性化功能開發(fā),建筑產品與其它工業(yè)產品，比如冰箱、彩電，都是為消費者生產的消費品，都是一種產品，從這個意義上講，建筑產品與其它工業(yè)產品

14、來說，沒有什么區(qū)別。 建筑產品人性化的考慮或者精致程度，就遠遠不如工業(yè)產品 。著名的房地產公司，萬科、中海等品牌公司，已經開始致力于建筑產品人性化功能研究，2003年是萬科的建筑無限生活空間年，就是深化建筑產品的細部推敲。建筑設計市場目前的實際現狀，要求房地產企業(yè)自己要研究建筑產品的人性化功能。舉例說明建筑產品人性化功能開發(fā)。建筑篇。園林篇。,房地產工程管理－建筑產品高新技術應用,蓋房子，秦磚漢瓦幾千年，行外人士總覺得我們這些蓋

15、房子的是“老土”，在目前高新技術發(fā)展迅猛的時期，我們有必要引進成熟的高新技術，提升產品的方便性和舒適度。 在建筑高新技術方面，是技術領先了，應用落后了，我們這些房地產專業(yè)人士沒有真正起到溝通高新技術與客戶之間橋梁的作用。那些能夠給客戶帶來安全、生活便利方面的高新技術，我們非常有必要盡快推薦給客戶，遠程控制空調、洗衣機等。,房地產工程管理－建筑產品質量缺陷的維修,建筑市場的客觀情況，建筑產品質量缺陷在所難免，這是一個客觀的事實。

16、業(yè)主的維權意識越來越強，房地產企業(yè)面臨著較大的維修壓力。建筑產品質量缺陷維修是我們服務的一個延伸，在建筑產品后期服務方面，應該說，房地產企業(yè)落后于部分工業(yè)產品企業(yè)，象海爾、美的等等。搞好產品的后期服務，是提升企業(yè)品牌、培養(yǎng)回頭客的重要環(huán)節(jié)。這也是我所提倡的真正做好客戶服務的意圖。一個優(yōu)秀的工程師，不一定是一個優(yōu)秀的維修工程師，建筑產品質量缺陷維修對維修人員除了專業(yè)知識要求外還有特殊的要求，比如：善于與業(yè)主溝通、有耐心，所以專業(yè)維修隊

17、伍將會應運而生。在深圳，地產公司有專門的客戶服務部負責維修，維修工作有了一定的深度。舉例：中海地產的維修簡報、維修總結。,房地產工程管理－員工與供應商培訓,員工培訓。一個團隊能否形成，單兵優(yōu)勢能否轉化成集團軍的優(yōu)勢，關鍵是理念是否統(tǒng)一，也包括技術、成本、質量、進度方面的理念，所以通過培訓統(tǒng)一理念是有必要的。這也是前面我在房地產工程管理“三要素”中強調的第二個要素。 供應商培訓。工程項目，一塊磚一片瓦，都是施工單位拿上去的，地產公司

18、的思路統(tǒng)一了，施工單位不能理解無法執(zhí)行，工程管理的良好愿望也無法實現。,房地產工程管理六大體系與承建單位、監(jiān)理機構工作的關系（1）,根據《建設工程項目管理規(guī)范》（GB/T50326－2001）的要求，施工單位工程管理工作可以歸納為“四控四管一協(xié)調”，即進度控制、質量控制、安全控制、成本控制、現場管理、合同管理、信息管理、生產要素管理、組織協(xié)調。 監(jiān)理單位工程管理工作可以歸納為“三控二管一協(xié)調”，即進度控制、質量控制、成本控制、合同管

19、理、信息管理、組織協(xié)調。 房地產工程管理六大體系，即計劃管理體系、工程成本管理體系、工程技術管理體系、工程質量與安全管理體系、工程風險管理體系、現場管理標準化。,房地產工程管理六大體系與承建單位、監(jiān)理機構工作的關系（2）,因工程管理行為主體的不同，房地產工程管理與施工單位、監(jiān)理機構的工程管理肯定存在差異，關注的角度不同，采取的方式不同，主要表現在以下幾個方面： ◆工程進度控制方面：房地產企業(yè)的計劃安排是施工單位、監(jiān)理單位計劃安排的依

20、據，房地產企業(yè)的計劃管理從業(yè)主宏觀控制的角度，對整個項目的實施進行全面布置，而施工單位僅僅局限于工程本身，相對更微觀一些?！艄こ碳夹g管理方面：施工單位和監(jiān)理單位關注的是施工方案、施工構造以及施工工法，而房地產工程技術管理的任務則是將營銷理念轉化為工程技術標準（技術參數），然后按照確定的技術參數進行招標，定標后確定的產品部品或者施工出來的產品，符合營銷意圖?！艄こ坛杀究刂品矫妫菏┕挝缓捅O(jiān)理單位關注的是對工程合同成本的控制，房地產企業(yè)

21、關注是項目的投資回報成本。,房地產工程管理六大體系與承建單位、監(jiān)理機構工作的關系（3）,因工程管理行為主體的不同，房地產工程管理與施工單位、監(jiān)理機構的工程管理肯定存在差異，關注的角度不同，采取的方式不同，主要表現在以下幾個方面： ◆工程質量控制方面：施工單位和監(jiān)理單位關心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質量驗收標準，房地產企業(yè)則關心的是客戶產品質量標準；施工單位考慮如何保證把工程質量做好，房地產企業(yè)關心是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了

22、保證工程質量的管理體系?！艄こ态F場管理方面：施工單位考慮如何組織施工，房地產企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現場管理體系。,回顧房地產工程管理方法,房地產工程管理六大體系：工程計劃管理體系、工程技術管理體系、工程成本管理體系、工程質量與安全管理體系、工程風險管理體系、現場管理標準化 。 房地產工程管理六個流程：計劃管理流程、現場工程技術管理流程、工程質量控制流程、合同管理與現場簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。房

23、地產工程管理四個延伸：建筑產品人性化功能開發(fā) 、建筑產品高新技術應用 、建筑產品質量缺陷維修 、員工與供應商培訓 。,,謝謝大家,探討房地產工程管理模式的背景,我國工程管理現狀我國理論界情況，理論層次國際工程管理的趨勢：Design-Building 一體化。 □,房地產工程管理研究的理論層次,PM（Project management )項目管理→OPM（Owner

24、 PM）業(yè)主管理→Real estate PM房地產業(yè)主管理。在PM中，與OPM并列的還有：Design PM設計管理、Construction PM施工管理、Supply PM 采購管理。□,近期我國房地產工程管理的發(fā)展方向,誰控制了工程資源，誰就要承擔相應的責任。目前，房地產企業(yè)牢牢地把控著工程資源，所以工程管理的宏觀控制必須由房地產企業(yè)自己完成，比如：工程實施控制計劃、施工總平面布置等。近期房地產工程管理的方向將是房地產企