我國城市住宅區(qū)業(yè)主自治立法研究

1、我國城市住宅我國城市住宅區(qū)業(yè)主自治立區(qū)業(yè)主自治立法研究法研究一、文獻綜述一、文獻綜述日本、德國、美國、法國，包括我國香港、臺灣地區(qū)，盡管在立法上存在不少區(qū)別，但不可否認，它們已經通過建筑物區(qū)分所有權的立法及司法落實了業(yè)主自治，積累了豐富經驗?！睹绹y(tǒng)一區(qū)分所有權法》[①]及聯(lián)合國歐洲經濟委員會《轉型國家建筑物區(qū)分所有權指南》[②]是境外立法的典型代表。20世紀90年代以來，我國業(yè)主自治發(fā)端?！段飿I(yè)管理條例》作為第一個明確規(guī)定業(yè)主自治的行

2、政法規(guī)，自其實施至今雖已近七年，但業(yè)主自治嚴重缺失的局面依然沒有根本改變?！段餀喾ā冯m確立了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”制度，為業(yè)主自治奠定基石，但原則性強操作性差。全國各地立法不一且越權嚴重。這些已成為制約業(yè)主自治發(fā)展的一個重要因素。在業(yè)主自治逐漸成為社會關注焦點的同時，國內與之相關的論著逐漸增多。早在1995年，《現代建筑物區(qū)分所有權研究》一書就系統(tǒng)地介紹了區(qū)分所有權的發(fā)展史和境外立法概況，并于2007年更名為《建筑物區(qū)分所有權研究》

3、修訂出版[③]?！睹绹飿I(yè)產權制度與物業(yè)管理》[④]讓我們對美國的物業(yè)管理制度有了一定了解?！段飿I(yè)管理》[⑤]從不同角度對業(yè)主自治進行了精彩的闡述。《物權法》頒布后，王利明教授在《業(yè)主權利與業(yè)主自治》[⑥]一文中指出“應當充分尊重業(yè)主自治，如果沒有業(yè)主自治，我們就無法落實業(yè)主權利就無法管理業(yè)主的共有財產?！彼羞@些論著和境內外立法，為業(yè)主自治立法研究提供了重要參考。二、本文研究思路二、本文研究思路境內外的立法和實踐告訴我們，物業(yè)管理的本

4、質在于業(yè)主自治。但是，目前整個社會的業(yè)主自治觀念尚十分薄弱，對業(yè)主自治的各種誤解也不少見，如有的人認為倡導業(yè)主自治有些敏感，有的認為業(yè)主自治是業(yè)委會自治，還有的認為業(yè)主自治是業(yè)主自管，更有人認為業(yè)主自治不可行。為此，筆者首先對業(yè)主自治的基本理論進行了梳理，論證了業(yè)主自治的必然性、正當性、重要性，廓清了的業(yè)主自治的理論邊界，為分析現有立法不足及提出立法建議奠定了理論基礎。其次，在對境外內立法進了比較研究的條件下，特別注重結合我國業(yè)主自治實

5、踐，運用理論聯(lián)系實際的研究方法，分析指出現行立法的指導思想存在嚴重偏差，制度設計存在諸多不足，并對其錯誤思想根源進行了批判。第三、既繼承我國業(yè)主自治是全體業(yè)主通過自治方式實現自主管理小區(qū)的活動，而不僅僅是指業(yè)委會所擔負的自治職責。業(yè)委會履行職責的活動屬于業(yè)主自治的重要部分，但將業(yè)主自治等同于業(yè)委會自治，混淆了局部與整體的關系。二、業(yè)主自治的必然(一)物業(yè)的復雜化、高層化是業(yè)主自治產生的自然原因由于土地緊缺及人口大量向城市集中，房屋的立體

6、化、高層化進一步加劇，加之人們對生活質量的要求也越來越高，物業(yè)的結構日趨復雜，形成了比重越來越大的配套物業(yè)[15]?？梢院敛豢鋸埖卣f，在現代城市，沒有配套物業(yè)的小區(qū)或建筑物是不存在的：沒有了配套物業(yè)，住宅、商鋪等專有部分不可能存在，或即使存在也不能發(fā)揮任何功能。對配套物業(yè)進行必要的管理、維護、建設，以及維持小區(qū)的良好秩序，是實現專有部分正常使用功能的必然要求，這就在客觀上形成了必須解決的大量公共物業(yè)事項。(二)產權多元化、私有化是業(yè)主自

7、治產生的社會原因建國以后很長一段時間城市土地實行無償劃撥使用住宅作為一種福利基本上由政府和單位提供，房產也由政府專門機構進行管理。雖然在自然結構上存在大量“區(qū)分所有”的建筑物，但只要產權單一，所謂的公共物業(yè)事項的解決之道亦與傳統(tǒng)一般所有權無異。上世紀90年代以來，隨著住房市場化改革的深入，住房分配時代宣告結束，購買房屋成為解決居住需求的基本選擇，房屋產權逐步多元化。越來越多的人有了自己的房屋，住進了小區(qū)，他們被稱為“業(yè)主”。與此同時，“

8、單位人”向“社會人”轉變，“單位制”向“社區(qū)制”轉化，城市逐漸形成了由“陌生人”組成的一個個住宅區(qū)，小區(qū)成為城市的最基本單元。業(yè)主們?yōu)榱藢崿F其安居樂業(yè)與保值增值的購房目標，就必須組織起來就公共物業(yè)事項形成“公共意志”?！皹I(yè)主自治”的產生還與經濟自由化、政治民主化的時代大背景密不可分，長期以來的以村民自治、居民自治等為主要內容的基層民主實踐為業(yè)主自治提供了借鑒?？梢?，業(yè)主自治是房屋自然結構與社會屬性發(fā)展到一定階段的必然產物。(三)突出強調