代建制定義

1、政府通過招標方式，選擇社會專業(yè)化的項目管理單位，負責對非經(jīng)營性政府投資項目進行投資管理和建設實施，項目建成后交付使用單位的制度。代建期間，代建單位按照合同約定代行項目建設的投資主體職責。,代建制定義,“代建制”的核心,是代建單位按照合同約定代理項目建設的主體職責，即作為項目法人。這也是“代建制”與通常所說的工程項目管理模式（ PM 或PMC）或總承包模式（設計 — 采購 — 建造交鑰匙模式，簡稱EPC）的區(qū)別所在。,工程項目管理模式,D

2、BB模式 即設計-招標-建造(Design-Bid-Build)模式，最傳統(tǒng)的一種工程項目管理模式。業(yè)主委托咨詢單位進行可行性研究等前期工作，待項目評估立項后再進行設計，在設計階段進行施工招標文件準備，隨后通過招標選定承包 商。業(yè)主和承包商訂立工程施工合同，有關工程部位的分包和設備、材料的采購一般都由承包商與分包商和供應商單獨訂立合同并組織實施。業(yè)主單位一般指派業(yè)主 代表與監(jiān)理單位和承包商聯(lián)系，負責有關的項目管理工作

3、優(yōu)點：通用性強;可自由選擇咨詢、設計、監(jiān)理方;各方均熟悉使用標準的合同文本,有利于合同管理、風險管理和減少投資。        缺點:工程項目要經(jīng)過規(guī)劃、設計、施工三個環(huán)節(jié)之后才移交給業(yè)主,項目周期長;業(yè)主管理費用較高,前期投入大;變更時容易引起較多索賠。,CM模式,由業(yè)主、CM單位和設計單位組成一個聯(lián)合小組，共同負責組織和管理工程的規(guī)劃、設計和施工，CM單位負責工程的監(jiān)督、

4、協(xié)調及管理工作，在施工階段定期與承包商會晤，對成本、質量和進度進行監(jiān)督，并預測和監(jiān)控成本和進度的變化。CM模式，于20世紀60年代發(fā)源于美國，進入80年代以來，在國外廣泛流行，它的最大優(yōu)點就是可以縮短工程從規(guī)劃、設計到竣工的周期，節(jié)約建設投資，減少投資風險，可以比較早地取得收益。,即設計-建造模式(Design-Build Method)，就是在項目原則確定后，業(yè)主只選定唯一的實體負責項目的設計與施工，設計─建造承包商不但對設

5、計階段的成本負責，而且可用競爭性招標的方式選擇分包商或使用本公司的專業(yè)人員自行完成工程，包括設計和施工等。,DBM模式,（一）運用市場競爭機制，以招標為手段，確定專業(yè)代建單位，并通過高度專業(yè)化的管理體系保證投資效率和項目建設質量；（二）在出資人、代建人、使用單位之間建立起市場合約關系，以法律為手段使合約主體間的權利、責任、義務形成剛性約束，從而使投資概（預）算等成為剛性指標；（三）賦予代建人項目法人地位，使其為出資人補位，從而化解所有者

6、缺位的矛盾，,“代建制”的基本架構,“代建制”模式,目前，“代建制”的模式大致有三種：一是成立專門承擔政府投資項目代建任務的事業(yè)性機構，如“安徽省公益性項目建設管理中心”、“深圳市公務局”等都是專門組建的政府機構或事業(yè)單位。其主要做法是，在批準項目建議書時確定代建項目，批準可行性研究報告或初步設計后，由發(fā)展改革委下達代建任務，代建機構開始工作；二是有限選定代建單位模式。如武漢市通過招標選定了三家項目管理公司作為代建單位，由市發(fā)改委在這三

7、家企業(yè)中指定代建單位，并下達代建任務；三是按項目公開招標選定代建單位模式。如北京市發(fā)改委委托專業(yè)招標代理機構，通過公開招標選定具備資格的代建單位，其中項目總投資、代建單位管理費等均由招標確定。,合約主體主要包括：投資人（發(fā)改委）、項目使用人、招標代理人和代建人。投資人與招標代理人形成招標代理委托關系，再由招標代理人按照規(guī)范程序對代建人進行公開招標，其間項目使用單位參與招標文件的編制與評標活動。,代建合約主體,代建合約的框架,代建合約的框

8、架設計大致可以分為二種。其一，是由投資人、項目使用人和代建人三方共同簽訂代建合同。這種模式的好處是三方的權利、責任、義務明確，特別是對代建人的保障更為有利。但不足的是，由于投資人（作為計劃審批機關）直接作為合約的一方承擔了較多的責任和義務，一旦合約發(fā)生糾紛或訴訟，投資人將處于比較尷尬的境地。此外，如果“代建制”全面推開的話，投資人將勢必陷入大量的具體事物中去；第二種模式是將代建合同分拆成二個具有關聯(lián)關系的法律文件。首先，由投資人給代建人

9、出具一份項目代建委托書。該委托書對代建人的基本權力、責任、義務作了原則性的規(guī)定，而對委托方的責任、義務則作了簡化處理（投資人的權力、責任集中表現(xiàn)在：（ 1）督促有關部門按照資金計劃分期分批撥付項目建設資金；（2）監(jiān)督代建過程，參與重要評標等活動；（3）組織項目驗收和調解項目使用人與代建人的合同糾紛等。項目代建委托書的作用在于確立代建人在代建合約中的法律地位。其次，由項目使用人與代建人簽訂項目代建合同，該合同對雙方的權力、責任、義務作了較

10、為詳盡的規(guī)定。,代建人的資質要求,目前較為通行的做法是只要具備工程咨詢、工程勘察、工程設計、工程監(jiān)理、工程招標、造價咨詢或房地產(chǎn)開發(fā)一級、工程總承包一級資質中的任一項即可作為入門資格。,資質認定的標準 的爭議,一種意見認為：既然是代建，那么房地產(chǎn)開發(fā)和總包類企業(yè)具備雄厚的資金實力以及項目運作和施工能力，因而最適宜做代建人；另一種意見認為：施工總包類企業(yè)的特點是運用建筑技術和施工管理方法，獲得豐厚的承包利潤，然而其一旦被選為代建單位后恰恰

11、不能再作為施工總包。而咨詢管理類企業(yè)是以專業(yè)化的管理技術、手段、經(jīng)驗協(xié)助或代替業(yè)主對工程項目實施投資管理和組織建設。比較而言，無論是從企業(yè)的自身需求還是管理特征方面，咨詢管理類企業(yè)作為代建人從理論上講應是較優(yōu)的選擇。當然，出于對履約能力的考慮，作為代建人的咨詢管理類企業(yè)還應具有相應的資金實力（一定的注冊資金和出具履約保證金的能力）。,委托人（投資人）職責,會同有關部門研究確定代建項目管理目標，通過招標等方式選定代建人，并協(xié)調使用人、代

12、建人，簽訂《委托代建合同》、《代建合作協(xié)議》。協(xié)調代建人、使用人及與代建項目有關的各政府行政主管部門的關系。聯(lián)合政府各有關部門，監(jiān)督和指導代建項目的建設實施。按合同約定，協(xié)調政府財政主管部門或其它由政府授權負責資金撥付的部門，向代建人核撥建設資金和代建項目管理費。組織代建項目的竣工驗收和移交。,使用人的主要職責,①根據(jù)本單位的實際需要及發(fā)展規(guī)劃，按照國家規(guī)定的深度要求，提出項目建議書，報政府投資主管部門審批。在完成項目立項后，及

13、時向中標的代建人移交前期工作手續(xù)。 ②提出功能要求。在項目方案設計階段提出項目的具體使用條件、建筑物的功能要求，有關專業(yè)、技術對建筑物的具體要求和相關指標。 ③協(xié)助代建人辦理各種與代建項目有關的，涉及投資、財政、規(guī)劃、環(huán)保、建設、國土房管、消防、市政、園林及綠化等政府主管部門的審批手續(xù)。協(xié)助做好工程建設過程中涉及有關部門和單位的相關工作，為工程創(chuàng)造良好的外部條件。 ④協(xié)助配合并參與監(jiān)督。參與項目可行性研究報告評

14、估、方案設計、初步設計和施工圖設計的審查工作，并對項目拆遷、勘察、設計、施工、監(jiān)理、材料和設備采購等各項招標過程進行監(jiān)督。并在建設過程中提出意見和建議，并監(jiān)督代建項目管理公司的行為。 ⑤參與工程驗收。 ⑥依法辦理工程接收手續(xù)。,代建人的主要職責,①在簽訂《委托代建合同》后和項目初步設計審查批準后，編制并向委托方報送項目管理實施方案、項目進度總控制計劃、項目投資總控制計劃及項目資金使用計劃（含項目前期資金使用計劃和

15、項目實施階段資金使用計劃）。②依據(jù)批復的項目建議書及使用人提供的項目功能需求報告，組織開展項目可行性研究。③在項目建設期間，代行項目業(yè)主的職能，組織實施工程的招標、設計、采購、監(jiān)理和施工，對施工階段的項目建設實行全面管理與協(xié)調。。具備相應資質的代建人，可直接承擔其中的招標代理、設計、監(jiān)理等工作。④依據(jù)國家有關法律法規(guī)，自主選擇工程服務商和承包商。但是，與代建人具有利益關系的關聯(lián)單位，不得承擔代建項目的施工、材料及設備供應等

16、工作。⑤辦理與代建項目有關的涉及投資、財政、規(guī)劃、環(huán)保、建設、國土房管、消防、市政、園林、綠化及文物保護等政府主管部門的審批手續(xù)。⑥項目建成后，代建人協(xié)助委托人組織，并將驗收合格的項目在規(guī)定時間內向使用人辦理移交手續(xù)。⑦編制工程項目決算報告，依法辦理工程交付手續(xù)。建立完整的項目建設檔案，對項目建設各環(huán)節(jié)的文件資料，進行收集、整理、歸檔，并在代建項目完成后將工程檔案、財務檔案及相關資料向使用人和有關部門移交。,履約保證金,大

17、約在 10-30%之間,但對咨詢管理類企業(yè)參與“代建制” 形成了進入屏障。按國際慣例，履約保證金比例應根據(jù)項目規(guī)模和特點的不同作彈性設置，且以不超過投資規(guī)模的10%為宜。,激勵機制,代建人收益來自代建管理費和項目投資節(jié)余獎勵。,代建制的風險,封頂價格(即工程預算價格)與市場形成的工程成本價相差太大(即工程節(jié)余)，則可能誘使代建單位與施工、監(jiān)理、材料供應等單位串通，以虛假招標、偷工減料、虛報價量或進行不正當?shù)暮贤兏?，將本應由納稅人獲

18、得的工程節(jié)約非法據(jù)為己有。代建單位與工程預算的編制和審批單位串謀，提高封頂價格以進一步獲取非法收益。代建單位選擇的招標等問題，還可能產(chǎn)生與其它招標活動類似的腐敗問題。,風險防范,嚴格的工程造價管理制度,必須進行嚴格的工程造價管理，使代建制的封頂價格盡可能接近市場形成的工程成本價理順建設過程中的產(chǎn)權關系, 代建人具有與勘察設計和施工承包商等的招投標、合同談判簽訂權、付款控制權、重要 設備材料決定權、合同索賠權等，為減少代建人的投機行

19、為產(chǎn)生的風險，業(yè)主對代建人行為應具有否決權，從根本上維護業(yè)主的所有權。通過資格管理與資信管理建立市場準入機制完善合同條款，加強合同管理,合同設計與管理是代建制得以實施的一個非常關鍵的要素，實際操作中有必要參照國際通行的FIDIC合同條件等標準，為政府投資項目設計專門的標準合同文本。要對工程的各種邊界條件（如雙方協(xié)調機制、代建單位報酬、出資方提供的條件、代建單位力量、雙方權利和義務、爭議解決、違約責任等）進行事先約定。加強工程造價和