商業(yè)地產成功的設計密碼

1、現代建筑MODERNARCHITECTURE所謂商業(yè)地產（BusinessRealEstate），是指在開發(fā)商業(yè)房地產的過程中，將投資估算、開發(fā)規(guī)劃、市場定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷售和營運管理等按一定的次序作為一個整體流程來運作的房地產開發(fā)與經營業(yè)務，它包括商場（購物中心等）、娛樂場所、休閑性場所和各類消費場所的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經營?！暗禺a大鱷商業(yè)巨頭”的經營模式是商業(yè)地產開發(fā)經營的一種新型的經營模式，它指大型房地產商在開發(fā)商業(yè)物業(yè)之前，

2、與知名商業(yè)企業(yè)結成戰(zhàn)略聯盟，房地產商在受讓土地后、規(guī)劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并與其相適應的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關系，在開發(fā)過程中，讓這些零售企業(yè)參與相關的規(guī)劃工作，最終使整個開發(fā)經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。1.商業(yè)地產成功的秘訣1.1投資方規(guī)避風險，資本運作商業(yè)地產的開發(fā)與銷售都是一個從直接虧損到逐步盈利的階段過程，如果商業(yè)地產對于自身的定位方法不準，培養(yǎng)商業(yè)

3、氛圍很差，人氣管理很淡的情況下，就會造成投資環(huán)境惡劣，風險加劇。因此在商業(yè)地產投資初期，需要商業(yè)地產與物業(yè)在開發(fā)初期通過聯合開發(fā)，吸引大型商業(yè)企業(yè)進駐的形式，引起眾多的企業(yè)與消費者的注意。只有通過商業(yè)與地產行業(yè)之間的緊密結合，才能夠讓商業(yè)地產形成了良性循環(huán)的渠道，并在渠道當中循環(huán)發(fā)展，獲得更多的資金來源，以便自身通過資金的流通獲得更大的發(fā)展壯大。當前期規(guī)劃業(yè)態(tài)是商業(yè)地產成功操作的基礎，只有良好的規(guī)劃才能保證日后不會出現同質化經營。要有主

4、流業(yè)態(tài)和核心店，保證項目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強，以吸引人氣，積聚商氣；但又強調多業(yè)態(tài)經營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經營成本，提高利潤率，預防風險。1.2建立復合型商業(yè)運作模式由于當前的企業(yè)經營模式已經從但一定批發(fā)經營，轉向綜合批發(fā)、綜合銷售的經營模式。大量的綜合發(fā)展企業(yè)在不斷的擴大與銷售，沃爾瑪、華聯、國美等大型商業(yè)企業(yè)已經發(fā)展至各大中小城市，他們帶動著是附近、甚至整個城市的經濟發(fā)展。因此投資方引入此類綜合經

5、營模式的企業(yè)，不但能夠給商業(yè)地產帶來更多的活力，而且能夠通過商業(yè)地產的發(fā)展，帶動周邊房價、物價的上漲，形成新的商業(yè)購物中心，迎合市場的發(fā)展需求，創(chuàng)造出更多的商業(yè)發(fā)展體制。1.3實現建筑風格的良好設計如今中國的建筑設計大多數模仿西方發(fā)達國家的建筑模式，歐式、美式等建筑風格，但是在建筑建設設計期間，大多數的開放商在產品規(guī)劃過程中，缺乏與零售商的前期溝通與合作，各種大型的商業(yè)物業(yè)在硬件設計上處于真空的地位，例如：商業(yè)樓層偏低，樓面負荷重量不夠

6、，貨梯承重能力過低，電梯安裝位少等，以致于在商業(yè)地產在銷售過程中，各大零售商進駐前需要大量的資金投入設計更改和改善裝修，當投入的資金遠遠超出零售商愿意承擔的金額，商業(yè)地產很難吸引眾多銷售商的進駐。因此建筑規(guī)劃方一開始就需要對商業(yè)地產所在的位置、銷售的大致內容進行良好的規(guī)劃與分析，例如：臨街一側盡可能布置有廣場如旱噴泉廣場及停車場，注意提供優(yōu)美購物環(huán)境，使之休閑特性明顯。建筑造型強調現代而前衛(wèi)，簡潔，明快，標識性強。注重豎向交通的易達性，

7、創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通：設室外電動扶梯，將人流動線上的顧客直接輸送至二層甚至三層，在與之相鄰的商業(yè)物業(yè)間架設人行天橋，在具有景觀價值的臨街面配置觀光電梯，將客流直接從地面引向各層。建筑內盡可能設置面積適可的中庭，因為中庭是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動又宜做休閑、促銷場地；中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上。配套設施應

8、較為完整，中央空調、電動扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應規(guī)劃建設到位，以最大程度充分利用和整合現有商業(yè)資源。1.4完整的產權和良好的物業(yè)管理統(tǒng)一物業(yè)管理是項目有效運作的必要工作。商業(yè)項目由于其人流量大，其物業(yè)管理所受的壓力也遠大于住宅。所以，大型商業(yè)地產項目由于業(yè)態(tài)的多元性和分割性，更難實現統(tǒng)一的物業(yè)管理。但是，這個時候，統(tǒng)一的物業(yè)管理也顯得更加重要。大量的公共服務設施和公共服務空

9、間，必須有一個統(tǒng)一的物業(yè)管理公司來實現公共領域的合理化配置和有效運行。為解決環(huán)保、治安、運營等各項問題，建立市場統(tǒng)一的整體VI形象，包括統(tǒng)一市場整體經營理念，市場內外導示系統(tǒng)及場內外宣傳等；統(tǒng)一的經營布局如市場各樓層及平層不同區(qū)域，由物管根據不同業(yè)態(tài)業(yè)種特性加以有機規(guī)劃組合。2.結語房地產商和商業(yè)企業(yè)在操作銷售模式過程中，需注意了解項目所在城市中長期規(guī)劃，并分析在建工程和可能的改造工程，要慎重選擇合作伙伴，建立儲備合作伙伴的資源庫和危機

10、處理方案，也要隨時了解市場各種商業(yè)業(yè)態(tài)的變化及其發(fā)展趨勢，使在模式的運用上揚長避短，為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益。參考文獻[1]徐靜.南昌商業(yè)地產開發(fā)成為熱潮[N].信息日報，2008，11（19）.[2]羊衛(wèi)輝，彭曉華.我國商業(yè)地產的運營模式評析[J].中國房地產，2006（02）.（作者單位：深圳市富通地產集團有限公司廣東深圳518031）在我國商業(yè)房地產已經在全國引起來開發(fā)的高潮，商業(yè)房地產行業(yè)的快速發(fā)展帶動著整個中國的GDP的快速增長，

11、但是不少房地產開發(fā)商為了短期的利潤回報，為了能夠將房子快速的銷售，他們總是通過各種途徑如商業(yè)地產像住宅銷售方式一樣進行銷售，通過賣樓花，分期付款等形式，獲得資金的快速回籠，投資商從而在短期內獲得暴利。因此不少商業(yè)房地產項目，在樓房依然未竣工的環(huán)境下，廣告已經鋪天蓋地的進行宣傳與推廣，這樣的現象造成商業(yè)地產的表面繁華，而房屋的內在質量卻不如人意。因此，本文通過分析商業(yè)地產成功的設計方法，來表達作者對投資方要勤練內功的期望。商業(yè)地產成功的設

12、計密碼◎吳燕輝現代建筑MODERNARCHITECTURE所謂商業(yè)地產（BusinessRealEstate），是指在開發(fā)商業(yè)房地產的過程中，將投資估算、開發(fā)規(guī)劃、市場定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷售和營運管理等按一定的次序作為一個整體流程來運作的房地產開發(fā)與經營業(yè)務，它包括商場（購物中心等）、娛樂場所、休閑性場所和各類消費場所的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經營?！暗禺a大鱷商業(yè)巨頭”的經營模式是商業(yè)地產開發(fā)經營的一種新型的經營模式，它指大型房地產商在開發(fā)

13、商業(yè)物業(yè)之前，與知名商業(yè)企業(yè)結成戰(zhàn)略聯盟，房地產商在受讓土地后、規(guī)劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并與其相適應的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關系，在開發(fā)過程中，讓這些零售企業(yè)參與相關的規(guī)劃工作，最終使整個開發(fā)經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。1.商業(yè)地產成功的秘訣1.1投資方規(guī)避風險，資本運作商業(yè)地產的開發(fā)與銷售都是一個從直接虧損到逐步盈利的階段過程，如果商業(yè)地產對于自身的定位方法

14、不準，培養(yǎng)商業(yè)氛圍很差，人氣管理很淡的情況下，就會造成投資環(huán)境惡劣，風險加劇。因此在商業(yè)地產投資初期，需要商業(yè)地產與物業(yè)在開發(fā)初期通過聯合開發(fā)，吸引大型商業(yè)企業(yè)進駐的形式，引起眾多的企業(yè)與消費者的注意。只有通過商業(yè)與地產行業(yè)之間的緊密結合，才能夠讓商業(yè)地產形成了良性循環(huán)的渠道，并在渠道當中循環(huán)發(fā)展，獲得更多的資金來源，以便自身通過資金的流通獲得更大的發(fā)展壯大。當前期規(guī)劃業(yè)態(tài)是商業(yè)地產成功操作的基礎，只有良好的規(guī)劃才能保證日后不會出現同質

15、化經營。要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強，以吸引人氣，積聚商氣；但又強調多業(yè)態(tài)經營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經營成本，提高利潤率，預防風險。1.2建立復合型商業(yè)運作模式由于當前的企業(yè)經營模式已經從但一定批發(fā)經營，轉向綜合批發(fā)、綜合銷售的經營模式。大量的綜合發(fā)展企業(yè)在不斷的擴大與銷售，沃爾瑪、華聯、國美等大型商業(yè)企業(yè)已經發(fā)展至各大中小城市，他們帶動著是附近、甚至整個城市的經濟發(fā)展。因此投資方

16、引入此類綜合經營模式的企業(yè)，不但能夠給商業(yè)地產帶來更多的活力，而且能夠通過商業(yè)地產的發(fā)展，帶動周邊房價、物價的上漲，形成新的商業(yè)購物中心，迎合市場的發(fā)展需求，創(chuàng)造出更多的商業(yè)發(fā)展體制。1.3實現建筑風格的良好設計如今中國的建筑設計大多數模仿西方發(fā)達國家的建筑模式，歐式、美式等建筑風格，但是在建筑建設設計期間，大多數的開放商在產品規(guī)劃過程中，缺乏與零售商的前期溝通與合作，各種大型的商業(yè)物業(yè)在硬件設計上處于真空的地位，例如：商業(yè)樓層偏低，樓

17、面負荷重量不夠，貨梯承重能力過低，電梯安裝位少等，以致于在商業(yè)地產在銷售過程中，各大零售商進駐前需要大量的資金投入設計更改和改善裝修，當投入的資金遠遠超出零售商愿意承擔的金額，商業(yè)地產很難吸引眾多銷售商的進駐。因此建筑規(guī)劃方一開始就需要對商業(yè)地產所在的位置、銷售的大致內容進行良好的規(guī)劃與分析，例如：臨街一側盡可能布置有廣場如旱噴泉廣場及停車場，注意提供優(yōu)美購物環(huán)境，使之休閑特性明顯。建筑造型強調現代而前衛(wèi)，簡潔，明快，標識性強。注重豎向

18、交通的易達性，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通：設室外電動扶梯，將人流動線上的顧客直接輸送至二層甚至三層，在與之相鄰的商業(yè)物業(yè)間架設人行天橋，在具有景觀價值的臨街面配置觀光電梯，將客流直接從地面引向各層。建筑內盡可能設置面積適可的中庭，因為中庭是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動又宜做休閑、促銷場地；中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向

19、上。配套設施應較為完整，中央空調、電動扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應規(guī)劃建設到位，以最大程度充分利用和整合現有商業(yè)資源。1.4完整的產權和良好的物業(yè)管理統(tǒng)一物業(yè)管理是項目有效運作的必要工作。商業(yè)項目由于其人流量大，其物業(yè)管理所受的壓力也遠大于住宅。所以，大型商業(yè)地產項目由于業(yè)態(tài)的多元性和分割性，更難實現統(tǒng)一的物業(yè)管理。但是，這個時候，統(tǒng)一的物業(yè)管理也顯得更加重要。大量的公共服務設

20、施和公共服務空間，必須有一個統(tǒng)一的物業(yè)管理公司來實現公共領域的合理化配置和有效運行。為解決環(huán)保、治安、運營等各項問題，建立市場統(tǒng)一的整體VI形象，包括統(tǒng)一市場整體經營理念，市場內外導示系統(tǒng)及場內外宣傳等；統(tǒng)一的經營布局如市場各樓層及平層不同區(qū)域，由物管根據不同業(yè)態(tài)業(yè)種特性加以有機規(guī)劃組合。2.結語房地產商和商業(yè)企業(yè)在操作銷售模式過程中，需注意了解項目所在城市中長期規(guī)劃，并分析在建工程和可能的改造工程，要慎重選擇合作伙伴，建立儲備合作伙伴

21、的資源庫和危機處理方案，也要隨時了解市場各種商業(yè)業(yè)態(tài)的變化及其發(fā)展趨勢，使在模式的運用上揚長避短，為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益。參考文獻[1]徐靜.南昌商業(yè)地產開發(fā)成為熱潮[N].信息日報，2008，11（19）.[2]羊衛(wèi)輝，彭曉華.我國商業(yè)地產的運營模式評析[J].中國房地產，2006（02）.（作者單位：深圳市富通地產集團有限公司廣東深圳518031）在我國商業(yè)房地產已經在全國引起來開發(fā)的高潮，商業(yè)房地產行業(yè)的快速發(fā)展帶動著整個中國的GD

22、P的快速增長，但是不少房地產開發(fā)商為了短期的利潤回報，為了能夠將房子快速的銷售，他們總是通過各種途徑如商業(yè)地產像住宅銷售方式一樣進行銷售，通過賣樓花，分期付款等形式，獲得資金的快速回籠，投資商從而在短期內獲得暴利。因此不少商業(yè)房地產項目，在樓房依然未竣工的環(huán)境下，廣告已經鋪天蓋地的進行宣傳與推廣，這樣的現象造成商業(yè)地產的表面繁華，而房屋的內在質量卻不如人意。因此，本文通過分析商業(yè)地產成功的設計方法，來表達作者對投資方要勤練內功的期望。商